Рынок первичной недвижимости Петербурга: Земельный вопрос разгоняет цены на жилье

По данным петербургского комитета по строительству, в 2010 году в городе было введено в эксплуатацию 232 жилых дома общей площадью порядка 2,5 млн. кв. м. Большая часть «квадратов» пришлась на жилье эконом-класса. «Для мегаполиса это очень мало», – отмечает . По мнению экспертов, потребность горожан в новых квартирах по-прежнему значительно превышает объемы ввода жилья.

Метры в дефиците

По данным , на начальной стадии строительства в Петербурге сегодня находится порядка 900 тыс. кв. м. жилья, на средней стадии – чуть более 240 тыс. кв. м, и в завершающей стадии – порядка 640 тыс. «квадратов». Ажиотажного спроса на новые квартиры, как это было до кризиса, нет и пока не ожидается. Однако жилья все равно вводится меньше, чем может «поглотить» рынок.

Как отмечает директор по развитию строительной компании «Темп» Ксения Морковкина, с учетом того, что в кризис сотни строек были заморожены, на продажу сейчас в основном выставлено жилье, которое начали строить в 2007-2008 годах. Порядка 30% застройщиков не пережили «голодные годы» и ушли с рынка.

По мнению эксперта, запуск в эксплуатацию крупных жилых комплексов у кольцевой автодороги (например, «Северная долина», «Оккервиль», «Семь столиц» и других) не позволит в ближайшее время удовлетворить спрос. «Ввод крупных проектов поможет в определенной степени компенсировать текущий спрос, однако дефицит жилья никуда не денется», – считает Морковкина.

Развитие проектов городов-спутников, по ее мнению, также пока не станет панацеей. Дело в том, что наиболее востребованным все-таки будет жилье в пределах разумной доступности от станций метро, а это максимум первые очереди жилых кварталов «спутников».

Петербург запустит «спутники»

Как отмечает директор по маркетингу и продажам строительной компании «КВС» Василий Гражданкин, спрос на жилье сегодня значительно выше предложения: отделы продаж легко перевыполняют планы. «На первичном рынке уже ощущается дефицит жилья», – резюмирует эксперт.

Нужны «домашние заготовки»

По прогнозам СК «Темп», дефицит станет особо заметным в конце 2011 – начале 2012 года. Это уже подталкивает вверх цены на недвижимость. По мнению специалистов, корень проблемы «зарыт в земле.

Так, по словам Ксении Морковкиной, инженерно подготовленные участки, которые выставлялись на торги до сентября 2008 года, ушли с молотка с огромным превышением начальной цены. Сейчас многие инвесторы «затаились» и ждут, пока цены за «квадрат» разгонятся до 80-90 тыс. рублей, чтобы выгодно «отбить» свои расходы. В то же время, в течение двух последних лет масса аукционов по продаже участков под жилье не состоялась. Речь идет, прежде всего, о землях, где жилые дома пришлось бы возводить буквально в чистом поле.

Причина очевидна: количество компаний, способных самостоятельно нести затраты на инженерную подготовку и обеспечение жилых комплексов коммунальными благами, исчисляется единицами. Эти расходы сокращаются, если речь идет о проектах комплексного освоения территорий, но они все равно существенны и влияют на цену квадратного метра. «Как правило, если застройщик говорит о стоимости метра жилья в 49 тыс. рублей, то речь идет о трехкомнатных квартирах. В однокомнатных метр доходит до 65 тыс. рублей», – отмечает Морковкина (речь идет, разумеется, о жилье эконом-класса).

Василий Гражданкин добавляет, что без участия города застройщикам сложнее договориться с монополистами. В Петербурге десятки построенных жилых домов месяцами и даже годами не имеют подключения к сетям либо «запитаны» по временной схеме. Причем, среди них объекты не только эконом-класса, но элитные загородные комплексы.

Участники рынка надеются, что власти города обратят внимание на их проблемы. «Нужна грамотная политика в отношении земельных ресурсов. Давайте, наконец, предоставлять застройщикам нормальную землю», – призывает директор по развитию строительной компании «Темп». По мнению специалистов, при условии поддержки города в инженером оснащении участков наиболее привлекательными для инвесторов стали бы земли в Приморском, Красносельском и Красногвардейском районах. Высокий потенциал есть и у территорий, занятых сейчас промышленными предприятиями.

За ценой постоим

Отраслевые специалисты ожидают, что в течение 2011 года спрос на «первичку» вырастет примерно на 7-10%. При этом жилье, по прогнозам АРИН, подорожает за год на 10-15%. Выход на рынок сразу нескольких крупных проектов эконом-класса во втором квартале позволит скорректировать цены, но не намного. «Мы не хотим никого запугать или заставить брать квартиры здесь и сейчас, – подчеркивает Елена Амирова. – Это объективная тенденция».

Как обычно, «горячие пирожки» – жилье эконом-класса. В этом сегменте сегодня совершается порядка 90% сделок купли-продажи. А одна из самых популярных схем для покупки квартиры – это рассрочка. По словам Василия Гражданкина, многие застройщики предлагают растянуть платежи на 5-10 лет под низкие проценты или вообще без накрутки. «Этот способ оплаты хорошо конкурирует с ипотекой, – отмечает эксперт. – По нашим оценкам, порядка 50-60% покупателей используют рассрочку, и лишь 15% – ипотеку».

Представители банковского сообщества отмечают, что рассрочка особенно интересна клиентам, которые не могут подтвердить свою платежеспособность в банке (для получения рассрочки нужны только паспорт и первый взнос). Однако преимущество ипотеки в том, что она может быть предоставлена и на 20, и на 50 лет, отмечает начальник отдела ипотечного кредитования «ВТБ 24» в Петербурге Татьяна Хоботова.

Ее коллега из «Абсолют банка» Дмитрий Алексеев напоминает, что оба продукта рассчитаны на разные сегменты потребителей. «В 2009 году ипотека была фактически невозможна, а в 2010-2011 годах вновь появилось много ипотечных программ. Рассрочки для тех, кому недоступны банковские продукты, будут существовать. Но доля ипотеки будет расти и постепенно замещать рассрочку», – прогнозирует эксперт.

Что касается акций, скидок и спецпредложений по рассрочке, то на них, считают эксперты, можно было рассчитывать только в 2009-2010 годах. Сейчас, с оживлением рынка, застройщики будут увеличивать цены, уверена Ксения Морковкина из СК «Темп».

Анна Беляева

Балтийское информационное агентство, 27.03.2011