Спасение премиума
Многие магазины товаров класса премиум сворачивают или сокращают бизнес в Петербурге — один за другим закрываются магазины одежды, обуви, аксессуаров и пр. На фоне такого высвобождения площадей многие торговые комплексы готовы ради сохранения прибыли пойти на оптимизацию помещений или смену концепции, переориентировавшись на более низкий ценовой сегмент. Однако есть и те, кто намерен сохранить tenant-mix путем разработки индивидуальной стратегии привлечения арендаторов. Например, Esfera заявила о готовности брать арендную плату процентом с оборота.
Сегодня владельцам помещений бывших бутиков или магазинов класса премиум трудно найти арендатора такого же уровня. На их месте зачастую открываются недорогие рестораны, кафе или магазины более низкого ценового сегмента. Такую картину можно наблюдать даже на тех улицах и пешеходных зонах, которые считаются сосредоточием элитной торговли: на Большой Конюшенной, Невском проспекте (от площади Александра Невского до площади Восстания), Большом проспекте Петроградской стороны. По словам , если год назад свободных помещений на Невском проспекте в принципе не было, то сегодня они не только есть, но и предлагаются по более низким ставкам аренды, а потому доступны более широкой аудитории. Так, дисконт на помещения 60—150 кв. м, расположенные на центральных магистралях города, по сравнению с докризисными ставками может быть более 50%. «Число вакантных площадей увеличилось, однако девелоперы стараются как можно скорее найти замену съехавшим компаниям, — говорит Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg. — В итоге на пустующие места приходят арендаторы более доходных профилей».
Эксперты говорят, что эта тенденция будет приобретать все более массовый характер и для того, чтобы избежать простоя, торговые комплексы будут идти на смену концепции. Например, уже сейчас торговые комплексы начинают переходить в нижний ценовой сегмент. Так, ТК «Радиус», изначально позиционировавшийся в среднем ценовом сегменте, перешел к формату дисконт-центра. «Конечно, это будет временная мера — на период рецессии экономики и постепенного восстановления докризисных показателей, — говорит Людмила Рева, директор департамента брокерских услуг, ASTERA St.Petersburg. — Когда кризис будет позади, эти торговые комплексы скорее всего вернутся к своим изначальным концепциям». Кроме того, аналитики ожидают, что многие торговые операторы класса люкс и премиум пересмотрят и скорректируют свои форматы, уменьшая площадь магазинов или оставляя только рентабельные точки в наиболее ликвидных помещениях. Сейчас наиболее востребованной площадью в этом сегменте является метраж 150—200 кв. м.
Однако помимо смены концепции и перестройки помещений владельцы торговых комплексов находят и другие пути пережить кризисное время, сохраняя при этом tenant-mix (подбор и формирование пула арендаторов в рамках создания концепции торгового центра). «Практически все торговые комплексы ощутили две волны кризиса: первую в октябре—ноябре, когда из-за проблем с финансированием останавливались незавершенные проекты строительства, и вторую уже в феврале этого года, когда из-за падения спроса стали закрываться работающие магазины, — рассказывает вице-президент по коммерческой недвижимости холдинга RBI Олег Бойшенко. — Арендаторы покидали даже те площадки, которые еще не успели открыться, но где уже были вложены значительные средства в ремонт. Мы знаем это по собственному опыту — галерея бутиков Esfera, открытая в сентябре, в полной мере ощутила это». Стремление не останавливать работу комплекса, а, сохранив его концепцию, все же продолжить работу и занять свое место на модной карте Петербурга способствовало тому, что была разработана новая стратегия привлечения арендаторов. Суть ее в том, что ритейлер может выбирать между фиксированными ставками аренды (которые ниже докризисных в среднем в 4 раза и почти равны себестоимости услуг) или платить торговому комплексу процентом с оборота. Такое предложение, по мнению руководства Esfera, полностью отвечает сегодняшним рыночным условиям, при которых стоимость аренды становится наиболее важным фактором при выборе дислокации, и ради сохранения рентабельности магазины готовы менять место расположения, даже если арендуют его уже несколько лет. «Мы проконсультировались со специалистами по торговой недвижимости и пришли к выводу, что в структуре затрат ритейлера затраты на аренду не должны занимать более 10—15% от выручки, — продолжает Олег Бойшенко. — Соответственно примерно столько нам будет платить арендатор, если выберет такой вариант оплаты. Видим мы и первые результаты — ряд потенциальных арендаторов, среди которых есть возможные якорные, уже обратились к нам, заинтересованные новыми условиями».
Маргарита Рахнова
RBC Daily, 22.05.2009