«Набережная Европы» подешевеет на треть
Инвестиции в проект многофункционального делового комплекса (МФК) «Набережная Европы», который предполагает возведение пятизвездочного отеля, элитного жилого комплекса, торгово-офисных площадей, Дворца танцев и пешеходной набережной, до кризиса оценивались в 2 млрд долларов. При этом речь идет о редевелопменте промышленной территории Российского научного центра «Прикладная химия» и застройке 440 тысяч кв. метров на территории 9,9 га, между проспектом Добролюбова, набережной Малой Невы, переулком Талалихина, и площадью Академика Лихачева. Участок на Петроградской стороне расположен вдоль акватории Малой Невы — недалеко от Петропавловской крепости, с видом на стрелку Васильевского острова и Эрмитаж.
Управляет проектом «Набережная Европы» входящая в группу ВТБ компания «ВТБ-Девелопмент» во главе с Сергеем Матвиенко. Инвестором проекта является ООО «Петербург Сити» (по данным из открытых источников, 70% акций компании принадлежит строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга», структуре группы ЛСР). Реализация проекта происходит на основании инвестконтракта, заключенного между «Петербург Сити», РНЦ «Прикладная химия» и РФ. Земля под будущей застройкой находится в федеральной собственности и закреплена за РНЦ «Прикладная химия» на праве постоянного (бессрочного) пользования. Инвестору проекта данный участок передан в соответствии с распоряжением правительства Российской Федерации.
Судьба проекта оказалась сложной. За пять лет, которые он существует, дважды сменились инвесторы: вначале таковым выступали «Русские инвестиции» с участием партнеров из Москвы, затем группа ЛСР. Когда проект перешел под контроль структур ВТБ, дело сдвинулось с мертвой точки. Было решено, что разработкой займутся архитекторы Евгений Герасимов и Сергей Чобан (в прошлом году этот тандем уже выиграл конкурс на проект «Невская ратуша», также финансируемый ВТБ, стоимостью 800 млн долларов). Окончательный планировочный вариант «Набережной Европы» будет готов к ноябрю 2009 года.
«Это проект МФК, который расположен в уникальном месте острова с видом на Зимний дворец. Здесь могут с успехом реализовываться как жилая, так бизнес- и гостиничная функция. Все они позиционируются как элитный сегмент, и это правильно», — так оценил перспективы проекта в разговоре с BFM.ru руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова.
В интервью BFM.ru член наблюдательного совета компании «ВТБ-Девелопмент» Александр Ольховский заявил, что предварительная финансовая модель была сформирована еще до кризиса. «Она была ориентирована на 2 млрд долларов включая собственные средства и привлечение банковских кредитов. Однако в связи с кардинальными переменами в экономике, оказавшими сильное влияние на рынок жилой и коммерческой недвижимости, в том числе в части себестоимости строительства, требуется серьёзное переосмысление как в плане доходной, так и расходной составляющей. На данном этапе финансирование проектов осуществляет банк ВТБ, но мы не исключаем, что на следующих этапах проекта могут появиться другие источники финансирования, например синдицированные кредиты», — добавил представитель «ВТБ-Девелопмент».
Напомним, что, по данным мониторинга Ассоциации строителей России, по состоянию на конец марта 2009 года снижение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило 4,28%. Снижение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к марту 2009 года 12,42%. Зося Захарова добавляет, что отечественные строительные материалы подешевели в среднем от 10 до 40%, в большей степени снизились цены на бетон и арматуру.
«Но поскольку проект сложный, то при строительстве будет использовано много импортных материалов. В результате стоимость строительства в рублевом выражении за счет девальвации рубля только повысится. Стоимость строительства, выраженная в долларах и рублях измениться, но измениться неравномерно. Можно предположить, что стоимость в валюте понизится до 30%. Стоимость строительства в рублях останется либо неизменной, либо понизится примерно на 10%» — приводит свои расчеты Зося Захарова.
Таким образом, согласно прогнозу АРИН, инвестиции в проект могут сократиться более чем на 600 млн долларов. В ВТБ корреспонденту BFM.ru пояснили, что сейчас перерасчеты только производятся, а потому новую смету проекта компания пока назвать не может.
По словам представителя «ВТБ-Девелопмент», строительство планируется начать в 2011 году, закончить в 2016-м. В настоящее время мощности «Прикладной химии» из центра северной столицы переводятся в поселок Капитолово Ленинградской области. В инвестиционные обязательства девелопера, оговоренные соглашением, входит постройка нового административного здания для института в Санкт-Петербурге. Руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова подсчитала для BFM.ru, что затраты по выводу предприятия во Всеволожский район составят не больше 10% от общей стоимости проекта (в диапазоне от 5% до 10%).
Полностью осуществить возврат инвестиций компания планирует в 2018 году. «К первым продажам в рамках проекта мы собираемся приступить не ранее 2012 года. Мы уверены в том, что востребованность будет, безусловно, высокой, учитывая уникальность формируемого нами продукта. Окупаемость проекта в первую очередь будет связана с конъюнктурой рынка жилой недвижимости», — говорит Александр Ольховский.
«Поскольку это МФК, в нем предполагается развитие как минимум трех коммерческих функций, Если оно завершится в 2016 году и уже с 2017 года начнут эксплуатироваться бизнес-центры и гостиничные комплексы, то тогда возможно окупить этот проект в 2018 году. Хотя это очень оптимистичный прогноз. Если же строительство продлиться до 2018 года, то только за счет реализации квартир окупить проект не удастся», — рассуждает Зося Захарова. Она также подчеркивает, что прежде необходимо тщательно изучить спрос в элитном сегменте.
«В элитном сегменте спрос остается всегда стабильным, по сравнению с массовым жильем, — отметил в интервью BFM.ru Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности «Knight Frank Санкт-Петербург». — К тому же, в комплексе предусмотрено грамотное фазирование, которое позволит поэтапно выводить очереди на рынок и избежать эффекта локального перенасыщения. Планы по окупаемости проекта к 2018 году выглядят также вполне объективно, с учетом того, что жилая функция является доминирующей в проекте и окупает себя, как правило, уже к моменту завершения строительства.
«С точки зрения элитной жилой недвижимости сопоставимых заявленных проектов, которые можно было бы однозначно причислить к классу А, в историческом центре практически нет. То, что находится на Петроградской стороне, это, в основном, редевелопмент промышленных площадок, которые по своему позиционированию заведомо уступают проекту «Набережная Европы», — резюмирует эксперт.