Балансирующие ожидания

Сегодня потенциальные покупатели жилья заняли выжидательную позицию: те, кто имеет возможность купить квартиру, надеются на дальнейшее снижение цен. Отложенный спрос в совокупности с сокращением объема предложения приведет к вполне прогнозируемому результату – увеличению стоимости жилья.

Сбалансировать предложение и спрос в нынешней ситуации, да и в ближайшей перспективе, будет крайне затруднительно.

Для баланса на первичном рынке объем предложения должен двукратно превышать объем спроса. По оценкам холдинга RBI, спрос в 2007–2008 годах составлял 1,7 млн кв. м. Сегодня объем предложения снизился до 700 тысяч «квадратов», соответственно, спрос не должен превышать 350 тыс. кв. м, что в шесть раз меньше обычного.

, в настоящее время на завершающих этапах строительства находится почти 40% всего возводимого в Петербурге жилья (см. таблицу 1).

При этом степень готовности объектов пропорциональна активности на стройплощадках (см. таблицу 2). Компании стремятся завершить объекты с высокой степенью готовности, а реализация новых проектов отложена до лучших времен. Очевидно, что в ближайшем будущем такая ситуация приведет к сокращению предложения жилья на первичном рынке.

Причины кроются не только в экономическом кризисе и замораживании большинства проектов жилищного строительства. Дело еще и в том, что в последние несколько лет земельные ресурсы в Петербурге распределялись неравномерно. Если раньше торги по продаже небольших участков под строительство жилья были обычной практикой в работе городского Фонда имущества, то теперь такие аукционы стали исключением из правил.

В 2007-м власти Северной столицы начали активно проводить торги на право комплексного освоения городских территорий. Одновременно прекратилась практика реализации небольших участков. Учитывая средний срок строительства жилого дома (два-три года), нетрудно посчитать, что основная часть почти готовых объектов возведена на предоставленных в то время «упакованных» участках. Правда, до конца текущего года Фонд имущества собирается выставлять на торги в основном небольшие пятна. Дома, которые будут построены на землях, купленных в этом году, застройщики выведут на продажу не раньше, чем через год-полтора.

Широко разрекламированные аукционы по комплексному освоению прошли удачно. Однако в нынешней ситуации реализация большинства мегапроектов, судя по всему, будет корректироваться. Причем в сторону увеличения сроков.

По словам вице-президента Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Льва Каплана в последние годы 85% жилья в Петербурге возводили предприятия крупного бизнеса, которые в нынешних условиях страдают больше всего. «Девелоперы, которые приобретали у города большие территории под комплексное освоение, привлекали под реализацию соответствующих проектов кредитные средства. Теперь многие из этих компаний не могут расплатиться по своим обязательствам, что весьма негативно отразится на рынке недвижимости города», – отметил господин Каплан. По его словам, в этой ситуации проданные городом земли могут стать предметом спекуляции, а реализация запланированных проектов будет отложена на неопределенный срок.

В какой-то степени нынешняя ситуация стала следствием недоработок в федеральном законодательстве – по данным «Союзпетростроя», из 296 строящихся в городе жилых домов лишь 26 возводится в соответствии с законом о долевом строительстве № 214. Вячеслав Семененко, председатель Комитета по строительству Администрации СПб, уверен, что таких объектов 40.

Специалисты холдинга RBI в начале февраля объехали большую часть строящихся домов и обнаружили интересную закономерность: на целом ряде выведенных на продажу объектов работы не ведутся. По словам председателя совета директоров холдинга Эдуарда Тиктинского, свыше 900 тысяч выставленных на продажу «квадратов» находятся в зоне риска для покупателей (см. таблицу 2).

Правда, цифры, которые предоставляет девелопер, не совпадают с личным опытом «БН», который начиная с середины февраля планомерно (по одному городскому району в неделю) объезжает стройплощадки. На данный момент проверено 142 площадки. Семь строек заморожено. Работы остановлены на 12 объектах. То есть в разной степени «проблемности» находится менее 14% всех объектов. Надо учесть, что когда речь идет о замораживании проекта, это означает, скорее, перенос сроков непосредственного запуска объекта, нежели остановку уже начавшейся стройки. К слову, и в спокойные для рынка времена около 5–7% проектов находились в подобном состоянии. Таким образом, можно говорить о том, что кризис повлиял на 7–9% объемов строительства.

Некоторые эксперты склонны считать, что, поскольку большая часть строящихся проектов заморожена, а новые начинаются лишь изредка, в ближайшее время граждане раскупят все ликвидное жилье с высокой степенью готовности. Затем придет очередь неликвида. После чего нас ждет дефицит предложения на первичном рынке. Окажутся ли эти утверждения правдой, покажет время.

Теоретически структура предложения может частично восстановиться при наличии нескольких условий.

По словам генерального директора агентства недвижимости «Бекар» Сергея Козлова, в последние несколько лет процент покупок строящегося жилья, которые совершались в инвестиционных целях, доходил до 40% от числа всех операций по приобретению объектов недвижимости на первичном рынке.

Однако как только начались проблемы в экономике, снижение цен на жилье, количество таких сделок существенно сократилось. Граждане, которые нуждались в деньгах, постарались продать недвижимость, ранее приобретенную в инвестиционных целях, при первых признаках кризиса. А пока происходит снижение цен, и инвесторы ждут нижней точки падения.

Следующее условие, , – активность строительного рынка. В последние месяцы она росла по сравнению с началом текущего года. По словам госпожи , данная тенденция помимо прочего вызвана возобновлением финансирования реализации некоторых проектов на финальных стадиях строительства отдельными банками. «Таким образом, у части застройщиков есть кредитные ресурсы. Они могут за счет средств дольщиков доводить свои проекты до 70% стадии готовности, после чего получать кредит на завершение работ. Компании не заинтересованы в том, чтобы замораживать объекты – ведь в этом случае их доходы снизятся. Нет смысла искусственно создавать ситуацию, при которой ликвидное предложение будет отсутствовать», – добавила она.

С другой стороны, при ограниченности кредитных ресурсов воспользоваться банковскими займами может лишь малое число строительных компаний. И это явно не помогает существенному увеличению объема предложения.

Как считает Эдуард Тиктинский, в условиях кризиса для завершения своих проектов некоторым застройщикам имеет смысл объединяться друг с другом: «У многих компаний есть запас земельных участков, однако эти фирмы не могут реализовать проекты самостоятельно или привлечь соответствующий кредит. В этой ситуации компания может создать альянс с другим игроком рынка, который профинансирует проект».

В последние месяцы спрос на рынке жилья сокращался: финансовый кризис, сворачивание ипотечных программ и другие невеселые тенденции привели к весьма прогнозируемым результатам. По данным Центра исследований и аналитики

Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», с января 2008 года количество еженедельных обращений со стороны желающих приобрести жилплощадь на первичном рынке уменьшилось более чем в четыре раза (см. график 3). Но и сейчас, несмотря на четырехкратное падение покупательской активности, спрос на самые востребованные объекты – однокомнатные квартиры – значительно превышает предложение. Судя по всему, в ближайшее время эта тенденция лишь усилится.

, с середины марта спрос начал постепенно активизироваться. «В намерениях людей стала появляться определенность. Если раньше к нам приходили клиенты и просили посоветовать, покупать ли сейчас жилье, то теперь они уверены в том, что это нужно делать», – .

В последние дни приобретать строящиеся жилые объекты стали больше: как заявили в строительной компании «ЛЭК», из-за роста покупательской активности фирма уже начала поднимать цены на квартиры в возводимых домах. И пока количество покупателей лишь увеличивается.

Помочь дальнейшей активизации спроса планирует и государство: в ближайшее время власть намерена предпринять ряд мер по поддержке строительного комплекса, в числе которых значится стимулирование покупательской активности (см. материалы на стр. 6–12).

Кроме того, жилье всегда считалось самым надежным способом сохранения, а порой и приумножения средств. По словам Сергея Козлова, как только на рынке недвижимости начнется пусть небольшой, но стабильный рост цен, он сразу приведет к повышению покупательской активности. Люди начнут приобретать жилье, опасаясь его дальнейшего удорожания.

Потребность граждан в жилье не может исчезнуть – рано или поздно люди снова начнут покупать недвижимость. В первую очередь способствовать этому будет реализация отложенного спроса. Одним словом, количество желающих приобретать жилье, по прогнозам, будет увеличиваться.

Даже если ситуация пойдет по более оптимистичному сценарию и застройщики продолжат возводить жилые объекты, роста цен навряд ли удастся избежать.

По мнению генерального директора компании «ЮИТ Лентек» Михаила Возиянова, жилая недвижимость будет дорожать в том числе и за счет увеличения стоимости строительных материалов. «В четвертом квартале прошлого года цены на стройматериалы снизились. Но сейчас тенденция меняется – их стоимость снова начинает повышаться. Кроме того, увеличиваются тарифы на подключение к инженерным сетям», – отметил он.

По словам господина Возиянова, рост стоимости энергоресурсов и строительных материалов неизбежно вызовет подъем цен (в условиях ограниченного предложения на первичном рынке). «Дальнейшее развитие событий зависит и от того, насколько покупатели строящегося жилья будут готовы приобретать объекты на начальных стадиях строительства. Другими словами – от степени доверия к участникам рынка», – заявил он.

Как считает исполнительный директор компании «РосСтрой» Роман Мирошников, для возобновления строительства своих объектов застройщикам, прежде всего, нужны дешевые кредитные ресурсы. «Во всем мире ставки по займам снижаются, а у нас они лишь растут. В конечном счете, такая ситуация может привести к значительному дефициту предложения на первичном рынке жилья – компании не смогут продолжать реализацию своих проектов», – предупреждает господин Мирошников. Он считает, что тем застройщикам, которые сумеют преодолеть нынешние трудности, придется компенсировать сегодняшние издержки и убытки. Естественно, за счет потребителя. Произойдет повышение цен, которое, по мнению Романа Мирошникова, может перекрыть докризисные показатели.

Вероятно, увеличение спроса приведет к временной стабилизации – за счет роста финансовых поступлений строители смогут продолжить реализацию замороженных проектов. Так, 2 апреля компания «ЛЭК» объявила о возобновлении работ на всех своих объектах. Однако уравновесить спрос и предложение на первичном рынке вряд ли удастся – даже если предположить, что все замороженные ныне проекты вдруг снова начнут реализовываться.

Возможно, что предпринимаемые федеральным правительством антикризисные меры в долгосрочной перспективе позволят стабилизировать обстановку на рынке – нарастить объем предложения и уравновесить его с показателями спроса. Хотя в ближайшее время повышения объема предложения, а вернее – его восстановления, ожидать не приходится.

Как заявил председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко, сегодня задача власти и строителей состоит не в увеличении объемов ввода жилья, а в сохранении равномерных темпов его возведения.

По мнению Сергея Козлова, в условиях роста числа потенциальных покупателей жилой недвижимости оживление строительного сектора сбалансирует рынок ненадолго. «Спрос – явление не инерционное, он быстро реагирует на изменение рыночной ситуации. При наличии денег у покупателей восстановить спрос можно за несколько недель. А вот сегодняшнее сокращение объемов строительства в будущем приведет к ограничению предложения на первичном рынке. И восстановить прежние объемы быстро не удастся», – отметил он.

Эксперты же считают, что спрос, не реализованный на первичном рынке, переместится на вторичный. В результате чего возможен очередной виток роста цен.

Источник: холдинг RBI

Источник: Центр исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости»

Источник: Центр исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости»