Рынок квартир Петербурга: Ипотека уходит в тень

Многие банкиры покинули рынок ипотечного кредитования, оставив место частным ростовщикам, которые охотно дают в долг под огромные проценты, получая в собственность объекты недвижимости заемщиков.

Меньше года назад петербургские заемщики путались в нескольких десятках банков и предлагаемых ими ипотечных программах, а теперь на рынке осталось около десятка кредитных организаций, в которых немногочисленные желающие с трудом могут получить ссуду на покупку жилья. «В начале сентября 2008 года банк приостановил выдачу ипотечных кредитов, – объяснили в петербургском филиале Промсвязьбанка. – Решение было принято в связи с существенно возросшими кредитными рисками, связанными с большими задержками сроков ввода жилья в эксплуатацию, случаями неисполнения своих обязательств застройщиками перед дольщиками, а также в связи с общим ростом риска невозвратов по кредитам». И это типичные причины для большинства финансовых институтов, закрывших ипотечное направление.

Начиная с III квартала 2008 года количество выдаваемых банками жилищных кредитов физическим лицам резко пошло на убыль и сокращалось вплоть до середины текущего года. За I полугодие кредитные организации выдали около 1,4 тыс. кредитов, что в 8 раз меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В денежном выражении с января по июнь 2009 года на приобретение жилья банки выдали 2,8 млрд рублей.

«Рынок жилищного кредитования в иностранной валюте в наибольшей степени пострадал от кризиса. Объем выданных жилищных кредитов в долларах США и евро сократился в 12 раз. Объем просроченной задолженности по валютным кредитам за год вырос более, чем в 20 раз», – говорит руководитель дирекции корпоративных продуктов Банка ВЕФК Юрий Котёлкин. По его словам, в текущем году кредиты предоставляются, за редким исключением, в рублях, в то время как по итогам 2008 года на валютные средства приходилось 20% ипотечного кредитного портфеля. Заемщики обращаются в банки за рефинансированием валютных займов, полученных в основном в 2006-2007 и первой половине 2008 года.

«Нельзя сказать, что ипотеки нет в принципе, она существует, но в очень «сокращенном» варианте. Замедлились сроки рассмотрения заявок: сейчас этот процесс занимает порядка 2-3 недель. Первоначальный взнос у всех банков, сохранивших ипотечное кредитование в линейке своих услуг, составляет не менее 30%», – . , основная доля выдаваемых в настоящее время ипотечных кредитов приходится на вторичный рынок жилья. Ссуды на покупку жилья на первичном рынке банки почти не выдают. Кредитуются единичные объекты очень ограниченного числа застройщиков, например, ЮИТ-Лентек и компаний группы ЛСР. «Обычными требованиями банков к кредитуемым объектам стали завершающая стадия строительства и высокий кредитный рейтинг застройщика. Как правило, в настоящее время ипотеку на первичном рынке заменяют различные схемы рассрочки, предлагаемые самими застройщиками», – .

Ипотечные брокеры подсчитали, что если год назад из 10 обратившихся к ним граждан кредит получали 6-7 человек, то сейчас количество счастливчиков сократилось вдвое.

Снизилось и количество обращений за кредитами, хотя банкиры уверяют, что в последние пару месяцев телефоны в ипотечных отделах стали звонить чаще. «Интерес к кредитам возрос. Колл-центр нашего банка принимает десятки звонков в день от желающих получить кредит или консультирующихся по вопросам кредитования», – говорит заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Он надеется, что более активная стадия восстановления рынка наступит осенью-зимой текущего года.

«В июне-июле наблюдается некоторое оживление рынка жилищного кредитования по количеству новых заявок», – подтверждает начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала Банка ВТБ 24 Татьяна Хоботова. По ее словам, позитивное влияние оказало и стоимость недвижимости, которая в среднем на 25-30% в рублях дешевле, чем это было прошлым летом. Также стабилизировалась работа многих предприятий и платежеспособность населения восстановилась. «Это помогает людям принимать решения по приобретению недвижимости», – уверена Татьяна Хоботова.

Худо-бедно, банки дают взаймы на покупку жилья под залог приобретаемой недвижимости, а вот получить кредит на любые цели под залог имеющейся недвижимости большинству заемщиков уже практически невозможно. Банкиры просто не желают брать на себя двойной риск. Первая сложность – оценить будущую стоимость объекта залога при том, что цены на недвижимость постоянно снижаются, и на каком уровне остановятся – угадать невозможно, а, следовательно, трудно определить приемлемый для заемщика и кредитора размер ссуды. По сравнению с прошлым годом рублевые цены на жилье уже снизились на 20-25%.

Вторая задача – сопоставимая по сложности с первой – оценить платежеспособность заемщика. «Фактически банки перестали давать кредиты под залог имеющейся недвижимости осенью прошлого года. Сейчас некоторые кредитные организации возобновили этот вид кредитования, но предлагают ссуды не на любые цели, а только на развитие бизнеса», – говорит генеральный директор компании – ипотечного брокера «Недвижимость и кредит» Дмитрий Захаров.

Но «свято место пусто не бывает»: на этот рынок вернулись частные ростовщики, покинувшие его в 2004 году, когда в России начало активно развиваться банковское кредитование. Как правило, ростовщики одалживают средства в рублях не более чем на год под 5-7% в месяц, то есть 60-80% годовых. На какие цели заемщик потратит средства, кредитора не сильно волнует, поскольку он становится собственником объекта недвижимости заемщика, выкупая его не более чем за 50% от оценочной стоимости. Причем оценку проводит самостоятельно. И хотя за ростовщиками могут стоять инвестиционные компании, сделка оформляется обычно между физическими лицами.

«Возврат ссуды производится по схеме обратного выкупа, обычно заключается два договора купли-продажи одновременно. По одному кредитор передает средства заемщику, покупая у него недвижимость. А по второму договору заемщик возвращает долг, выкупая недвижимость», – поясняет Дмитрий Захаров. По его словам, в качестве обеспечения кредиторы принимают в основном ликвидные квартиры стоимостью от 2 до 10 млн рублей.

Но если ростовщики особенно не афишируют свою деятельность, то объявления о получении ссуды в ломбарде по залог квартиры, дома можно найти в Интернете. Размер займа, как и у ростовщиков не превышает 50% от оценочной стоимости на срок от месяца до года, зато проценты ниже – от 3,5% в месяц (42% годовых) и практически никаких требований к заемщику, только одно условие: объект недвижимости, предоставляемый в обеспечение, не должен быть обременен кредитными или иными обязательствами. Однако подобная кредитная активность ломбардов вызывает сомнения у специалистов. «Согласно действующему в России законодательству, ломбард вправе принимать в залог и на хранение только движимое имущество, например, автомобили», – поясняет директор «Первой ипотечной компании» Максим Ельцов.

Наибольшую активность на рынке кредитов под залог приобретаемой недвижимости сегодня демонстрируют крупнейшие банки с участием государства и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Именно эти структуры не испытывающие денежного голодания могут позволить себе распрощаться со средствами на длительный срок. Большинство же коммерческих банков, ранее развивавших ипотеку за счет иностранных инвестиций, теперь не брезгуют работать по стандартам АИЖК, довольствуясь комиссионным вознаграждением за выдачу кредита, лишь бы остаться на рынке. Например, Городской ипотечный банк уже провел несколько сделок совместно с Санкт-Петербургским ипотечным агентством в целях отработки механизма сотрудничества. Подумывают о сотрудничестве с АИЖК банки “Уралсиб”, “Петрокоммерц”, “Зенит”, “Абсолют банк”.

Предыдущие партнеры АИЖК пока не спешат возобновлять с ним отношения, не могут избавиться от осадка прошлой осени, когда агентство не сдержало свое слово. «Работавшим до 2009 года по утвержденным АИЖК стандартам банкам пришлось рефинансировать ипотечные кредиты на иных условиях, чем предполагали соглашения и действующие стандарты, со значительным дисконтом», – вспоминает директор управления по кредитованию физических лиц банка «Александровский» Елена Кулык. И теперь относится к идее возобновления кредитования с настороженностью. «На сегодняшний день программа по ипотеке у нас свернута. Говорить о конкретных планах тяжело, надо смотреть, как поведет себя рынок», – опасается она.

Невзирая на конкурентов, но зато под присмотром премьера и президента (которые неоднократно заявляли, что надо развивать в стране ипотеку, причем недорогую) энергично раздают кредиты Сбербанк и ВТБ24. «В среднем граждане берут 1,5 млн. руб. на 10-15 лет под 15,35-16,85% годовых», – оценила Татьяна Хоботова.

В остальных коммерческих банках, продвигающих собственные программы кредитования, ставки несколько выше, чем в крупнейших банках страны и по стандартам АИЖК, которые, кстати, недавно были снижены до 10,8-13,46% годовых в рублях.

По мнению директора «Первой ипотечной компании» Максима Ельцова, главный недостаток ипотечных программ АИЖКа, Сбербанка и ВТБ24 в том, что они требуют официального подтверждения дохода заемщика. «Сегодня из десятка потенциальных заемщиков предоставить справку 2НДФЛ могут единицы, 2-3 человека», – констатирует ипотечный брокер.

* данные по шести банкам, где выдача ипотечных кредитов составила 5-20 шт. в месяц

Александр Сологуб

БН, 13.08.2009