Отчет АРИН с “Ярмарки недвижимости”
В начале 2007 году мы говорили, что петербургский рынок жилой недвижимости должен преодолеть постажиотажный синдром и войти в фазу плавного ценового роста. На таком прогнозе сходятся большинство профессионалов. Надо констатировать, что именно так все и произошло. Стабильный рынок, в отличие от скачкообразного, выгоден всем. Ведь уверенность в завтрашнем дне так же необходима риэлтору и застройщику, как и гражданину, продающему и приобретающему недвижимость. И составлять «цепочки», и обеспечивать планомерное финансирование стройки гораздо комфортнее.
За последние десять лет цены на петербургском рынке недвижимости снижались только дважды: в 1998 году по причине дефолта и в 2005-м по случаю затоваривания. Нынешняя ситуация близка к той, что была два года назад, но тогда влияние ипотечных денег было ничтожным.
Заметим, что всегда катализатором как снижения, так и повышения цен выступал вторичный рынок, который является ценообразующим. Углубляясь еще дальше, видим, что сегодня структура предложения меняется в сторону сильного увеличения доли однокомнатных квартир. Откуда же эти всегда дефицитные в Петербурге «однушки» взялись? Их дала, во-первых, стройка последнего десятилетия (доля однокомнатных в новых домах доходила до 40%). А во-вторых, и дефицит никуда не делся, и спрос сохранился – он ведь определяется платежеспособностью.
Итак, «однушка» была и остается локомотивом рынка недвижимости. Комната же в коммуналке по-прежнему играет роль разменной монеты, инструмента доплаты и пресловутого «входного билета» на рынок.
Сказали о предложении, скажем и о спросе. Когда ценник резко дорожает, в его структуре естественным образом происходит смещение в сторону квартир с меньшим числом комнат.
Таким образом, замыкается круг для тех, кто ждет явного снижения цен. Большое количество предлагаемых на продажу однокомнатных квартир должно бы привести к их удешевлению. Но и спрос не растворился, а ушел в ожидания.
Глобальной переоценки ценностей на рынке пока не произошло. Нельзя пока говорить и о том, что закончился постажиотажный синдром. Его главный атрибут – общая растерянность, никто по большому счету не знает, куда же все двинется.
Начиная с марта 2007 года мы наблюдаем повышение покупательской активности. Так только за июнь спрос повысился на 20%. Осень принесла еще большую активизацию рынка.
- окончанием периода ожидания падения цен, приток на рынок отложенного спроса
- увеличением лояльности банков по отношению к потенциальным заемщикам (более активные уступки по условиям кредитования, различные акции и др.)
- приток иногородних покупателей в связи с периодом вступительных экзаменов в ВУЗы
- сезонным фактором – к осени петербуржцы стараются решить жилищный вопрос.
Растет популярность «спальных районов» – Приморского, Невского, чаще стали спрашивать Коломяги, Выборгский район. Здесь находится недорогое жилье. Традиционно популярные районы – Васелеостровский, Петроградский, Московский, Адмиралтейский, Фрунзенский. Пригороды Петербурга также пользуются спросом в силу ценовой доступности.
Несмотря на возросший спрос, средняя цена предложения на вторичном рынке жилья практически не изменилась – за полгода лишь на 5%. Наблюдался небольшой рост в наиболее популярных районах, например, в Василеостровском. До конца года мы также прогнозируем незначительный рост – 3-5%. Это связано с насыщенностью рынка предложением. Средняя цена предложения квадратного метра в пятиэтажных панельных домах, «хрущевках» и «брежневках» за полгода возросла на 1,2%, в «сталинках» и старом фонде после капитального ремонта, рост цены предложения составил 7,5%. Сейчас средняя цена квадратного метра составляет $2,8 тыс./м2.
На конец октября средняя цена предложения однокомнатных квартир составляет $2870/м2, двухкомнатных – $2810 м2, трехкомнатных – $2780/м2, четырехкомнатных – $2750/м2.
На конец июня средняя цена предложения квартир в сталинских домах составляет $3100/м2, в домах старого фонда – $2970/м2, в кирпичных – $2830/м2, панельных – $2515/м2.
Наиболее дорогие районы – это Василеостровский, Центральный, Петроградский, Московский, Адмиралтейский.
Несмотря на активизировавшийся, средняя цена предложения на рынке строящегося жилья остается неизменной. Судя по заявленным застройщиками ценам, в совокупности за первое полугодие, средняя стоимость метра выросла на 13%, с $1800-1900/м2 в январе 2007 года до $2200-2300/м2 – в конце октября. Однако фактического роста цен не произошло. Это связано с тем, что застройщики проводили различные скидочные кампании и другие акции (скидки достигают 20%).
Рост цен прогнозируют исходя из наличия отложенного спроса, и его возможной реализации к зиме 2007. Что, наряду с ростом себестоимости строительства, и будет основным фактором плавного роста цен. Спрос остается стабильным, он сосредоточился в основном в северных районах города – Приморский, Выборгский, отчасти Калининский. Сохраняет популярность Московский и Невский районы, находящиеся на юге. Из приведенной ниже диаграммы видно распределение спроса между различными районами Петербурга.
Объем предложения с начала года остается неизменным. Однако в сравнении с тем же периодом прошлого года он сократился почти на 30%. К концу года ожидается выход на ожидаемые показатели по вводу жилья. Тем не менее, прогнозируем сохранение тенденции превышения уровня спроса над уровнем предложения.
Однако дефицит пятен под застройку, постоянно меняющаяся процедура их выделения способствует сохранению дефицита предложения. В 2007 году заявлено к вводу в эксплуатацию 2,3 млн. м2 жилья, в 2008 – 2,4 млн. м2, в 2009 – 2,5 млн. м2. В этих условиях, очевиден рост цен на жилье в будущем.
Наибольший объем ввода в строй типового жилья в 2006 году происходил в Приморской районе, Фрунзенском, Красногвардейском, Калининском и Выборгском. По прогнозам, исходя из заявленных сроков сдачи, в 2007 году районы-лидеры по объему ввода жилья массового спроса станут Московский, Приморский, Фрунзенский, Выборгский.
Думаю, привычный нам рынок петербургских новостроек доживает последние годы. До сих пор проекты были локальными, сейчас же речь идет о строительстве новых городов с населением 30–60 тыс. жителей. Продавать квартиры в них застройщикам придется в условиях жесткой конкуренции. И будущее новых территорий зависит от концепции квартальных проектов, «эмоциональных якорей». В каждом должна быть собственная изюминка – тишина и экология или наоборот – все блага урбанизации, включая обилие торговых и развлекательных объектов.
Если благодаря правильной стратегии будет создана комфортная для конкретной группы потребителей среда обитания, тогда и цены в строящемся квартале будут сопоставимы со среднегородскими. Если же застройщик предпочтет построить быстро и дешево, ему придется конкурировать ценами. Расслоение рынка пойдет по географическому признаку: разница в цене на однотипные квартиры в зависимости от их местоположения (популярности территории) будет достигать 30–40%, а то и все 50%. Сегодня местоположение определяет не более чем 15%-ную разницу в цене.
В любом случае, ощутить в полной мере влияние новых кварталов на рынок недвижимости можно будет не скоро. Ценовой пресс способны создать не один или два, а не менее пяти масштабных проектов.
Развитие ипотеки, уступки со стороны банков по снижению процентных ставок, что обеспечит покупательскую способность, приток иногородних покупателей, а также окончание периода ожидания снижения цен у покупателей обеспечит высокий уровень спроса.
Летом и осенью велось активное обсуждение влияния на Россию кризиса ликвидности на мировых финансовых рынках, вызванного волной неплатежей американских ипотечных заемщиков категории subprime.
На российском рынке события аукнулись в виде подорожания финансовых ресурсов. Какие-то банки были вынуждены из-за неблагоприятной конъюнктуры отложить сделки по секьюритизации активов, то есть – оставить долгосрочные кредиты на собственном балансе. Потому наращивание объемов ипотеки перестало быть для них главной задачей.
Кроме того, банки пересмотрели в сторону сокращения собственных рисков ипотечные линейки.
Средние ставки по ипотеке подросли, но пока едва заметно. Все программы разом не менял ни один из банков, но у кого-то подорожала долларовая ипотека, у кого-то – кредиты для заемщиков с неподтвержденным доходом. Кто-то вовсе перестал выдавать жилищные займы.
В Америке на рынок выброшено огромное количество домов, принадлежавших неплатежеспособным заемщикам. Цены на жилье с лета прошлого года дали усадку на 20–30%. Из Англии сообщают, что ежедневно у неплательщиков по кредитам изымают десятки домов.
Понятно, что вопрос о возможности удешевления жилья в России волнует всех. Но ждать, что это произойдет из-за массового выброса квартир заемщиков, не приходится.