Коммерческая недвижимость: Stokmann почти построил
Финский концерн Stokmann объявил о завершении основного этапа строительства торгового комплекса «Невский центр» на углу Невского проспекта и улицы Восстания. Инвесторы рассчитывают открыть новую галерею с магазинами в конце этого года. В компании уверены, что благодаря воссозданию снесенных зданий XIX века современный комплекс «восстановит исторический облик центра Петербурга».
Концерн Stokmann вышел на финишную прямую, реализуя в Петербурге проект, признанный самым крупным в истории компании. После множества скандалов, связанных с историей места строительства и состоянием соседних домов, а также борьбы с петербургским грунтом при освоении подземного пространства, генеральному подрядчику – ООО «Китайстрой» – остались лишь фасады и внутренняя отделка.
Фасады «Невского центра» будут созданы по аналогии с фасадами исторических зданий, на месте которых сегодня ведется строительство: трехэтажного доходного дома Семьянова и пятиэтажного дома Д.А. Дурдина, построенных в XIX веке в стиле классицизма и эклектики (Невский проспект, 114 и 116). Здания входили в список выявленных объектов культурного наследия до 2004 года, пока комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) не снял их с охраны по аварийности. Комитет дал свое согласие на снос, обязав инвесторов воссоздать утраченное в прежнем виде.
Сейчас Юрий Земцов, генеральный директор архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры», разработавшего концепцию торгового центра, обещает, что это обязательство будет выполнено. Специально для воссоздания фасадов перед демонтажом зданий были сняты характерные архитектурные элементы, сделаны фотофиксации и собран архивный материал.
Историческая высота здания по красной линии Невского проспекта, по словам Юрия Земцова, будет сохранена. По проекту комплекс «Невский центр» состоит из трехэтажного и пятиэтажного зданий – со стороны Невского проспекта. Однако часть зданий, расположенная вдали от Невского и скрытая в квартальной застройке, будет повышена. «Постепенное повышение этажности начинается на расстоянии 12 метров от Невского проспекта, – говорит Юрий Земцов. – Самый высокий, девятиэтажный, объект удален на 40 метров». Высота девятиэтажного здания достигает 35 метров – предела, для этого участка допустимого в высотном регламенте. Верхние этажи рассчитаны на технические и офисные помещения.
По мнению архитектора, такая композиция, предусматривающая постепенное повышение застройки, не изменит исторического вида Невского проспекта. Юрий Земцов напоминает, что примерно по этой же схеме во время реконструкции гостиницы «Невский Палас» воссоздавались фасады домов 55 и 59 на Невском проспекте (дом купца Тряничева и дом Воейковой).
Финские инвесторы утверждают, что новое здание с воссозданием исторических фасадов впишется в окружающую застройку. «Уверен, что новый «Невский центр» не только восстановит исторический облик центра Петербурга, но и станет неотъемлемой частью современной жизни города», – отмечает генеральный директор Stokmann Group Хану Пенттиля.
В компании признают, что проект действительно оказался сложным в части сохранения культурного наследия. Только на воссоздание утраченных объектов ушло 15-20% от общего объема инвестиций, который составил 185 млн евро.
«У нас не было такой ситуации, когда бы мы могли прийти к городской власти и сказать: «вот наш проект, и мы его реализуем», – говорит директор по развитию международных отношений Stokmann Group Юсси Куутса. – Нам все время приходилось идти на компромиссы с городом».
В результате этих компромиссов финская компания сегодня почти достроила в Петербурге, по признанию Хану Пенттиля, самый крупный в сети торговых центров Stokmann комплекс.
«Невский Центр» станет первым собственным объектом недвижимости компании «Стокманн» на территории России. Общая площадь комплекса – 100 тыс. кв. м, из них торговая и офисная площади составляют около 50 тыс. кв. м: на 20 тыс. кв. м разместится универмаг Stokmann, 22,7 тыс. кв. м будут отведены арендаторам, на 4,5 тыс. кв. м расположится бизнес-центр. В центре четыре подземных этажа, три из которых займет паркинг на 550 автомобилей. Верхний подземный уровень предусмотрен под супермаркет. На шести надземных этажах будут расположены торговые и офисные помещения.
Консультантом по маркетингу и агентом по сдаче в аренду помещений комплекса выбрана компания Colliers International. По прогнозам компании, здесь не только не будет проблем со сдачей в аренду офисных помещений, но и возникнет конкуренция. Аналитики считают, что в первую очередь в офисах «Невского центра» будут заинтересованы те компании, чья деятельность связана как с Петербургом, так и с Москвой. Для них важно соседство с Московским вокзалом.
Colliers International сейчас официально отказывается от разглашения информации об арендных ставках. Однако ранее в СМИ сообщалось, что ставка аренды офисных помещений заявлена на уровне 400 евро за квадратный метр в год. Как объясняют эксперты, такая цена соответствует сегодняшним границам для объектов высокого класса в зоне prime location. «Арендные ставки на торговые площади в комплексе «Невский центр» в диапазоне от 45 до 100 евро за кв. м в месяц, в зависимости от этажности и функционала», – говорит директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина.
По информации Stokmann, уже заключены договоры об аренде 80% площади торгового центра. На территории «Невского Центра» разместятся более 70 магазинов, фуд-корт, видовые рестораны, фитнес-центр, СПА-салон, а также гастроном. Откроются магазины собственных брендов «Стокманн» – Lindex и Seppälä, магазины Vero Moda и Jack & Jones, представляемые компанией по договору франшизы, а также H&M и другие известные бренды. Кроме того, в комплексе планируется открытие ресторанов холдинга Ginza Project.
«Универсальные магазины – очень долгий бизнес, для их окупаемости требуется не менее 10-15 лет, – говорит Хану Пенттиля. – Сначала компания терпит крупные убытки, затем ее прибыль увеличивается вдвое, а далее все зависит от аренды площадей». По мнению директора департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерины Марковец, при благоприятной динамике арендных ставок срок окупаемости проекта «Невский центр» может сократиться до 9-10 лет.
Марина Голокова, БН.ру