Жилая недвижимость Петербурга: Хрущевки подвергнут выбраковке
Девять кварталов, которые не были выставлены на торги в декабре, должны быть проданы до конца 2010 года. По инвестиционной привлекательности они значительно уступают предыдущим, реализованным во время «оптовой распродажи». И, по мнению экспертов, едва ли вызовут интерес у потенциального инвестора. Тем не менее, вице-губернатор Санкт-Петербурга Роман Филимонов дал распоряжение стройкомитету через месяц представить подробный анализ по территориям. «Самые непреодолимые» для инвестора из списка исключат.
У наблюдателей формирующееся в Смольном предложение оптимизма не вызывает. «Представленные территории существенно отличаются в худшую сторону от тех, которые была проданы на торгах в декабре прошлого года. Все они находятся
либо в городах-спутниках, либо в малопривлекательных с точки зрения жилой застройки местах, – оценила собранное для девелоперов предложение . – И их инвестиционная привлекательность очень мала». «На мой взгляд, было бы правильно выставлять все перечисленные территории тремя лотами по принципу «1 привлекательный и 2 в нагрузку». Но даже при этом вероятность того, что они будут успешно проданы, достаточно низкая», – добавляет она.
Список действительно не воодушевляет. В него вошли два квартала в Колпине, по одному – в Стрельне, Петродворце, Ломоносове и Пушкине, территория Фарфоровского поста, территория вдоль русла реки Волковки и квартал, ограниченный Волковским проспектом, Средней, Задворной и Касимовской улицами. «На мой взгляд, наиболее привлекательные участки – те, которые расположены в Стрельне, Петродворце и Пушкине. Все они находятся недалеко от исторических памятников и парков, и, возможно, будут востребованы. Особенно интересен с этой точки зрения квартал в Петродворце», – рассуждает Марковец.
Однако, по оценкам экспертов , затраты на реализацию проекта будут компенсированы только в том случае, если в «реновированном» квартале количество квадратных метров нового жилья будет в 3-4 раза превышать количество существующего сейчас. То есть, инвестору неизбежно придется повышать плотность застройки и увеличивать высоту зданий.
«Мы уже исключили восемь кварталов из списка — на них действовали слишком строгие ограничения, – чистосердечно пояснил зампредседателя комитета по строительству Александр Кайдалов, подводя итоги строительного года-2009. – Например, в Кронштадте, оказывается, ничего нельзя менять — можно только в точности воспроизводить существующие здания». Столкнутся с ограничениями и те, кто пожелает застроить кварталы исторических пригородов.
По некоторым данным, процесс принятия поправок в ПЗЗ, инициированный депутатом петербургского ЗакСа Алексеем Белоусовым, начат именно для того, чтобы смягчить запреты и облегчить участь потенциальных инвесторов — в том числе и тех, кто будет заниматься реновацией хрущевских кварталов.
«К нам постоянно обращаются инвесторы, которые жалуются на то, как им невыгодно участвовать в программе реновации, – рассказал корреспонденту «Фонтанки» заместитель председателя комиссии по городскому хозяйству, депутат петербургского ЗакСа Сергей Малков. – Они просят изменить допустимую плотность застройки, уменьшить коэффициент озеленения территории и сократить количество машино-мест».
Как объяснил Малков, сегодня сохраняют свое действие нормативы, принятые в советское время — допустимая плотность застройки должна составлять 450 человек на гектар. И во многих кварталах, предназначенных под реновацию, эта величина достигнута. «Я еще на старте этой программы задавал вопрос вице-губернатору Александру Вахмистрову, за счет каких факторов инвестор сможет получить прибыль, если он по нормативам не имеет права увеличивать плотность населения территории. Мне ответили, что во многих кварталах предельная плотность еще не достигнута, и город начнет расселять в первую очередь именно их, – вспоминает депутат. – Теперь инвесторы просят нас смягчить им условия».
Но в Смольном, несмотря на все пессимистические оценки и жалобы участников рынка, верят в то, что программа развития застроенных территорий будет реализована. “С этими кварталами надо что-то делать, и город постепенно от них избавится”, – заявил Роман Филимонов на встрече с журналистами, состоявшейся в конце декабря 2009 года. С еще большим воодушевлением относится к реновации губернатор Петербурга Валентина Матвиенко. «Сейчас мы разберемся с хрущевками, а следом за ними пойдут «брежневки» и «корабли», – пообещала она во время своего выступления на VII Съезде строителей.
Напомним, в декабре 2009 года город продал “оптом” 22 квартала, застроенных типовыми домами массовых серий. Инвестор, ООО “Реновация-СПб” (специально создано для этого проекта), приобрел их по цене, которую гендиректор Фонда имущества Андрей Степаненко назвал “социальной” – территории “ушли” за 392 миллиона 180 тысяч рублей
1.Территория квартала 1 района г. Колпино, ограниченная Красной ул., ул. Ремизова, Тверской ул., наб. Комсомольского кан.
2.Территория квартала 2В, г. Колпино, ограниченная ул. Веры Слуцкой, Стахановской ул., ул. Володарского, Пролетарской ул.
3.Территория квартала, ограниченная Кропоткинской ул., Львовской ул., ул. Грибоедова, Санкт-Петербургским шоссе, пос. Стрельна
4.Территория, ограниченная Международной ул., ул. Аврова, Михайловской ул., Константиновской ул. (квартал 27, г. Петродворец)
5.Территория квартала, ограниченная Манежной ул., Еленинской ул., Михайловской ул., Александровской ул., г. Ломоносов
6.Территория, ограниченная Октябрьским бульв., Школьной ул., Ленинградской ул., Оранжерейной ул., г.Пушкин
7.Территория Фарфоровского поста, ограниченная ул. Белы Куна, Софийской ул., пр. Славы, полосой отвода Октябрьской железной дороги
8.Территория, ограниченная Волковским пр., Средней ул., Задворной ул., Касимовской ул.
9.Территория, расположенная вдоль русла р. Волковки по ул. Витебская-Сортировочная.
Кира Обухова
Фонтанка.ру, 10.02.2010