Рынок офисной недвижимости Петербурга: Кому нужны новые офисы
В 2009 году в Петербурге введено в эксплуатацию 15 новых бизнес-центров. Имело ли смысл операторам связи инвестировать в строительство сети на этих объектах, учитывая, что заполняемость новых офисных центров резко снизилась… За год на таком объекте сдается лишь до 40% площадей.
Большая часть построенных объектов относится к «А» и «В» классу. По данным Astera ST.Peterburg, в первом полугодии 2009 в Петербурге было сдано около 140 тыс. кв. м. офисных площадей этой категории, в то время как на второе полугодие запланировано порядка 110 тыс. кв. м. Эти данные совпадают и с другими экспертными оценками. В начале года прогнозировали, что в течение года рынок будет выведено еще 244 тыс. кв. м. офисов – вместо ранее заявленных 400 тыс. кв. м. Таким образом, Петербург не дополучит почти половину проектов, которые могли бы быть реализованы уже в этом году. Девелоперы предпочли оставить их на 2010-2011 годы, чтобы дождаться, когда же, наконец, на рынке появится растущий спрос. Их больше заботит, как привлечь арендаторов в новые БЦ, которые заполняются крайне медленно.
В июне в Петербурге насчитывалось 12 новых БЦ, открытых к сдаче в этом году. К концу лета количество объектов, по информации Colliers International, выросло до 15. Речь идет о бизнес-центрах площадью от 4 тыс.кв. м. и выше: 8 из них относятся к классу «А» и 5 – к классу «В+». Эти БЦ, включая «Пулково Скай», «Линкор», «Атлинтик Сити», мы неоднократно упоминали в связи с тем, что операторы связи активно ведут там подключения.
Конкуренция между петербургскими БЦ сейчас чрезвычайно высока. Напомним, что в офисных центрах класса «А» доля вакантных площадей составляет 20-30%. Управляющим новыми объектами приходится идти на значительные ухищрения, чтобы привлечь арендаторов. По данным аналитиков, заполняемость новых БЦ, работающих менее года, в среднем, держится на уровне 38% (у БЦ со стажем показатели куда увереннее – 89.1%).
Тем не менее, операторы связи по-прежнему стремятся попасть на новые объекты еще на стадии строительства, уверен директор ИАА «Неделя сотовых технологий» Денис Кусков. По его словам, инвестиции, которые компания вкладывает в развертывание сети на объекте, быстро окупаются. В дальнейшем она сможет сдавать эту инфраструктуру в аренду оператору, который придет в БЦ позже.
Опрошенные TelecomDaily операторы связи неоднозначно высказались по поводу перспектив отстроенных БЦ. «Кризис заметно снизил спрос на аренду коммерческих площадей, и в сегодняшней ситуации построенных БЦ достаточно. Но это, скорее, временное явление», – пояснила директор по маркетингу компании «Смарт Телеком» Наталья Резникова. В компании «ВестКолл» назвали объем предлагаемых в Петербурге офисных площадей избыточным на данный момент. И, по мнению представителей «Метрокома», для сохранения здоровой конкуренции такая ситуация должна сохраняться. «Постепенный ввод новых объектов городу необходим, увеличение спроса при сохранении предложения приведет к повышению цен на аренду площадей. Это нормально, когда предложение несколько превышает спрос», – отметили в компании.
Операторы вслед за аналитиками вынуждены констатировать, что заполняемость новых БЦ в 2008-2009 упала. Как сообщили в «ВестКолле», тенденция перебираться в более дешевые помещения, а порой и в «хоум-офисы», очевидна, при этом «некоторые управляющие компании в бизнес-центрах не стали дожидаться полного опустошения, а вовремя среагировали на ситуацию и уменьшили арендные ставки». По данным «Метрокома», если в начале и середине 2008 года новый БЦ, в среднем, заполнялся за 3-4 месяца, то сейчас этот процесс занимает более длительный период, а 100%-ной заполняемости достичь не удается.
В то же время участники рынка не согласны с тем, что кризис приведет к увеличению числа операторов на объектах высокого уровня. «В большинстве случаев доступ к объекту другим операторам дается исключительно под обслуживание переезжающего клиента, а не на весь БЦ», – уточнила Наталья Резникова.
Наталья Рыжкова
TelecomDaily, 01.01.09