Рынок жилой недвижимости Петербурга: Самострой без шансов
12 августа 2009
В ближайшее время Высший арбитражный суд опубликует рекомендации, которыми будут руководствоваться судьи при решении споров, связанных с самовольными постройками. После того, как документ вступит в силу, у пользователей таких объектов почти не останется возможностей для их легализации.
Больше всего проблем может возникнуть у компаний, которые возводят жилье без тех или иных разрешений. Не исключено, что увеличится количество исков со стороны покупателей строящегося жилья, желающих признать заключенные с такими застройщиками предварительные договора купли-продажи недействительными. И, соответственно, получить обратно свои деньги.
С другой стороны, рекомендации Высшего арбитражного суда (ВАС), представленные в Обзоре судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ, должны поставить точку в проблеме самовольных построек, которая в последнее время не теряет своей актуальности.
Предложенные ВАС рекомендации сведут на нет многообразие принимаемых российскими арбитражными судами вердиктов, связанных с легализацией самостроя.
Решение вопросов о признании прав собственности на самовольные постройки представлено в двух вариантах.
Согласно первому, право собственности на самовольную постройку не может быть признано в случае, если такой объект был создан без необходимых на то разрешений.
Фактически это означает, что если многоквартирный дом возведен без разрешения на строительство, то и право собственности на него зарегистрировать нельзя. А если кто-то предъявит иск о сносе этого объекта, то, скорее всего, суд вынесет положительное решение.
Второй вариант запрещает регистрировать право собственности в тех случаях, когда застройщик не предпринимал попыток получить эти разрешения. Если суд установит, что таким образом истец пытался обойти административные процедуры, решение о легализации принято не будет.
Таким признание права собственности на самовольные постройки станет скорее исключением из правил.
А пока – скорее наоборот.
Гражданский кодекс РФ трактует понятие самовольной постройки как сооружение, которое возведено на земельном участке, не предназначенном для этих целей, создано без соответствующих разрешений или с нарушениями строительных и градостроительных норм. Чтобы строение признали самовольным, достаточно хотя бы одного из этих признаков.
Начальник отдела правового сопровождения инвестиционных проектов юридической компании Rightmark group Евгения Петрова отмечает: одно из основных последствий самовольного строительства заключается в том, что на подобный объект нельзя зарегистрировать право собственности. «А значит, такие постройки нельзя передавать по наследству, дарить, сдавать в аренду или с ними совершать другие сделки. Операции с самовольными объектами являются ничтожными», – говорит она.
Вместе с тем, , проблема самовольного строительства актуальна не только для Петербурга, но и для Ленинградской области. «Чаще всего речь идет о небольших объектах – частных жилых домах, складских или административных зданиях, которые строятся на собственной или арендованной земле для решения текущих задач. Иногда они возводятся без учета градостроительных норм: те, кто строит подобные объекты, надеются согласовать документы «задним числом», – . в ряде случаев самовольными постройками оказываются и крупные объекты, в частности – многоквартирные дома. «Когда речь идет о строительстве жилья, многие компании надеются, что город не пойдет на серьезный конфликт – чтобы не ущемлять интересы дольщиков, которые уже приобретут квартиру в строящемся доме», – .
Впрочем, с каждый годом процедура согласования «задним числом» становится сложнее и дороже, благодаря чему застройщики становятся более дисциплинированными, а процент самостроев снижается.
Сегодня те, кто возводит самовольные постройки, имеют все шансы их легализовать. Делается это путем регистрации права собственности на такие объекты в судебном порядке. Причем, по словам экспертов, практика по подобным делам весьма многообразна – зачастую суды принимали кардинально противоположные решения в схожих ситуациях. Действующее законодательство дает весьма обширные возможности для легализации самостроя.
Право собственности может быть признано только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором находится постройка. Но из этого правила действует исключение, определенное Верховным Судом РФ в 2007 году. На вопрос о том, возможно ли признать право собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, которому земельный участок предоставлен по договору аренды для возведения жилья, дан положительный ответ.
Верховный суд сделал вывод о том, что право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без разрешений, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений строительных норм и правил. Сейчас зарегистрировать право собственности можно и в том случае, если постройка не нарушает права других лиц, а также – не создает угрозу жизни или здоровью граждан.
По словам Евгении Петровой, в судебной практике случаи признания прав собственности на самовольную постройку за арендатором участка встречаются очень часто. «Положительные решения принимаются, когда здание возведено в соответствии с целевым назначением земельного участка, без нарушения градостроительных норм и правил, с получением необходимых разрешений», – отмечает она.
Права собственности на самовольную постройку суды признавали и в тех случаях, когда застройщик или физическое лицо по не зависящим от них причинам были лишены возможности получить правоустанавливающие документы на возведение объекта.
Но суды чаще всего не удовлетворяют иски, когда истцы не пытались получить необходимые разрешения и согласования или не представили доказательства того, что им в этом необоснованно отказали.
Иногда судьи отказывают в регистрации, поскольку сам факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве возможности легализации такого объекта не могут быть приняты в качестве основания для удовлетворения иска.
Однако, по словам юристов, из этих правил тоже бывали исключения. Получается, фактически существовал упрощенный порядок легализации самовольных строений, который ставил добросовестных застройщиков в неравное положение по сравнению с теми, кто занимался самостроем.
Об этом свидетельствует и статистика Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, которая за шесть месяцев текущего года 62 раза штрафовала компании за строительство без разрешения. При этом, сообщили в службе, после привлечения к административной ответственности застройщики «в оперативном порядке оформляют исполнительную документацию».
Проблемы с оформлением права собственности возникают не только у тех, кто возвел самовольную постройку, но и у покупателей таких объектов.
Руководитель отдела юридического бюро «Падва и Эпштейн» Ольга Кузуб отмечает: зачастую здания и строения, в отношении которых юристы по заказу будущих покупателей проверяют правильность предоставления земельного участка или законность самого строительства, оказываются «порочными активами». «Это означает, что владелец должным образом не оформил свои права на участок или объект, и в правовом заключении по результатам legal due diligence констатируется риск предъявления требований законными правообладателями», – говорит она.
Подобные ситуации возникают и в случаях, когда владелец участка, построивший на нем здание, планирует совершить с этим объектом ту или иную сделку. Перед которой, соответственно, проверяется юридическая чистота этого актива.
«В результате может быть установлено, что, к примеру, участок был приобретен из неразграниченной государственной собственности, скажем, у районной администрации. При этом предыдущий владелец участка не отказался в требуемой законом форме от права постоянного пользования землей. Таким образом, здание оказывается построенным на чужом участке. Предыдущий владелец участка вправе добиться признания права собственности на такое строение в суде», – рассказывает Ольга Кузуб.
Вопрос о легализации самовольных построек может возникнуть отнюдь не только из-за необходимости их продать или требований со стороны контролирующих органов. Особенно активно владельцы самостроя пытаются зарегистрировать на них право собственности, опасаясь, что его снесут. А опасность такая, из-за неопределенности действующего законодательства, есть. Евгения Петрова отмечает: Гражданский кодекс однозначно не определяет круг лиц, которые могут предъявить иск о сносе самовольной постройки. По ее словам, подобные процессы инициируют собственники участков, на которых находится самострой, а также – те, чьи права и интересы нарушены в результате создания такого объекта.
По словам руководителя отдела юридического бюро «Падва и Эпштейн» Ольги Кузуб, чаще всего иски о сносе предъявляют органы местного самоуправления.
Кроме того, подобные процессы инициируют прокуратура и службы госстройнадзора, чаще всего – для защиты интересов неопределенного круга лиц (к примеру, если сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан).
Причем на требования о сносе не распространяются правила Гражданского кодекса об исковой давности. Другими словами, иск может быть подан независимо от того, как давно возведено сооружение.
В Петербурге случаи сноса незаконных построек если и были, то резонанса они не вызывали. Однако в Москве и других регионах страны подобных прецедентов достаточно. Стоит вспомнить развернувшуюся несколько лет назад кампанию по сносу приусадебных домов, расположенных в границах водоохранных зон. А в прошлом году в центре Москвы ликвидировали несколько десятков самовольных построек. И столичные власти продолжают регулярно сносить незаконные объекты.
Тема самовольного строительства стала в последнее время актуальна с неожиданной стороны: многие покупатели, заключившие договоры до кризиса, стремятся расторгнуть их, вернуть потраченные деньги и купить строящееся жилье уже по новым ценам. И сделать это гораздо легче, если у продавца, строительной компании, обнаружатся нарушения. «В последнее время увеличилось количество судебных исков о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи», – говорит адвокат Коллегии адвокатов «Юникс» Мария Чаплыгина. По ее словам, поводом для подобных исков служит отсутствие у застройщика разрешительной документации. Согласно действующему законодательству, любой договор на привлечение денег в строительство жилья должен заключаться лишь в том случае, если у компании имеются необходимые бумаги. Учитывая, что ВАС не оставил шансов легализовать самовольные постройки тем, кто возвел их без разрешения, последствия для некоторых участников рынка недвижимости будут вполне предсказуемы.
В странах Европы и в России при осуществлении различных сделок под термином Due Diligence понимается именно проверка компании, бизнеса, отдельного актива или сделки. При этом проверка может включать различные аспекты: финансовый, юридический (legal due diligence), маркетинговый, экологический, инженерный и т.д.
По имеющейся у меня информации, принятие вышеуказанного обзора отложено на сентябрь.
Но как бы то ни было, вектор развития дальнейшей судебной практики, который будет задан данным документом, однозначен: усиливается практика сноса самовольных построек.
В этой связи арбитражный суд подтвердил за прокуратурой и органами строительного надзора полномочия по предъявлению исков о сносе «самоволок», а также уточнил, что с такими исками могут обращаться не только собственники участков, на которых расположены самоволки, но и их арендаторы, а также смежные землепользователи, которые смогут доказать, что наличие «самоволки» ущемляет их законные интересы.
Действие ст. 222 Гражданского кодекса РФ ожидаемо будет распространено на объекты незавершенного строительства, некапитальные постройки и объекты самовольной реконструкции.
Проект обзора предусматривает и различные варианты разрешения дискуссионного вопроса о том, может ли быть признано право собственности на самоволку, если участок предоставлен в аренду после 01.09.2006 г., когда вступила в силу новая редакция статьи 222 ГК, отменившая возможность легализации самовольных построек при условии предоставления участка в аренду под застройку.
Поэтому можно сказать, что главный вопрос, интересующий застройщиков самовольных построек, еще не решен.
В целом же нельзя возлагать слишком большие надежды на данное постановление. Ведь без законодательных изменений по типу дачной амнистии вовлечь самовольные строения в хозяйственный оборот по-прежнему будет маловероятно.
Сергей Бардин
БН, 12.08.2009