Недвижимость Петербурга: По просьбам бизнеса
Смольный разрешил строить на Сытнинской улице МФК, а не только гостиницу. Так город рассчитывает повысить интерес потенциальных инвесторов торгам, которые Фонд имущества проведет 18 ноября. Эксперты считают, что это правильная стратегия, поскольку в кризис интерес компаний к строительству отелей с окупаемостью в 10 лет сильно упал. Теперь можно будет говорить о сокращении периода окупаемости проекта вдвое при инвестициях на уровне $50-70 млн.
Смольный изменил параметры инвестпроекта, который 18 ноября предложит покупателям Фонд имущества Петербурга. Речь идет о комплексе зданий на Сытнинской ул., 9-11. Их площадь – 5,5 тыс. кв. метров. На торги они попадут вместе с участком площадью 6 тыс. кв. метров, который ограничен Сытнинской и Кронверкской улицами и внутриквартальной территорией. В его пределах сегодня располагаются еще несколько объектов: шиномонтаж на Кронверкском проспекте, 4 (здание относится к городской собственности, договор его аренды расторгнут), склад на Сытнинской площади, 5/7 (собственность города, сдававшаяся в аренду, договор аренды истек), несколько ангаров и гаражей. Все эти постройки не представляют никакой исторической ценности и должны быть снесены. Участок расположен на территории охранной зоны, поэтому все строительные работы предстоит согласовывать с КГИОП. Начальная цена объекта составляет 463 млн рублей, задаток – 92,6 млн рублей. Покупатель должен компенсировать Фонду имущества затраты на высвобождение нежилых помещений в размере 30,48 млн рублей.
До этого условия гласили, что победитель торгов должен построить на купленном участке гостиницу и только гостиницу. Теперь площадь отельной функции в проекте значительно сократили, разбавив ее офисами и даже жильем. «Город пошел навстречу пожеланиям потенциальных покупателей, расширив спектр функций. Очевидно, что проект МФК гораздо привлекательней для бизнеса, чем просто гостиница, которая окупается в среднем 10 лет», – пояснила «БН.ру» глава департамента по работе со СМИ Фонда имущества Алина Куберская. По ее словам, архитектурная мастерская «Альто» уже разработала концепцию застройки участка. Согласно этой концепции, которая учитывает все градостроительные нормы и ограничения, там можно построить объект площадью 38 тыс. кв. метров. В том числе, под гостиницу на 300 номеров отведено 12 тыс. кв. метров, под офисный центр – 13 тыс. кв. метров и еще 10 тыс. кв. метров – под полноценное жилье (хотя участок расположен в зоне общественно-деловой застройки и эта функция там разрешена «условно»). Еще 6 тыс. кв. метров займут подземные и наземные паркинги. Высота нового объекта по фасаду составит 28 метров, внутри квартала – 33 метра.
«Стартовая цена заявлена на уровне около $400 за 1 кв. метр общей площади будущих улучшений. Думаю, она адекватна и вырастет несильно в процессе торгов», – говорит директор по консалтингу Praktis CB Алексей Чижов.
«Объем инвестиций в новый проект составит $50 – 70 млн, в зависимости от выбранного уровня гостиницы. Проблем с согласованиями и трудностями подземного строительства нет. Средний срок окупаемости проекта составит 5-8 лет, с учетом жилой функции. Окупаемость отдельной гостиничной функции составит до 12-15 лет», – считает руководитель проектного брокериджа ASTERA St.Petersburg Ольга Земцова.
«Место для МФК очень хорошее: участок в центре Петроградской стороны, близко к набережным, рядом исторические памятники, метро, парк. Как жилье, так и коммерческие объекты там будут востребованы и потенциальными покупателями, и арендаторами», – добавляет .
А по словам аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, решение о расширении функций, действительно, выглядит актуально. «Как известно, сроки окупаемости исключительно гостиничных объектов, даже в условиях дефицита средств размещения весьма высоки – в среднем от 8-10 лет. Поэтому многие игроки рынка предпочитают универсальные концепции с наличием офисной, развлекательной или торговой составляющей. С этой точки зрения шаг города правильный», – заключил он.
Наталья Ковтун
БН, 23.09.2009