Продажа квартир в Петербурге: Оживление на потом
Падение цен на вторичном рынке недвижимости практически завершилось, а число сделок медленно, но верно растет. В результате эксперты ожидают скорого подорожания на наиболее ликвидные объекты. А это потянет за собой и «неликвид».
Летом вторичный рынок традиционно не может похвастаться высокой динамикой сделок. Показатели спроса и предложения снижаются в этот период на 10–20% по сравнению с весенними. Однако на сей раз «сезонная спячка» рынка сказалась и на цене квадратного метра, замедлив ее падение, которое длилось почти год. Так, в августе в среднем по рынку цена «квадрата» опустилась всего на 1,5%, в сентябре – на полпроцента от показателей предыдущих месяцев. Это – лучшие результаты с октября прошлого года. Да и летний спад активности на рынке подходит к концу – люди вернулись из плановых отпусков. Почти сразу к майским показателям подтянулись спрос и предложение.
Эксперты отмечают, что с холодами на петербургскую «вторичку» пришла стабильность: показатель средних цен в данном сегменте почти не меняется вот уже два месяца. По сведениям заместителя директора агентства недвижимости «Бекар» Николая Лаврова, на сегодняшний день средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Петербурга составляет 83 тыс. руб.
Ценовой фактор, а также осенняя активизация рынка, способствовали появлению рекордного с начала 2009 года спроса на недвижимость. По словам генерального директора агентства «Петербургская Недвижимость» Сергея Дроздова, за последний месяц лидерами спроса в городе оказались Приморский и Красносельский районы. «В сентябре, как и в августе, наибольшим спросом пользовались комнаты в домах «старого» фонда (площадью 15–18 кв. м в трех- и четырехкомнатных квартирах, по цене 1,2 млн руб.). Среди однокомнатных квартир лучше всего покупались объекты в Приморском районе за 2,75–2,9 млн руб., а также старая панель в Калининском районе по цене 2,6 млн руб. Среди двухкомнатных квартир наибольшей популярностью пользовалось жилье в двухкомнатных хрущевках Московского района по цене 3,1 млн руб.», – рассказал эксперт.
Возрождение спроса способствовало и незначительному росту цен на ряд наиболее популярных объектов. В частности, однокомнатные квартиры в домах панельных серий 1970-х годов постройки за последний месяц подорожали на 50 тыс. руб., в новых кирпичных домах цены подросли примерно на 100 тыс. руб. Кроме того, отмечает директор отделения агентства недвижимости «Александр» у станции метро «Черная речка» Елена Карцева, вновь, после долгого простоя, у покупателей появился интерес и к более дорогим квартирам в центре города (например, однокомнатным квартирам за 5–6 млн руб.). Неплохо продается также двухкомнатное жилье ценой до 4 млн руб. в современных домах с развитой инфраструктурой. В противоположность им, утверждает госпожа Карцева, совсем не пользуются спросом двух- и трехкомнатные квартиры большой площади, а также объекты, чья продажа зависит от подбора сложных встречных вариантов.
В целом, по данным «Бекара», основной спрос на вторичном рынке жилой недвижимости сейчас приходится на эконом-класс (до 70%). Запросы на объекты класса «комфорт» составляют примерно 20% от общего числа, бизнес-класс и элита занимают по 5% в структуре спроса. , нет ничего удивительного в том, что основная масса сделок в последние четыре месяца совершалась именно с дешевыми квартирами: «Большая часть населения по-прежнему не имеет возможности приобретать более дорогую и качественную жилплощадь. Ведь многим людям в период кризиса снизили зарплату, а существующие ставки по ипотеке делают ее практически недоступной».
По мнению заместителя директора агентства недвижимости «Бекар» Леонида Сандалова, к такой ситуации привело еще несколько факторов. В частности, городские программы по улучшению жилищных условий граждан сейчас работают в меньшем, чем до кризиса, масштабе. «Уменьшились размеры субсидий. Вяло идут расселения коммунальных квартир из-за отсутствия на рынке инвесторов», – отмечает господин Сандалов. «Случается, что сделки с объектами по социальным программам временно приостанавливают из-за того, что деньги по сертификатам людям положены, но бюджет у государства исчерпан. Поэтому сделки приходится переносить на следующий год», – добавляет Елена Карцева. Эксперты полагают, что сейчас в городе в полную силу работает лишь программа по обеспечению жильем ветеранов. «Большинство других программ не обеспечены финансированием», – . Поэтому, сходятся во мнении участники рынка, и граждане стали меньше внимания обращать на подобные программы.
Неразвитая система ипотечного кредитования также не внушает риэлторам надежд на скорое оживление рынка. Сейчас доля операций, совершаемых с помощью ипотеки, в Петербурге не превышает 5% от общего объема сделок купли-продажи жилой недвижимости. «Причем больше половины выданных ипотечных кредитов приходится на Сбербанк», – уточняет Леонид Сандалов. А это значит, что ипотека сейчас доступна лишь категории граждан наиболее обеспеченных, обладающих стабильным доходом и хорошей кредитной историей, способных самостоятельно оплатить не меньше половины стоимости жилья. Таким образом, полагают эксперты, реально ипотечный кредит сейчас доступен, в лучшем случае, одной пятой части потенциальных покупателей недвижимости. «В последние месяцы сделки с участием ипотеки были довольно редким явлением. Однако сейчас, когда на рынке снова начинают появляться интересные предложения от банков, их количество может заметно возрасти», – не теряет оптимизма Елена Карцева.
Менеджер межрегионального отдела корпорации «Адвекс. Недвижимость» Елена Красильщикова считает, что о росте количества ипотечных сделок в будущем говорит само поведение банков: «Кредитные учреждения, прекратившие в начале кризиса выдачу ипотечных кредитов, сейчас возобновляют данный вид кредитования. С мая продолжается пусть небольшое, но планомерное снижение процентных ставок. Коррекцию ставок можно проследить у тех банков, которые стабильно выдавали кредиты в течение всего кризисного периода».
В таких условиях, считает она, привлекать кредит выгодно для непрямых обменов имеющегося жилого помещения на новое. «Это один из главных трендов сегодняшнего рынка недвижимости – преобладание в общем количестве операций купли-продажи так называемых альтернативных сделок. В этом случае заемщики «добирают» кредитными средствами сумму, необходимую для доплаты за новую квартиру», – утверждает госпожа Красильщикова.
Несбалансированность рынка, помимо отсутствия доступных заемных денег, видна и через структуру предложения на вторичном рынке. В противоположность нуждам потребителей она до сих пор существенно отличается от структуры спроса. Так, по данным «Бекара», объекты эконом-класса сейчас занимают примерно 50% в общей массе предложения, комфорт-класса – 30%, бизнес-класса – 15%, на элитные квартиры приходится около 5% рынка. При этом, говорят эксперты, в Петербурге наблюдается дефицит недорогих ликвидных объектов без явных «минусов». Речь идет, прежде всего, о малогабаритных квартирах в хорошем состоянии, расположенных не слишком далеко от метро в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой.
На фоне общего стремления к экономии маловостребованным оказался средний ценовой сегмент рынка недвижимости – объекты стоимостью до 10 млн руб. «Это связано с тем, что средний класс больше всего «провалился» в кризис. Поэтому спрос у граждан данной категории сместился в эконом-сегмент, – . – При этом надо отметить, что объекты средней стоимостью и выше гораздо чаще предлагаются по завышенной цене. В сегменте дешевых жилых объектов выбор больше и, следовательно, суммы более адекватны».
По мнению директора Петроградского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость» Юрия Воробьева, среди сегментов вторичного рынка больше всего в кризис подешевели элитные помещения: «В эпоху всеобщего роста цен многие объекты были сильно переоценены, а к элите относили даже то, что в эту категорию никак не попадало. Это привело к тому, что с начала кризиса объекты потеряли в цене до 50–60%». С тем, что с дорогим сегментом работать сейчас сложно, «Как правило, владельцы элитных объектов «знают», сколько должна стоить их жилплощадь и не готовы снижать цену. Кроме того, такие собственники довольно часто питают иллюзии относительно уникальности своих объектов и выполненных в них отделочных и ремонтных работ. Эти заблуждения не дают агентам убедить клиента в обоснованности рыночных цен на недвижимость. Кроме того, на часть агентов сильно влияет предвкушение будущих комиссионных. Поэтому многие риэлторы до сих пор не могут отказаться от практически бесполезной работы по продаже дорогих объектов по завышенной цене».
Чтобы выставленные на продажу объекты не висели в листингах мертвым грузом, советуют профессионалы, продавцам не стоит обольщаться оживлением рынка и завышать цены на квартиры. «Ликвидного жилья (хороших однокомнатных квартир, на которые цена действительно растет) в продаже мало. А покупательская способность населения при фактическом отсутствии ипотеки, еще не восстановилась. Поэтому большинство сделок сейчас – это «встречки», обменные сделки», – объясняет Сергей Дроздов.
В целом, по прогнозам «Бекара», до конца года рынок может ждать лишь небольшое (на 2,5–5%) повышение цен на недвижимость. «До февраля рынок будет стабилен, после чего произойдет сезонный спад его активности (не более чем на 1%). В марте снова начнется плавный рост», – уверен Николай Лавров. По-прежнему большие надежды риэлторы возлагают на отложенный спрос, когда покупатели осознают, что дешевле жилье стоить не будет, и выйдут на рынок. Скорее всего, это произойдет в начале 2010 года.
Ольга Мурашко
БН, 12.10.2009