Рынок загородной недвижимости: Коттеджный рынок на новый лад
20 октября 2009
Аналитики загородного рынка по-разному оценивают количество коттеджных поселков, где сегодня ведутся продажи, – от 150 до 190. Спрос не активный, но на рынке появляются новые проекты.
«Петербургская недвижимость» приводит данные: сегодня в продаже есть 154 коттеджных поселка, – 189, «Итака» насчитала 192 комплекса.
А пока застройщики предлагают широкий спектр программ, призванных стимулировать покупателей.
Новых крупных проектов за лето на рынке заявлено около десяти. Компания «Матрикс» проинформировала о запуске проекта Noteburg в Кировском районе (250 коттеджей эконом-класса). Фирма «ПетроЗемПроект» осуществляет проект «Петергоф» в Петродворцовом районе Петербурга (351 коттедж). «Новые технологии» начали реализацию коттеджного поселка «Малиновые вечера» в Ломоносовском районе (около 130 домов). Компания «Статус-Проф» объявила об открытии продаж в коттеджном поселке «Муромицы» (200 коттеджей класса «эконом» и 50 – бизнес-класса). Фирма «Ропшинская терраса» начала продажи в «Ропшинских прудах» (104 коттеджа для постоянного проживания).
Есть прибавление и в элитном сегменте: HONKA заявила о новом проекте «Медное Озеро – 2» (100 домовладений). А фирма «Аттис» вышла на рынок с проектом «Петровское барокко» во Всеволожском районе (177 домовладений).
Распределение предложения в новых проектах уже стандартное: в четырех из них реализуются только участки с обязательным подрядом (коттеджи), в четырех – можно приобрести как участки с подрядом, так и без, и в трех новых проектах продаются участки без подряда.
Сейчас наибольший объем предложения на коттеджном рынке приходится на класс «эконом»: , недорогие объекты составляют 42% предложения. Еще 39% – поселки класса «бизнес». Доля эконом-класса в общем числе комплексов увеличилась (по сравнению с началом года) за счет того, что около 60% поселков из открывших продажи с начала 2009-го относятся к данному классу.
отмечает также увеличение доли небольших проектов (25–50 домовладений). «У застройщиков нет средств для реализации крупных проектов, поэтому в период кризиса и после на рынке будет возрастать объем небольших загородных проектов», – считает она. Но отслеживать появление таких конгломератов сложнее.
Основная масса поселков сосредоточена во Всеволожском (32%) и Выборгском (26%) районах. Значимая доля приходится на Пушкинский (13%, за счет «Новой Ижоры») и Курортный районы (10%).
В течение третьего квартала цены на домовладения в организованной застройке продолжали снижаться: на коттеджи бизнес-класса они упали в среднем на 10%, премиум-сегмент потерял в цене 5–6%.
На конец сентября средняя стоимость домовладений для постоянного проживания в поселках элитного уровня, по данным «Петербургской Недвижимости», составляла 40 млн руб., в поселках бизнес-класса около 20–22 млн руб, среднего класса – 9–10 млн руб., а дома в классе «эконом» реализовывались за 5,5–6 млн руб. Примерно в 15% поселков для постоянного проживания к продаже предлагаются участки без подряда.
«Классификация в сегменте поселков для сезонного проживания менее уместна, – полагает Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Тем не менее ценовое деление присутствует: более четко выделен сегмент элитного домостроения, например, «Суходольское», Patrikki Club, цена домов в этих поселках – 39–40 млн руб.» Стоимость дач в среднем несколько ниже, чем домов для постоянного проживания: 18–19 млн руб. за домовладение в бизнес-классе, 8,5–8,7 в среднем классе и 4,5–5 в классе «эконом».
Девелоперы отмечают: цены сегодня больше, чем прежде, зависят от места и качества продукта. Потенциальных клиентов привлекают прежде всего небольшие дома на участках до 10–12 соток. Площадь строения – не более 150 кв. м в классе «бизнес» и 100 кв. м в классе «эконом»; желательно, чтобы дом был как минимум подведен под крышу. Есть спрос и на участки: в первую очередь интересны инженерно подготовленные наделы в 10–15 соток.
Спрос в течение квартала был довольно вялым – девелоперы осторожно характеризуют сделки как «единичные» во всех сегментах. Однако если в классе «элит» «единичность» сделок – нормальная ситуация, то для остальных – это невеселое определение. В сентябре на рынке наметилось некоторое увеличение спроса. Но будет ли оно локальным или рынок действительно выходит из ступора, станет понятно лишь к концу осени.
Ситуация на рынке уже стала для всех привычной – девелоперы постепенно встраиваются в «послекризисный» рынок. Из заметных тенденций новейшего времени – развитие формата «дальних дач»: «Олимп-2000» еще в начале лета объявил о строительстве поселка в Новгородской области, в августе на рынке были заявлены поселки в Сланцевском и Кингисеппском районах («Богемия»). Девелоперы подстраиваются под сократившиеся финансовые возможности покупателей. (Симметричный процесс идет и на вторичном загородном рынке, где риэлторы, как десять лет назад, снова работают с садоводствами и домами в отдаленных уголках области – был бы спрос).
О том, что девелоперы сумели адаптироваться к сложившейся ситуации, говорит и то, что о приостановке строительства ни одна компания в третьем квартале не заявляла. Хотя некоторые застройщики откладывают запуск уже объявленных проектов до лучших времен. Так, например, OMG Development отложил проект в Солнечном до начала 2010 года. «ПетроСтиль» и Холдинг RBI приостановили реализацию проекта Karela Hills также до начала 2010-го.
Завершенных проектов к концу третьего квартала набралось больше десятка. Правда, только в ряде из них дома к моменту сдачи поселков в эксплуатацию были полностью распроданы: это коттеджный поселок «Преображение» (Кировский район) компании «Реванш», «Новое Щеглово» (Всеволожский район) Торгового дома «Гонг». Оба относятся к разряду эконом-класса.
Значительная часть покупателей, по мнению председателя правления «Росса Ракенне СПб» Александра Царева, будет принимать решение о покупке весной 2010 года. На рынке формируется отложенный спрос.
А пока застройщики предлагают широкий спектр программ, призванных стимулировать покупателей. Индивидуальные скидки предоставляются во всех классах, но особенно распространены в поселках высокого ценового диапазона: например, практически во всех загородных комплексах классов «премиум» и «элит». Для классов «эконом» и «бизнес» индивидуальный подход используется, но в меньшей степени: здесь, скорее, можно говорить о рассрочке по двум-трем стандартным схемам. Одну из них и может выбрать покупатель.
Екатерина Голубева
БН, 19.10.2009