Рынок жилой недвижимости Петербурга: «Парнас» в стиле Campi

Проект строительства высотного делового комплекса с междугородным автовокзалом и перехватывающей парковкой группы компаний STEP на севере Петербурга претерпел изменения. Как стало известно «БН.ру», группа столкнулась с трудностями при согласовании выноса инженерных сетей с будущей строительной площадки. В результате пятно на «Парнасе» изменило конфигурацию и увеличило площадь. Высотность объекта и сочетание его коммерческих функций – тоже под вопросом.

Генеральный директор компании SIB (входит в группу компаний STEP и занимается реализацией проекта на Парнасе) Дмитрий Гершон рассказал «БН.ру», что на днях увидит свет повторное постановление Смольного о выделении инвестору участка под застройку в поселке Парголово (юго-западнее и западнее пересечения проспекта Энгельса с 3-м Верхним переулком).

«Проект не замораживался на период кризиса. Просто возникли сложности из-за проходящих через участок коммуникаций. В частности, рядом проходит высоковольтная ЛЭП. Убрать ее не получится, и решено изменить конфигурацию пятна. Его площадь увеличится на 1 га, до 9 га», – сообщил Дмитрий Гершон.

На этой территории компания по-прежнему намерена построить многофункциональный общественно-деловой комплекс, включающий междугородный автобусный вокзал и перехватывающую парковку на 1 тыс. автомобилей. На этих транспортных «обременениях» проекта настаивает администрация города. Ожидается, что строительство нового вокзала поможет решить проблему автобусного сообщения с северными районами Ленобласти, Карелией и Финляндией.

Ближайший аналог нового МФК – центр Campi в Хельсинки, который, имея в своем составе торгово-офисные помещения, работает как транспортный узел. В России подобный формат недвижимости пока не представлен. В составе нового МФК также будут офисные помещения класса «В», с конгресс-центром и спортивным комплексом. Торговая функция будет вспомогательной, так как район насыщен крупными торговыми центрами, такими как «Мега-IKEA» и «Гранд Каньон».

Раньше заявлялось, что в составе МФК запланирована гостиница. Но, по словам Дмитрия Гершона, пока этот вопрос открыт. «То же самое и с высотностью комплекса. По ПЗЗ там разрешено строительство зданий высотой до 100 метров. Но, думаю, наш МФК будет более низким и более комфортным», – заявил Гершон. По его словам, общая площадь всех построек, включая вокзал, составит около 150 тыс. кв. метров. Он подчеркнул, что предпроектные работы группа проведет за свой счет. «Но для строительства уже найден инвестор. Им будет крупный западный инвестиционный фонд», – заявил Гершон, но назвать потенциального партнера отказался, сославшись на то, что все договоренности о совместной работе пока имеют предварительный характер.

По словам аналитиков, строительство МФК с автовокзалом – уникально для Петербурга. «Я оцениваю этот проект как сложный и рискованный. Помимо сложных условий рынка, риск заключается еще и в том, что на данный момент не ясны перспективы этого объекта», – говорит директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков. По его словам, реализация торговой функции должна опираться на существующих уже сейчас покупательских потоках, а их пока в этом месте нет. «Близость к метро – это большой плюс, за такие участки в городе дерутся, но сейчас этот участок – в действующей промзоне, ближайшие жилые кварталы (пока нет «Северной долины») далеко. Офисная функция здесь может быть реализована как сопутствующая при логистических комплексах. Поэтому офисный сегмент здесь развивается, но не очень активно. Примерно та же ситуация и с гостиницей… Пока не ясно, будут ли эти объекты востребованы. Поэтому инвестиционная привлекательность этого места очевидна, но в перспективе 5 лет, а не 2-3-х», – говорит он.

«Одним из основных рисков в текущих условиях можно считать потенциальный дефицит финансирования», – добавляет аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.

, инвестиции в проект составят $100 – 150 млн. «Поскольку проект крупный и имеет социально-транспортные обременения, его окупаемость будет не менее 7 – 9 лет. Благодаря близости к северным районам города, к КАД и к трассе Скандинавия офисные площади этого МФК будут достаточно востребованы. А перехватывающая парковка будет пользоваться популярностью у автомобилистов. Офисные площади подойдут для размещения здесь бэкофисов крупных компаний», – говорит она.