В сегменте компромиссов

Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2009 году стал своеобразным индикатором воздействия кризиса на экономику региона. Падение спроса и снижение арендных ставок коснулись всех сегментов. Но, в отличие от офисной, непосредственно отражающей состояние деловой жизни, торговая недвижимость продемонстрировала большую устойчивость: потребительский спрос, естественно, «просел», но это не оказалось критичным для ритейла и сферы развлечений. Кризисные реалии потребовали от собственников и управляющих недвижимостью особой гибкости во взаимоотношениях с арендаторами. Зачастую требовалась и корректировка девелоперских планов, выразившаяся в замораживании или снижении темпов их осуществления, а также в реконцепции проектов.

Новый опыт

Участники рынка констатируют, что едва ли не самым важным позитивным итогом 2009 года стало то, что не сбылись наиболее катастрофические предсказания. Напротив, появились весомые стимулы к оздоровлению рынка, перегретого в докризисную эпоху, выдвигающие на первое место требования к качеству создаваемых объектов и профессионализму девелоперов и управляющих.

«Минувший год оказался более оптимистичным и событийным, чем многие прогнозировали в конце 2008−го, – отмечает генеральный директор „Colliers International Санкт-Петербург“ . – После первых месяцев затишья, когда люди боялись принимать решения, с апреля-мая пошла волна арендных сделок. Во всех секторах коммерческой недвижимости есть хорошее предложение, и, как ни парадоксально, кризис – удачное время, чтобы улучшить свое положение, для большого количества арендаторов. Прошлый год показал, что даже в кризис ситуация может быть вполне рабочая. Вопрос в том, чтобы все-таки создавать удобные и комфортные для арендаторов бизнес-центры (БЦ) и торговые комплексы (ТК), предлагать адекватные коммерческие условия, правильно структурировать договоры – чтобы и арендатор успел застать дешевые ставки, и арендодатель закладывал корректировку ставок в дальнейшем. Между тем и сейчас арендные ставки у нас не ниже, чем в среднем по Европе, и основная причина этого – условия кредитования. Но даже сегодня арендные ставки могут позволить девелоперам быть экономически эффективными. Здесь опять подтверждается то, что следовало делать и раньше: готовить профессиональные проекты».

Важнейшее значение 2009 года, на взгляд вице-президента УК «Морской фасад» , в том, что «произошла справедливая коррекция рынка»: «Рынок разумным образом охладился и пришел в нормальное соответствие – по многим позициям он вернулся к рубежу 2005−2006 годов, когда начинал формироваться „пузырь“. Я не верю в стагнацию рынка – он будет развиваться, хотя, возможно, падение цен еще не закончилось. Хорошо, что скорректировались цены на стройматериалы и услуги: это серьезная затратная часть, но здесь еще остаются возможности для снижения. Кризис перевел людей в современные реалии и нацелил на работу. Когда рынок растет, происходит инфляция способностей, умений, оценки качества объектов, поскольку рынок „все вынесет“. Теперь же те, кто был не в рынке или занимался играми, выпали из процесса, а те, кто был прагматичным, целенаправленным, реально что-то представлял из себя, продолжили работу в новых условиях, может быть, даже эффективнее».

Среди сюрпризов прошлого года – то, что так и не случились какие-либо громкие банкротства и на рынок не вышел поток дешевых «распродажных» активов. «Многие иностранные фонды весь 2009 год просидели и прождали этого, – замечает директор по развитию недвижимости Sestra River Developments . – Но даже те объекты, которые появились в продаже, никак нельзя назвать дешевыми». Исполнительный директор Praktis C&B подтверждает: «Не оправдались ожидания выхода на рынок к концу 2009 года массы действующих БЦ и ТК, находящихся в залоге у банков. И хотя такие объекты все-таки появлялись, цены на них не были серьезно дисконтированы. Поскольку суммы долга коррелировали с докризисной оценкой объектов, банки не соглашались идти на потери, продавая недвижимость по ценам ниже сумм долга». Тем не менее отдельные сделки все-таки проходили – в основном с небольшими БЦ невысокого класса.

Однако имели место и немногочисленные инвестиционные сделки между российскими компаниями по продаже качественных объектов. Так, «Газпром» приобрел два офисных центра. Холдинг «Адамант» продал 50% долей в ТРК «Заневский каскад» и «Континент» (в Colliers International оценивают эти сделки в 140 млн долларов), а также один из мебельных центров «Грэйт». По словам генерального директора ЗАО «Адамант» Дилявера Меметова, вынужденная продажа объектов стала одной из неожиданностей 2009 года: «Мы не планировали этого делать, но банки резко подняли ставки, вследствие чего доля возвращаемых средств значительно увеличилась, доходная же часть проектов упала на десятки процентов. Поэтому мы были вынуждены изменить своим правилам и привлекать партнеров».

В целом же, как говорит генеральный директор VMB Trust , массовым явлением было несовпадение ценовых ожиданий покупателей и продавцов: «Владельцы объектов не торопились снижать цены такими же темпами, как снижались арендные ставки и заполняемость, и ориентировались на уровень цен продажи, которые закладывались на растущем рынке. В итоге многие собственники умудрились прожить без продаж».

Осторожный выход

Ввод качественных офисов классов «А» и «В» в 2009 году сократился на 25−30% по сравнению с 2008−м, когда был достигнут рекордный рост (почти 50%). Причем основное увеличение предложения пришлось на начало 2009 года – завершалось строительство БЦ, находившихся в высокой стадии готовности. В то же время планы девелоперов по темпам реализации проектов и ввода офисных объектов корректировались под впечатлением от обозначившегося в конце 2008−го – начале 2009 года снижения спроса и заполняемости БЦ, особенно новых. По оценкам Colliers International, в первом квартале 2009 года уровень вакантных площадей в классе «А» вырос до 39%, в классе «В» – до 27%. На новых же объектах, как отмечают специалисты NAI Becar, к началу эксплуатации могло быть свободно от 30 до 90% площадей. Между тем накануне кризиса доля вакантных площадей составляла лишь 2−5%.

В 2009 году, по подсчетам Colliers International, введено 24 офисных центра площадью 230 тыс. кв. м (всего же к началу 2010 года объем офисных площадей классов «А» и «В» в БЦ Петербурга составил 1,3 млн кв. м). По данным Knight Frank, в эксплуатацию введено 213 тыс. кв. м качественных офисов. В компании Praktis C&B говорят о вводе 307 тыс. кв. м. Аналитики же NAI Becar отмечают, что с учетом также и офисов класса «С» введено 42 БЦ и офисных объекта в составе многофункциональных комплексов (МФК) площадью 449,5 тыс. кв. м.

Проблема избыточного предложения оказалась менее актуальной для торговой недвижимости. «Ситуация в сегменте торговли не столь критична для девелоперов и собственников, как в сфере офисной недвижимости, – подчеркивает Сергей Федоров. – Пик ввода площадей в ТК прошел в 2006−2007 годах, в 2008−м уже предполагался спад, меньше планировалось к вводу и в 2009−м. Но примечательно, что в 2009 году было введено лишь 16% площадей от ранее заявленных. Это позволило несколько сбалансировать ситуацию, связанную с сокращением спроса на объекты торговой недвижимости со стороны арендаторов и собственников».

По оценкам NAI Becar, в 2009−м отмечен рекордно низкий за период с 2002 года объем ввода качественных торговых объектов – 164 тыс. кв. м. Согласно подсчетам Praktis C&B, введено в объектах всех форматов 137 тыс. кв. м арендопригодных площадей (общая площадь – 230 тыс. кв. м). А по данным Knight Frank, на рынок вышло лишь шесть ТК общей площадью 96 тыс. кв. м (в четыре раза меньше, чем годом ранее). Самыми крупными объектами стали два мебельных центра – «Мебель Wood» (девелопер – холдинг «УИМП») и вторая очередь центра «Мебель Холл» (компания «Русские самоцветы», реализовавшая проект в ходе редевелопмента производственной территории). Кроме того, введены третья очередь Miller Center, вторая очередь комплекса «Феличита», гипермаркеты «Ашан», «Карусель», декор-центр «Толстой Сквер» и др.

Ожидается, что в 2010 году темпы ввода новых офисов могут сократиться, торговая же недвижимость, напротив, возьмет реванш. Применительно к офисному сегменту наиболее пессимистичны специалисты Colliers International, ожидающие ввода лишь 110 тыс. кв. м. Но по оценкам Praktis C&B, в течение 2010 года может появиться до 300 тыс. кв. м (треть от заявленного девелоперами). Директор по маркетингу NAI Becar Наталия Черейская считает, что может быть введено 22−24 объекта общей площадью не более 320 тыс. кв. м, площадь же замороженных объектов, запуск которых планировался на 2010 год, превышает 400 тыс. кв. м. «Снижение темпов роста рынка продолжится», – полагает Черейская. Наиболее крупными по объему офисной функции объектами, ввод которых ожидается в нынешнем году, могут стать вторая очередь «Пулково Скай», первая очередь «АэропортСити», офисно-гостиничный комплекс Quattro Corti, технопарк Technopolis, бизнес-центры «Невская плаза» и «Гельсингфорский».

Анализ строительной активности в офисном сегменте свидетельствует, по словам , о том, что приостановлено возведение примерно половины объектов (на этапе строительства находится более 50 БЦ площадью около 1,2 млн кв. м). На начальной стадии строительства в конце 2009 года было порядка 900 тыс. кв. м недвижимости (76% от общего объема строящихся офисных площадей, или 56% всех объектов). В значительной степени это проекты, вышедшие на рынок накануне кризиса – в 2008 году. Наибольшее количество неактивных объектов (более 20 БЦ площадью около 440 тыс. кв. м) находилось на начальной стадии строительства. «В связи с финансовыми трудностями девелоперы замораживают проекты в начале их реализации или строят их низкими темпами. Число неактивных объектов снижается по мере приближения к срокам сдачи – от 49% на начальном этапе до 14% на стадии 70−процентной готовности. На завершающей стадии неактивных объектов нет», – поясняет . Наивысшая активность наблюдается в центральных районах города.

Реальный ввод объектов торговой недвижимости, по оценкам Praktis C&B, составит около 500 тыс. кв. м, хотя к вводу заявлено 1,7 млн кв. м (с учетом перенесенных проектов). Аналитики Colliers International также говорят о приросте объектов торговли на уровне 500 тыс. кв. м (из них порядка 300 тыс. кв. м арендопригодных площадей). Открытия восьми-десяти ТК площадью свыше 400 тыс. кв. м ожидают в Knight Frank. Осторожнее в прогнозах NAI Becar: может быть введено около 220 тыс. кв. м (половина от заявленного на 2010 год). Высока вероятность открытия до конца 2010 года таких крупных и знаковых объектов, как МФК «Стокманн Невский Центр» и ТРК Galeria около площади Восстания, а также ТРК «Лето» (девелопер – «Система Галс») на Пулковском шоссе.

Задачи по силам?

Многие девелоперы скорректировали планы или по крайней мере предпочитают не форсировать начатые проекты. «Есть ощущение, что кризис далек от завершения, а рост экономики еще дальше, – рассказывает Ирина Анисимова. – Мы двигаемся вперед и развиваем проекты, за которые взялись в 2006−м и 2008 годах, но искусственно торопить и ускорять события не будем. Новые проекты запускать пока не планируем». Sestra River Developments продолжает согласование документации по проекту редевелопмента промышленной территории в Сестрорецке, и в начале 2011 года начнет строительство МФК «Петровский арсенал».

УК «Морской фасад», намывшая в 2009 году только 20 га территории (из сформированных 170 га), будет ориентироваться на конкретный спрос со стороны девелоперов. «Тактика „пятилетку за два года“ была оправданна на растущем рынке, сейчас же нужно быть осторожным и прагматичным – только это дает возможность компаниям выживать и не иметь финансовых проблем, – говорит Лев Пукшанский. – У нас есть технические возможности намывать территории, есть возможность мобилизации сил, и если вдруг появится покупатель, которому нужен участок, то возьмемся за намыв. Но если не будет новых клиентов, то лучше сконцентрироваться на освоении уже имеющихся территорий. Отчасти положительный момент кризиса – появилось время без ажиотажа решить все инженерные, транспортные проблемы развития территории, а у покупателей участков и наших партнеров есть возможность спокойно работать над концепциями проектов».

Пересмотреть свои планы и сроки осуществления ряда проектов вынужден холдинг «Адамант». В частности, ему пришлось отказаться от масштабного проекта МФК «Адамант-Парк» (на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта), ориентированного прежде всего на гостиничную и офисную функции. В настоящее время идет процесс уступки прав на участок по инвестиционному договору с городом. «Это единственный проект, от которого мы отказались, – уточняет Дилявер Меметов. – В принципе, проект коммерчески интересный. Он изначально был рассчитан на кредитные ресурсы, и значительную часть денег мы уже вложили. Но ресурсы должны быть более длинными и дешевыми, чем банки предоставляют сейчас. Остальные проекты – в работе, хотя эффективность ее стала ниже: финансирование по ряду проектов мы остановили и разрабатываем проектную документацию». В мае 2010 года должен быть введен ТК на станции метро «Звенигородская», в первом полугодии – ТК «Осиновая роща». Кроме того, в нынешнем году планируется начать строительство у Ладожского вокзала торгового объекта, который войдет в состав будущего МФК с двумя 150−метровыми высотками.

VMB Trust, отмечает Александр Гришин, до лета 2010 года заморозил два офисных объекта, находившихся в строительстве: «Еще в 2007 году, закладывая один из них, мы считали целесообразным в МФК разбавлять офисы не торговлей, а жильем, и сегодня убеждаемся в своей правоте. Если бы проекты предусматривали только офисную функцию, было бы бессмысленно начинать строительство, по крайней мере до 2011 года. Длина денег в жилых проектах короче – три года, а возврат инвестиций в офисы – не менее семи-десяти лет. Раньше на прибыль от жилого комплекса можно было построить БЦ, а сейчас жилая функция может серьезно улучшить привлекательность проектов МФК. Именно офисно-жилые проекты первыми станут выходить на рынок после кризиса».

Впрочем, ряд девелоперов заявляют, что продолжают осуществление запланированных проектов. «Проект „АэропортСити Санкт-Петербург“ не был заморожен, мы продолжаем строительство, – поделился генеральный директор „Авиелен А.Г.“ . – Для нас важно, что в четвертом квартале 2009 года мы увидели первые знаки улучшения ситуации: пусть незначительно, но улучшилась ситуация с заполняемостью БЦ, ставки больше не снижаются и вряд ли будут снижаться. В планах – закончить строительство отеля и бизнес-центров к концу нынешнего года, как и планировалось. В июле 2010 года начинается реконструкция аэропорта „Пулково“. Это даст новый импульс быстроразвивающемуся кластеру на территории, прилегающей к Пулковскому шоссе, и наша компания уже строит планы по второй очереди проекта».

Генеральный директор «БТК девелопмент» также сообщил, что его компании в 2009 году не пришлось вносить существенных корректировок в планы: «Мы продолжили строительство МФК на набережной реки Мойки, не изменяя его изначальную концепцию, привлекли несколько крупных арендаторов в новый деловой комплекс BolloevCenter и сохранили стопроцентную заполняемость БЦ „Петергофский“. В 2012−2013 годах планируем ввести в эксплуатацию коммерческие объекты, которые сегодня находятся в активной стадии строительства. В результате предброкериджа мы высоко оцениваем уровень спроса на качественную офисную недвижимость в центре города».

Тонкая настройка

Главной интригой рынка коммерческой недвижимости было противоборство арендаторов и арендодателей с точки зрения снижения ставок. «Большинство арендаторов в конце 2008 года предъявили требования по снижению ставок, и до весны 2009−го в острой форме велись переговоры, – вспоминает Сергей Федоров. – Собственники, которые отреагировали с запозданием, ощутили отток арендаторов, а те, кто пошел на снижение ставок, ощутили падение спроса в меньшей степени. В среднем ставки упали на 30−40%. Мы ожидали большей мобильности арендаторов, но в целом все значимые сделки, связанные с переездами, прошли к середине 2009 года. Сокращение же площадей продолжалось весь год».

По наблюдениям Александра Гришина, с мая 2009 года обозначился тренд к «сознательным переездам»: «Первая волна схлынула и арендаторы стали принимать более взвешенные решения. Оценивались реальные потребности в увеличении площади, преимущества размещения офиса в другом районе и т.д. Арендаторы могли задумываться: да, сейчас можно выгодно сесть на Невском, в офисе класса „А“, но ведь потом ставку все равно серьезно поднимут, так не лучше ли сразу выбрать объект под себя на перспективу, адекватный возможностям компании, по хорошей ставке и с длительным контрактом?»

Спрос на офисные площади поддерживался в первом полугодии 2009−го в основном за счет миграции арендаторов из низкокачественных объектов. По оценкам Colliers International, объем поглощения в прошлом году составил 110 тыс. кв. м (более чем в два раза ниже уровня 2008 года). Ставки аренды стабилизировались к третьему кварталу 2009 года, снизившись для офисов за год на 25−35% в рублях и на 40−50% в долларах. Стабилизировался к концу года и уровень вакантных площадей для офисов классов «А» и «В» (29 и 16% соответственно). Впрочем, как замечает Наталия Черейская, при индивидуальном обсуждении ставок реальная стоимость аренды зачастую составляет 50−80% от представленной в «прайсах», а внутри одного БЦ ставки могут отличаться на 20−25%.

Проблемы падения спроса гораздо меньше коснулись торговой недвижимости. Специалисты Knight Frank отмечают, что отток арендаторов из ТК к середине 2009 года замедлился, а затем сменился ротацией. Но при этом, как констатируют большинство экспертов, в объектах с хорошей локацией и концепцией заполняемость сохраняется на уровне 95−100%, а во многих ТК существуют листы ожидания. По данным NAI Becar, ставки аренды в непопулярных ТК, удаленных от станций метро, могли снизиться на 60%, в удачных же объектах скорректировались незначительно. В сегменте стрит-ритейла падение составило в среднем 30% (на Невском проспекте – 40%), а доля вакантных площадей увеличилась на 35−40%. На основных торговых магистралях знаковой тенденцией стала ротация арендаторов и собственников площадей: операторы премиум-класса замещались магазинами, ресторанами и кафе, относящимися к более демократичным сегментам.

Цена гибкости

Гибкость во взаимоотношениях с арендаторами в 2009 году была (и остается в 2010−м) важным требованием к собственникам как офисной, так и торговой недвижимости. «Меньше всего пострадали БЦ, которые в начале кризиса были заполнены, – рассказывает управляющий директор по Санкт-Петербургу и Югу УК Megapolis Property Management Борис Селиверстов. – Смена офиса всегда связана с дополнительными затратами – на переезд, косметический ремонт и обустройство. Да и просто люди по сути своей консервативны и неохотно идут на смену адреса. Поэтому главной задачей управляющих заполненных БЦ было сохранение отношений с теми арендаторами, которые уже присутствовали на объекте. В результате переговоров арендные ставки снижались до допустимого предела, предлагались дополнительные сервисы и преференции. Проблемными стали только те арендаторы, которых удержать было невозможно: компании-банкроты либо те, у которых бизнес изменился настолько, что они вынуждены были коренным образом менять офисную инфраструктуру. Но найти замену в заполненном БЦ с налаженной инфраструктурой все-таки значительно проще, чем заполнять новый объект».

Такие БЦ образовали, по мнению Селиверстова, по сути, новый сегмент: «Владельцы вынуждены демпинговать, чтобы привлечь арендаторов или переманить у конкурентов. Собственник должен проявлять определенную гибкость и предлагать дополнительные услуги, вплоть до оплаты косметического ремонта и переезда».

«Основной ошибкой многих управляющих компаний в первом полугодии была попытка удержать цены на уровне 2008 года, – убежден генеральный директор делового комплекса „Кронверк“ Сергей Резников. – Зато во втором полугодии начался демпинг, во многом связанный с заполнением новых объектов, что привело к обвалу ставок на рынке офисной недвижимости». По словам Резникова, в течение года заполняемость БЦ была на уровне 78−85% и для привлечения новых арендаторов ставки по свободным площадям снижались на 20−22%. С частью старых арендаторов, испытывавших финансовые трудности, заключались соглашения о временном снижении ставок.

В то же время Дмитрий Абрамов подчеркивает: «Мы сознательно не снижали арендные ставки, поскольку по совокупности характеристик каждый наш объект уникален». Ставки в бизнес-центрах «БТК девелопмент» по итогам 2009 года остались выше среднерыночных. «Мы в основном самостоятельно, а не через брокеров, выходили на прямые продажи. Это полностью оправдало себя. Мы считаем, что данная тенденция будет сохраняться на офисном рынке в среднесрочной перспективе», – считает Абрамов.

В ТРК «Адаманта», как говорит , пул крупных арендаторов оказался достаточно стабильным, а ротации был подвержен в большей мере малый бизнес: «Мы стали более гибкими и смотрим на арендаторов как на партнеров в бизнесе. Во втором полугодии 2009−го прекратилось снижение ставок, устоялся и состав арендаторов». Кстати, вопреки ожиданиям экспертов практика перехода в расчетах с арендаторами ТК на проценты с оборота получила не очень широкое применение (по данным Praktis C&B, не более чем в 25% договоров). По словам Меметова, категоричных и массовых требований со стороны арендаторов не было: «Мы тоже не стремились к этому, в том числе в связи с возникновением технологических сложностей, связанных с системами учета, программным обеспечением».

Перспективное дно?

Эксперты, в принципе, не ожидают в 2010 году дальнейшего снижения ставок (хотя и возможны случаи демпинга для новых БЦ или ТК). «В течение почти десяти лет мы жили по растущему тренду, когда новые объекты задавали более высокий уровень ставок, затем к ним подтягивались старые объекты и все поднимали цены как минимум на 10% в год, – рассуждает Александр Гришин. – В 2010 году будет обратная ситуация: управляющие новых объектов подрезают планку снизу, пытаясь подтянуть и переманить арендаторов из существующих объектов. Хотя в целом, на мой взгляд, ценовое дно достигнуто».

Но, судя по всему, нет предпосылок и для значимого роста ставок. «Ценовое дно мы осознали постфактум, – делится Сергей Федоров. – Стало очевидным, что нижнюю точку мы прошли в первом-втором кварталах 2009 года. Затем ситуация стала выравниваться, рынок вышел на уровень ставок, экономически посильных для арендаторов, и уже не было существенного сокращения площадей и роста вакансий. С другой стороны, до четвертого квартала 2009 года вводились новые площади, а спрос не восстановился».

Впрочем, убежден Николай Казанский, 2009 год показал, что потенциал для развития недвижимости сохраняется весьма значительный и в перспективе нескольких ближайших лет рынок опять столкнется с проблемой отсутствия качественного предложения. «К 2012 году ликвидных свободных офисов по адекватным ценам уже не будет, – полагает Казанский. – Пока только 20% офисных сотрудников работают в качественных объектах. 100−150 тыс. кв. м офисных площадей рынок способен поглощать и сейчас, даже без таких катализаторов, как приход в Петербург штаб-квартиры „Газпрома“. На отдельных магистралях, например на Московском проспекте, нормальные БЦ практически отсутствуют. Несмотря на перенасыщение нескольких локальных зон, предложение качественного ритейла тоже недостаточное – в некоторых районах его вообще нет. И сегодня мы работаем с крупными иностранными инвесторами, планирующими в следующем году начинать строительство и вводить объекты в 2013−2014 годах, – к этому времени дефицитное предложение, при условии его высокого качества, можно будет реализовать вновь на стадии роста рынка».

Игорь Архипов, Эксперт Северо-Запад