Жилая недвижимость Петербурга: Хрущевки сбили в лоты
Управление инвестиций комитета по строительству подготовило пакеты документов для проведения торгов на право заключения договоров о развитии застроенных территорий. К продаже предназначено 6 кварталов в разных районах города, очень сильно различающихся и по размерам, и по престижности местоположения. Соответственно, различается и степень их привлекательности для потенциального инвестора, и, разумеется, степень вероятности того, что обитатели «хрущевок» получат новые квартиры.
По мнению директора по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg Николая Пашкова, на улучшение жилищных условий могут надеяться жители «благоустроенных местностей». «С точки зрения девелоперов, экономическая целесообразность реновации кварталов существует в престижных частях города, где у жилья может быть высокая добавленная стоимость – например, в Московском районе, районе Черной речки, Калининском, Кировском. Красносельский и Невский в этом плане проигрывают», – комментирует эксперт.
, предложила оценивать эти территории по соотношению площади, необходимой для переселения нанимателей и собственников жилья, к общей площади возводимых улучшений, а также учитывать фактор местоположения участка.
Например, в Красносельском районе территория, ограниченная улицами Чекистов, Пограничника Гарькавого, Летчика Пилютова и проспектом Ветеранов, занимает площадь 360 250 квадратных метров. В квартале расположено 78 многоквартирных жилых домов, 64 из них планируются к сносу. Площадь возводимых улучшений составляет 200 490 квадратных метров, площади, необходимые для переселения нанимателей и собственников – 38 578 квадратных метров и 49 138 квадратных метров. , этот участок — наименее интересен с инвестиционной точки зрения.
В Московском районе на торги предложен участок, ограниченный улицами Краснопутиловской, Варшавской, Костюшко, Кубинской, Ленинским проспектом и площадью Конституции (квартал 13-14-16 западнее Варшавской железной дороги). Его размеры — 659 590 квадратных метров. На территории расположено 50 многоквартирных жилых домов, которые планируются к сносу. Площадь возводимых улучшений должна составлять 384 569 квадратных метров. Для переселения нанимателей необходимо 89 252 квадратных метра, а собственников – 116 294 квадратных метра. «Это предложение едва ли покажется кому-то привлекательным, – . – Несмотря на хорошее местоположение, здесь необходимо отдать порядка 50% построенного жилья. А с такими технико-экономическими показателями даже до кризиса подобные предложения были малоинтересными для инвесторов».
Самым удачным участком из тех, которые будут выставлены на торги, территорию в Калининском районе, ограниченную красными линиями проспектов Непокоренных и Гражданского и внутриквартирных проездов (Гражданский проспект, квартал 1-1А). Его площадь составляет 60 058 квадратных метров. В квартале – 9 многоквартирных жилых домов, из них планируются к сносу – 8. Площадь возводимых улучшений – 68 120 квадратных метров. Для того, чтобы переселить нанимателей жилья, понадобится построить 10 862 квадратных метра, а собственников – 1 910 квадратных метров.
«Это – неплохое место, расположено недалеко от станции метро «Площадь Мужества», где сегодня продаются одни из самых дорогих квартир в классах эконом и комфорт, – поясняет эксперт и добавляет, – кроме того, участок относительно небольшой, а нанимателям и собственникам надо передать только 19% от общей площади возводимых улучшений».
Неплохие перспективы и у территории в Курортном районе. Здесь на продажу предложен участок в Военно-морском городке поселка Песочный. Эта территория ограничена проектируемым проездом №1, Школьной улицей, местным проездом, Ленинградской и Краснофлотской улицами. Площадь квартала — 687 450 квадратных метров. При этом на снос предназначено 219 жилых домов, то есть, абсолютно все, находящиеся на этой территории. Допустимая площадь возводимых улучшений – 173 952 квадратных метра. Для переселения нанимателей надо построить 29 173 квадратных метра, а собственников – 5 189 квадратных метров. Дополнительную привлекательность участку, с точки зрения экспертов, придает то, что на территории допустимо ИЖС. Таким образом, будущий инвестор сможет разбить ее на небольшие участки и продавать «по кускам».
Михаил Бимон, директор Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», напоминает о том, что его компания предлагала именно такое решение для развития территории в Петродворцовом районе (Луговая улица, участок 1). «Мы рекомендовали «разбить» территорию, занимающую площадь 244 049 квадратных метров, на 170 участков площадью 8-12 соток. Количество ИЖС могло быть увеличено до 190 в зависимости от размеров рекреационных зон», – объясняет эксперт. С точки зрения специалистов «Петербургской недвижимости», именно небольшие площади могут быть востребованы частными покупателями, либо строительными компаниями — представителями малого и среднего бизнеса.
В самом невыгодном положении оказались 43 квартал («Полюстрово») в Калининском районе и три квартала района Щемиловки в Невском. Территория, ограниченная проспектом Обуховской Обороны, улицами Бабушкина и Шелгунова, занимает площадь 486 417 квадратных метров. На ней расположено 49 многоквартирных жилых домов, должны быть снесены — 32. Площадь возводимых улучшений – 572 670 квадратных метров, но при этом нанимателям должно быть предоставлено 55 368 квадратных метров, а собственникам – 108 671 квадратный метр. Однако в администрации Невского района настроены оптимистично. По их данным, на территорию претендуют сразу два инвестора.
Прославившийся в борьбе против уплотнительной застройки квартал 43 «Полюстрово» тоже не котируется у экспертов. Выставляемая на торги территория, ограниченная проспектами Мечникова, Кондратьевским, улицами Замшина и Бестужевской, занимает площадь 134 034 квадратных метра. Из 17 многоквартирных жилых домов на снос предназначены 9. Площадь возводимых улучшений составляет 97 641 квадратный метр, для переселения нанимателей необходимо 12 570, а собственников – 31 270 квадратных метров. То есть, инвестор будет вынужден отдать почти 50% всех построенных площадей. В администрации Калининского района рассчитывают на интерес со стороны компании «Стройкомплекс XXI», которая еще год назад начала застройку квартала. Однако оба начатые этим застройщиком здания уже почти год находятся на стадии нулевого цикла, все строительные работы прекращены. На вопрос корреспондента «Фонтанки» будущий инвестор ответил, что пока компания не приняла решение – будет ли она участвовать в программе «Развитие застроенных территорий». «Все зависит от тех условий, на которых квартал будет выставлен на торги», – пояснили в «Стройкомплексе».
В целом же эксперты оценивают перспективы программы «реновациии кварталов» довольно скептически. «Застройщики в текущих условиях утратили аппетит к риску. Сейчас гораздо проще купить землю green field или сельхозназначения, или завод под редевелопмент, нежели заниматься труднопредсказуемым процессом расселения», – комментирует Николай Пашков и уточняет: «Проекты расселения хрущевок даже в докризисные времена большим спросом у девелоперов не пользовались – этот процесс затратен как с точки зрения финансовых, так и временных ресурсов. В нынешнее время — тем более».
Напомним, о том, что программа «Развитие застроенных территорий» в ее нынешнем виде никуда не годится, и строители, и горожане, и юристы говорили еще осенью 2008 года. Однако, как заявил Александр Вахмистров, на тот момент вице-губернатор Санкт-Петербурга, «город проведет торги, а там посмотрим». Единственным участником программы пока стала только компания «Воин», выкупившая участок с хрущевками в Кировском районе. Однако никаких действий по расселению домов не наблюдается.
Кира Обухова
Фонтанка.ру, 17.08.2009