Рынок жилья в Санкт-Петербурге: посткризисные тенденции

Петербургский рынок жилой недвижимости оживает. «Осторожный пессимизм» игроков сменился оптимизмом. Эксперты говорят об активизации спроса и тенденции к росту цен. Застройщики сделали «работу над ошибками» и готовы к посткризисному рынку: качество жилья растет даже в массовом сегменте, а условия оплаты стали более гибкими.

В ходе конференции «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости, строительства и жилищного кредитования», которая прошла в рамках выставки-семинара «Жилищный проект», эксперты рассказали о том, к чему движется рынок жилой недвидимости, оценили спрос и предложение и сделали свои прогнозы.

Первичное жилье: масштабные проекты завоевывают рынок

Доля масштабных проектов на рынке жилой недвижимости Петербурга увеличивается. «Точечная» застройка постепенно теряет актуальность и ее становится все меньше. «Мы приходим к комплексной застройке интересных с точки зрения развития территорий», – отметила заместитель директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. По ее оценкам, до 40% от  вводимых жилых площадей – это комплексное освоение территорий.

Еще одна тенденция на первичном рынке – повышение качества жилья в массовом сегменте. «Этот тренд диктуется конкурентной борьбой лидеров рынка, который в городе ни один и ни два. Сегодня темпы продаж напрямую зависят от качества предложения и репутации застройщика. Улучшается отделка и проектировочные решения, применяются энергоээфективные технологии. Это уже не совсем типовые проекты», – рассказала Трошева.

По ее словам, также застройщики сегодня активно оптимизируют ценовую политику. «Отразился кризис, который дал возможность застройщикам подумать. В итоге мы увидели изменения в предложении. Активно стали прорабатываться инструменты гибких условий оплаты. В том числе стала развиваться рассрочка от застройщиков», – говорит Трошева.

Эксперт уверена, что рынок идет к увеличению качественных и интересных предложений.

«Эконом» не сдает позиций

Объем предложения на первичном рынке жилья Петербурга составляет порядка 2 млн. «квадратов». По итогам прошлого года выросла доля жилья классов «комфорт+» (с 7 % до 9%) , «элита» (с 5% до 11%) и «эконом» (с 15% до 21%). По итогам прошлого года на петербургском первичном рынке было продано около 2 млн. кв. метров. Такие данные привел . По его словам, по результатам года общий объем продаж вырос по сравнению с 2009 годом, вырос на 30%.  Уровня 2008 года этот показатель ниже на 19%, сообщил Тетыш.

По сегментам лидируют продажи жилья эконом-класса – 58% от общего объема реализованных квартир. Класс «комфорт» занимает долю в 21%, элитное жилье – 4%.

С приведенными экспертом данными согласна заместитель директора направления «Новое строительство» АН «Итака» Яна Долотова. «Сейчас мы видим большой спрос на однокомнатные квартиры. Почти 90% спроса приходится на квартиры по цене от 55 до 60 тыс. рублей за кв. метр», – сказала эксперт, отметив, что последний год объемы продаж АН «Итака» увеличились. Сейчас, по словам Долотовой, агентство не продает «меньше среднего и это достаточно хороший результат».

Активизации спроса способствовало появление на рынке новых проектов жилья класса «эконом», полагает эксперт.

считает, что в этом году стоит ожидать продолжения роста продаж. «На наш взгляд сейчас нет никаких фундаментальных причин для резкого падения покупательской способности. Поэтому мы не испытываем пессимизма относительно 2011 года», – .

Развитие ипотеки и городских жилищных программ, а также появление масштабных жилых комплексов с доступными ценами также положительно скажется на динамике продаж, полагает эксперт.

Вторичный рынок: в лидерах класс «комфорт»

Первичный рынок смог предоставить востребованный потребителями продукт – доступное жилье класса «эконом» с возможностью получения ипотеки. В результате массовый потребитель ушел с вторичного рынка и сконцентрировал свое внимание на «первичке», рассказал главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.

Как следствие – спрос на вторичном рынке сместился в сторону довольно дорогого жилья комфорт-класса.  «Сейчас мы видим «перетекание» обеспеченных покупателей с первичного рынка. Поэтому сейчас на «вторичке» популярно достаточно дорогое и комфортабельное жилье. В ближайшие несколько лет эта тенденция сохранится», – полагает Бобашев.

В целом, добавляет эксперт, на вторичном рынке спрос находится на «достаточно пристойном уровне». «Слабый рост мы видим с лета прошлого года. Я считаю, что показательным станет конец весны этого года. Мы сможем понять, активизация  – устойчивый тренд или временное последствие накопившегося отложенного спроса», – полагает Бобашев.

Вслед за активизацией спроса наметилась тенденция к росту цен, которые последние 1,5 года практически не менялись.

«Еще совсем недавно все игроки проявляли осторожный пессимизм. Но уже сегодня можно говорить о том, что рынок живет и полон оптимизма», – заключил Бобашев.

Время для ипотеки?

Президент ГК «ЮРИНФО», председатель Правления Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» Павел Штепан считает, что сейчас «самое время брать ипотеку». Цены на жилье пока не растут, а ипотека дешевеет, поясняет свою позицию эксперт.  По сведениям Штепана, сегодня в Петербурге средневзвешенная ипотечная ставка составляет в Петербурге порядка 12,4%.  Начальник управления розничного бизнеса филиала «Санкт-Петербург» ОАО «Собинбанк» Андрей Опарин привел следующие данные: средневзвешенные ставки –  10,5-11,5% для вторичного рынка и 12,5% – 13,5% для первичного. «Ипотека действительно дешевеет. В прошлом году средние ставки по ипотеке составляли 12-13% и 14-16% соответственно», – отметил Опарин.  При этом по его словам,  порядка 80% петербуржцев считают, что ставка не должна превышать 10,5%.

«Безусловно, сегодня взять кредит становится все легче. Прогнозы давать на весь 2011г год довольно сложно. Но с уверенностью могу сказать, что ближайшие 6 месяцев – удачное время для того, чтобы взять ипотеку», – заявил Штепан.  Он добавил, что сегодня в Петербурге ипотечные программы предлагают 19 банков. Крупные кредитные организации имеют от 12 до 46 ипотечных программ.

Опарин считает, что в 2011 году ипотека получит толчок к развитию и продолжит дешеветь. Снижение ставок может составить около 1% в год, прогнозирует эксперт. «Как будет развиваться ситуация можно будет сказать в начале лета. Думаю, что не стоит торопиться с прогнозами. Но уже сегодня мы с уверенностью можем говорить о том, что банки становятся все ближе и ближе к потенциальным клиентам», – констатировал Опарин.

На рынке жилой недвижимости Петербурга активность растет как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей. Игроки полны оптимизма. Однако делать долгосрочные прогнозы пока никто не решается. По мнению экспертов, превратятся ли наметившиеся тенденции в устойчивый вектор развития, станет ясно ближе к лету.

Марина Акатова

Restate.ru, 28.03.2011