Торги: Товар для предприимчивых
Российский аукционный дом проведет торги по продаже первых двух пригородных участков по договору поручительства, подписанному с Фондом содействия развитию жилищного строительства.
Первый лот — несколько небольших построек (их можно снести) на территории свыше 1,5 га. Объект расположен под Зеленогорском, в 600 метрах от горнолыжного курорта «Пухтолова гора».
В 300 метрах — выезд на Рощинское шоссе. По Генплану объект находится в зоне ТД-1, в которой помимо производственно-складских объектов условно разрешенным видом использования является гостиничная функция. По мнению экспертов, здесь логичнее всего обустроить апартамент-отель. Начальная цена лота составляет 12,93 млн рублей, сумма задатка — 2,586 млн рублей.
В Пушкине, на Старогатчинском шоссе, 8 предлагают приобрести комплекс зданий с наделом более 2,41 га. Общая площадь семи корпусов — 5861,2 кв.м. Из них самые крупные — трехэтажное здание бывших казарм (3525,8 кв.м), овощехранилище (854,3 кв.м), столовая с кухней (599,3 кв.м). Там же расположены гараж, здание КПП, склад и прочие постройки.
Объект удален от основной городской застройки и граничит с промышленной зоной, а также с землями сельхозназначения. Красносельское шоссе находится в 300 метрах. По Генплану участок относится к зоне ТД, где можно строить производственно-складские объекты. Стартовая стоимость обозначена в 57 млн рублей, сумма задатка — в 11,4 млн рублей.
Оба участка предлагаются в собственность без каких-либо обременений и обязательств по срокам реализации инвестиционных проектов.
Прием заявок завершается 23 декабря, аукционы назначены на 25-е число. Опрошенные «ОТ» участники рынка неоднозначно оценивают привлекательность участков, но подтверждают, что в обоих случаях возможна успешная реализация хорошо продуманных инвестиционных проектов.
Мнения экспертов
руководитель департамента оценки недвижимого имущества «КГ ЛАИР»:
– Наша компания делала оценку обоих объектов. Основная функция надела вблизи Пухтоловой горы — производственно-складская. С таким назначением участок не представляется особо ликвидным: он находится в 2 км от Зеленогорска, есть сложности с инженерией. А вот гостиничный вариант намного интереснее. Если бы эта функция была основной, то стоимость надела увеличилась бы, как минимум, в несколько раз.
Под городом Пушкин участок удачно расположен, к нему есть прямые подъезды со Старогатчинского шоссе. Территория подходит для сооружения крупного полноценного промышленно-складского комплекса. Есть все коммуникации, достаточные для производств и логистики.
заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства:
– У Пухтоловой горы вижу один недостаток — нет рядом реки или озера, что весьма желательно для круглогодичной эксплуатации апартамент-отеля. А к ним причисляют как гостиничные комплексы, так и дачи в варианте таун-хаузов или коттеджей. Поэтому стоит подумать о возможности обустройства водоема или SPA-комплекса. Сравнить можно с расположенным неподалеку пансионатом «Райвола», где на территории выкопали большой пруд, хотя и вокруг озера имеются. С другой стороны, спрос на коттеджный корпоративный или частный отдых не угасает.
Размер участка удачный, транспортная доступность приемлемая, есть сосновые боры. Не ясно пока, сколько придется докупать электричества, но стоимость сотки в $3000 должна быть рынку небезразлична. Возможно, кто-нибудь из нынешних владельцев подобных отелей задумается о создании сети, потому как пора бы в этом сегменте возникать сетевым операторам, чтобы клиент мог выбирать аналогичные условия в разных местах.
По Пушкину ситуация, на мой взгляд, сложнее. Если подъезд нормальный, инженерия доступная и здания «живые» — цена справедлива. Вопрос лишь в том, какому бизнесу это сейчас нужно, поскольку такой объект интересен, прежде всего, собственнику-пользователю.
менеджер по проектам GVA Sawyer:
– Безусловный плюс участка рядом с Пухтоловой горой — расположение в курортном окружении. Однако объект удален от Финского залива и находится в стороне от основных магистралей — Приморского и Выборгского шоссе. Ценовой диапазон подобных наделов под дачи и базы отдыха составляет сегодня 700-2000 руб./кв.м. Стоимость во многом зависит от инженерной подготовленности участка и объема разрешенных мощностей. Исходя из размеров надела здесь можно разместить апарт-отель вместимостью до 300 номеров, но исходя из текущего состояния рынка рекомендуемый объем — 100-150 номеров.
Объект на Старогатчинском шоссе расположен в сложившейся производственной зоне. Наличие строений обеспечивает подведенные инженерные коммуникации. Недостатком может стать то, что на данный момент на рынке есть большой выбор подобных предложений. Если в планах инвестора — реконструкция или снос зданий, это существенно удорожит проект. Здесь можно построить 7000-10 000 кв.м коммерческой недвижимости. Разброс цен на землю под производственные объекты в пригороде весьма велик — от 700 до 4000 руб./кв.м.
руководитель отдела консалтинга и оценки Knight Frank St.Petersburg:
– Предложенная цена в Пушкине ($80/кв.м) близка к верхней границе актуального ценового диапазона. Под Зеленогорском интересно было бы организовать небольшой коттеджный комплекс. Можно рассчитывать на строительный объем в 2000-3000 кв.м. Размещение апартамент-отеля на такой территории без сопутствующих функций (оздоровительно-лечебной или спортивной) — малорентабельно. Кроме того, и сам горнолыжный курорт «Пухтолова гора» будет выступать конкурентом для здешнего отеля.
директор департамента оценки NAI Becar:
– По лоту в Пушкине стоимость зданий получается 10000 руб./кв.м, что выше средних ценовых показателей, но в пределах рыночного предложения. Но инвестиционная привлекательность участка невелика. Если надел использовать только под складскую недвижимость, то вряд ли он быстро найдет покупателя. Сейчас вложения в логистику рациональны, только если участок стоит вдвое меньше, чем в среднем по рынку.
Территория под Зеленогорском — интересная. Жаль, что ее использование ограничено. Гостиница — бизнес с длительной окупаемостью, которая только увеличилась в кризис. Цена почти $3000 за сотку вполне адекватна для этого района. Если бы там можно было строить жилье, участок был бы более чем интересен!
директор по маркетингу компании STEP:
– Участок у Пухтоловой горы расположен довольно близко от города, доступен для транспорта. В этом месте оптимально реализовывать гостиничный коттеджный проект: рядом с горнолыжным курортом аренда комфортабельных домиков будет востребована. К минусам относится очевидная сезонность спроса. Участок маленький, поэтому реализовать полноценный гостиничный комплекс, позволяющий привлекать клиентов круглый год, будет трудно. Реализация любого проекта потребует организации собственной парковки, часть площади займет инфраструктура, поэтому вряд ли здесь будет построено больше 5000 кв.м. Если принять во внимание природный ландшафт и ограничения, которые может накладывать конфигурация участка, площадь застройки может оказаться еще меньше.
Под Пушкиным участок обладает хорошей транспортной доступностью. Учитывая близость КАД, наиболее вероятна реализация промышленного или логистического терминала под конкретного арендатора (формат build-to-suit). Если к участку подведены необходимые для промышленного объекта коммуникации, лот может быть интересен. В зависимости от концепции будущего объекта площадь застройки составит до 15 000 кв.м.
:
– Место для строительства апарт-отеля — хорошее. Единственный минус, что сейчас мало кто инвестирует в развитие загородной гостиничной инфраструктуры. Объемы строительства могут варьироваться. В принципе, здесь можно изловчиться и построить до 20 000 кв.м. Инвестиции могут достигнуть $50 млн.
Что касается бывших казарм, то, учитывая, что в этом районе развивается промышленная зона, этот участок подошел бы под производство, не требующее значительных площадей (автозапчасти, мебель).