Рынок коммерческой недвижимости Петербурга: “Атриум на Невском, 25” переживает кризис жанра
Арендаторы знакового для Петербурга бизнес-центра “Атриум на Невском, 25” переезжают в новые офисы. Не только конъюнктура рынка офисной недвижимости и уход ключевого арендатора, супермаркета Стокманн, но и ценовая политика владельцев объекта, привели к тому, что некогда успешный бизнес-центр сегодня пустеет.
Как стало известно Firstnews, бизнес-центр “Атриум на Невском, 25” (пересечение Невского проспекта и Казанской улицы) с начала 2011 года покинули несколько арендаторов.
София Даньшина, заведующий административным отделом “Японского центра в Санкт-Петербурге” рассказала Firstnews, что Центр не смог договориться об условиях аренды с собственником.
“Стоимость аренды была высока, при том что качество объекта похоже уже не соответствует классу А, в котором он позиционируется. Зданию такого уровня необходима реконструкция”, – считает Даньшина.
Высокие ставки
По оценкам опрошенных Firstnews аналитиков, ставка аренды торговых помещений на первом этаже в “Атриуме на Невском, 25” составляет от $2040 за кв. м в год (без учета налогов). Офисные площади стоят от $600 до $900 за кв. м в год. Средняя ставка аренды в БЦ класса А в Петербурге в 2010 году составила $300-530 за кв. м в год.
В офисе другого арендатора, Европейском Банке Реконструкции и Развития, сообщили, что пока банк не планирует переезжать, договор аренды заключен на 5 лет. При этом собеседник Firstnews подтвердил, что многие арендаторы бизнес-центра съехали и его этажи пустеют.
Получить комментарий от руководства компании “Невский, 25” корреспонденту Firstnews пока не удалось.
Ранее, в 2009 году офисы в БЦ “Атриум” покинула бельгийская компания Regus (работает в сфере сдачи помещений в субаренду), а также инвесткомпания “КИТ фортис”. Тогда переезд арендаторов участники рынка связывали, в основном, с общеэкономическим кризисом.
Былая слава
В 1999 году бизнес-центр “Атриум” на Невском, 25 получил престижный приз FIABCI (Всемирная федерация профессионалов работающих на рынке недвижимости) как выдающееся достижение в сфере офисной и промышленной недвижимости. Объект представляла американская компания “Голуб-Петерсберг, Л.Л.К.”, которая управляла объектом на тот момент.
Арендопригодная площадь “Атриума” достигает 7,3 тыс. кв. м. , рассказала Firstnews, что в настоящий момент более 50% площадей бизнес-центра на Невском, 25 пустуют.
Сложности с арендаторами подтверждает и Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург.
Напротив, по словам Наталии Черейской, директора департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, бизнес-центр на данный момент заполнен на 93%. “Нельзя говорить, что бизнес-центр пустеет. Например, Regus съехал только потому, что им был необходим другой БЦ класса А “, – считает эксперт.
Ранее, в ноябре 2010 года “Атриум на Невском, 25” покинул ключевой арендатор, универмаг Стокманн, который переехал в собственные помещения в новом “Стокманн Невский Центр” на углу Невского и улицы Восстания.
По словам , оставленные “Стокманном” площади рассматривали сети Oggi, Н&M, “Подиум”, “Дикая Орхидея”, банки и другие крупные сетевые компании.
Однако Олег Громков, руководитель группы исследований рынка недвижимости Knight Frank St.Petersburg, отмечает, что несмотря на интерес многих торговых операторов, многие из тех, кто активно планировал появление на Невском, уже “сели” в торговый комплекс “Галерея” на площади Восстания. “Тем не менее, вряд ли помещение будет долго пустовать”, – прогнозирует эксперт.
Акционеры
В момент продажи здания на Невском, 25, среди акционеров ОАО “Невский, 25”, помимо городской администрации, фигурировали ЕБРР (40,18%), ФГУ ЦКБ Рубин (39,44%), американская компания “Невский инвестмент” (9,8 %), кипрский оффшор “Босси Трейдинг Лимитед” (1,76%).
Аналитики говорят, что одной из причин ухода арендаторов из “Атриума на Невском, 25” могли стать разногласия собственников объекта. Здание на Невском, 25 вместе с земельным участком было продано с торгов Фонда имущества в 2005 году за 58,58 млн. руб. (начальная цена – 34,4 млн.).
Здание продавалось вместе пакетом акций (8,82% уставного капитала) управляющей компании ОАО “Hевский 25”, который принадлежал городу.
Покупателем стал кипрский офшор Duze Investment Limited, за которым, по информации участников рынка, стоят английские инвесторы. Впоследствии кипрский владелец консолидировал активы, и сегодня, исходя из отчета эмитента на 31 марта 2011 года, ОАО “Невский, 25” принадлежит двум собственникам – Duze Investments Limited (60,56%) и ОАО “Центральное конструкторское бюро морской техники “РУБИН”” (39,44%) .
“Там несколько собственников, что обременяет этот объект. Хотя это первый в городе высококлассный объект среди бизнес-центров. Но на текущий момент есть проблемы в менеджменте. В очередной раз мы видим, что когда одного хозяина нет, не всегда это идет на пользу объекту”, – говорит Николай Казанский.
По словам Олега Громкова, на сегодняшний день свободные площади есть не только в “Атриуме на Невском, 25”, но и в других бизнес-центрах высокого класса на Невском проспекте.
“Дело в том, что на офисном рынке, как в центре города, так и за его пределами, появился еще более широкий выбор новых качественных объектов. Поэтому компании, для которых первая линия Невского проспекта не принципиальна, переезжают в менее премиальные места, выбирая более комфортные и зачастую выгодные условия для своего бизнеса, – говорит Громков.
Эксперт отмечает, что в сложившейся ситуации давно действующие бизнес-центры в старых реконструированных зданиях вынуждены делать непростой выбор: проявлять гибкость, снижая ставку, или удерживать ставку, теряя арендаторов и стараться привлечь новых, которые будут готовы платить “премию за место”. Менеджмент “Атриума на Невском,25”, вероятно, пошел по второму пути.
Ксения Кондратьева
firstnews.ru, 12.04.2011