Торговая недвижимость Петербурга: В столице появилось «кладбище торговых центров»
В Северной столице приостановлено строительство 13 торговых центров. Те, что строятся, вряд ли найдут в ближайшее время арендаторов. К счастью, тенденция по закрытию уже существующих торговых точек пошла на убыль, но все равно ближайшие 5, а то и 10 лет рынок вряд ли выйдет на докризисный уровень.
Доля пустующих площадей в действующих торговых центрах Санкт-Петербурга стабилизировалась на уровне 11% в конце II квартала текущего года. Это в среднем по рынку; в зависимости от формата ТЦ уровень вакантных площадей варьируется. По данным Praktis CB, больше всего арендаторов в гипермаркетах (0,7% пустующих площадей), меньше всего – в окружных ТЦ (13,7%). Лучше всего с арендаторами обстоит дело в торговых центрах, построенных до 2007 года – там всего 8,8% вакантных площадей. В построенных в 2007-2008 годах этот показатель уже в разы выше (около 19%), в тех, что введены в эксплуатацию в 2009-м – еще выше, в районе 26%.
Потому перспективы тех торговых центров, что только строятся, выглядят не слишком блестяще. Сейчас в городе ведется строительство 35 объектов торговой недвижимости (пригодной для аренды площадью в 650 тыс. кв. м ). Впрочем, активно строятся только 46% от этого объема площадей. Строительство 4 из 35 торговых объектов ведется в замедленном темпе, 13 – приостановлено, и только 18 в принципе продолжают строиться.
Примерно треть строящихся торговых центров (14% по площади, пригодной для аренды) находится на завершающей стадии строительства. По словам директора по консалтингу и оценке NAI Becar Игоря Лучкова, по причине дефицита средств количество заявляемых проектов торговых комплексов сильно сократилось. И это притом, что до начала кризиса рынок торговой недвижимости Петербурга развивался настолько активно, что начал испытывать дефицит торговых операторов. К сожалению, отмечает Игорь Лучков, это привело к появлению масштабных проектов со сходными концепциями, пустующими торговыми секциями и непропорционально большими площадями, отведенными под развлекательную составляющую. «Кризис оказал отрезвляющее воздействие на рынок торговых центров, – отмечает эксперт, – поскольку появление так называемого «кладбища торговых центров» в Петербурге отмечалось еще до начала экономического спада». Сейчас это состояние только усугубилось за счет введения новых площадей, притом что даже открытые в 2007-2008 году ТЦ не заполнены на 1/5, а то и на треть.
Что в такой ситуации остается делать владельцам торговых центров? Разумеется, снижать ставки аренды и смягчать условия. Как отмечают аналитики Praktis CB, если за 2008 год ставки повысились в 65% питерских ТЦ (а в остальных 35% остались без изменений), то уже в I квартале 2009-го повышать ставки – видимо, по инерции – попробовали 6% торговых центров города, оптимистично оставили их без изменений 39%, а снизили – 55%. Во втором квартале текущего года снизили ставки уже 64% ТЦ, а о повышении никто не вспоминал.
Арендные ставки варьируются в зависимости от специализации арендатора, размера арендуемой площади, размещения в торговом центре, местоположения самого комплекса и от его производной – покупательского потока и составляют в среднем от 200 до 2000 руб. за кв. м в месяц без учета скидок. Сейчас, как и в Москве, в питерских торговых центрах наблюдается тенденция перехода от фиксированной арендной ставки (сейчас так рассчитывается ставка в 57% ТЦ города) к проценту от прибыли (28%). Комбинированная ставка применяется в 17% случаев, рассказывает директор по консалтингу Praktis CB Алексей Чижов, а арендная плата в виде процента от прибыли взимается главным образом с новых арендаторов, пришедших в ТЦ после начала кризиса. При этом, отмечает эксперт, количество арендаторов, недовольных действующими для них условиями аренды, выросло с начала года, но сейчас идет на спад (47% в первом квартале 2009-го, 20% – во втором). Пошла на убыль и тенденция к закрытию существующих торговых точек.
Для поведения игроков рынка характерен еще ряд тенденций, отмечает Игорь Лучков. В частности, торговые сети сокращают ассортимент, отказываются от непрофильных товаров и закрывают наименее доходные из своих объектов. Так, пресс-секретарь компании «Лента» Светлана Афанасьева сообщила “Собственнику”, что сеть скорректировала ассортимент товаров non-food, который составляет около 15% от оборота, уменьшив предложение по некоторым категориям, таким как крупная бытовая техника на 30%.
Серия сокращений прокатилась по ряду сетей: «Банана-мама» закрыла последний магазин в Питере еще в апреле 2009-го, 3 из 6 гипермаркетов закрывает «Санта Хаус». Лучше всего дела обстоят у дискаунтеров, сток-центров и магазинов электроники («Метро», «Техносила», «Медиамаркт», «Ашан»); в худшем положении специализированные ТЦ (мебельные центры, магазины DIY).
Активно происходит смена собственников торговых сетей: американская Wal-Mart вела переговоры о покупке «Ленты» (сейчас переговоры уже не идут, сообщила Светлана Афанасьева), «Метрика» объединяется с крупнейшей DIY-сетью региона «Вимос» и т. д. Дефолтные проекты постепенно переходят в распоряжение банков.
Концепции крупных многофункциональных проектов меняются и пересматриваются в сторону увеличения торговой составляющей (в качестве примеров можно привести МФК «Апраксин двор», «Адамант парк», «Театральный»).
«Многие девелоперы находятся на грани банкротства, – резюмирует Игорь Лучков. – Так что темпы роста предложения в ближайшие пару лет значительно снизятся и с большой долей вероятности не выйдут на прежний уровень в течение еще 5, а то и 10 лет».
Анна Соловьева
Собственник, 27.08.2009