Стрит-ритейл: На рынке встроенных помещений растет активность

Постепенно оживающий рынок жилой недвижимости «тянет за собой» вверх сегмент встроенных помещений. Ввод новых объектов не только увеличивает объем предложения «встроек», но и повышает локальную емкость, от которой зависят ставки и потенциал объекта.

На этот год эксперты прогнозируют рост активности в сегменте и повышение арендных ставок и цен продаж. По сравнению с 2010 годом объем предложения встроенных помещений на рынке Петербурга увеличился, но по-прежнему превышает спрос. География предлагаемых в аренду объектов широка и включает как центральные, так и спальные районы города, говорит . По оценке директора по развитию бизнеса ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Людмилы Ревы, в 1-м квартале 2011 года основная доля предлагаемых помещений street retail приходилась на помещения площадью 150–200 кв. м. Как отмечает эксперт, общий объем предложения оценить практически невозможно. Эксперты ориентируются на приблизительные показатели по основным магистралям. Так, по оценкам Ревы, на Невском проспекте насчитывается более 12 тыс. кв. метров встроенных помещений, на Московском – порядка 6,5 тыс. кв. метров, на Ленинском – 14,5 тыс. кв. метров. 

Одна из тенденций на рынке встроенных помещений связана с закрытием игровых клубов. В результате их ухода освободились ликвидные объекты разнообразного метража и с различной локацией. «Игровики» платили ставки на 30-40% выше среднерыночных, рассказывает Рева. Собственники ждут арендаторов, готовых платить за помещения такую же цену. Однако компаний, желающих арендовать на таких условиях не так много. Рева полагает, что во 2-м квартале следует ожидать возвращения арендных ставок на эти помещения к среднерыночному уровню.

На рынок «встроек» оказало влияние открытие в конце прошлого года ТРЦ «Галерея» и ТЦ «Невский центр». Многие одежные операторы, открывшие магазины в одном из этих торговых комплексов перестали интересоваться арендой помещений на Невском проспекте. Освобождаются в связи с этим и площади и на ликвидном участке Садовой улицы, рядом с Сенной площадью. При этом, по словам Ревы, арендные ставки остаются высокими. Из-за этого экспозиция объектов увеличилась до нескольких месяцев. «Ожидается, что освободившиеся помещения будут арендованы новыми торговыми операторами во 2-м квартале 2011 года по арендным ставкам, соответствующим их среднерыночному уровню», – считает Рева.

Спрос есть

Аналитики отмечают в 1 квартале рост активности арендаторов по сравнению с 2010 годом. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения площадью до 200 кв. метров, расположенные вдоль основных торговых коридоров и прилегающих к ним улицах, а также находящиеся у станций метров. В этом году вновь появился спрос на помещения от 700 кв. м до 1,5 тыс. кв. метров. Такие площади интересны операторам продуктовых супермаркетов, магазинов бытовой и компьютерной техники, рассказывает Лапина. По словам Ревы, в настоящее время отмечается дефицит на площади до 100 кв. м и свыше 1000 кв. м.

Сейчас на рынке «встроек» интенсивно подыскивают помещения банки. Кроме того по-прежнему активны операторы общепита, которые стали интересоваться помещениями вне исторического центра города. «Это связано с тем, что в центре ликвидное предложение ограничено и на сегодня в этой части города осталось крайне мало площадей, соответствующих техническим требованиям общепита. Если они появляются, то уровень арендных ставок слишком высок для ведения рентабельного бизнеса», – поясняет Рева.

Продуктовые ритейлеры также продолжают экспансию и активно присматривают для себя помещения. Заявки от них поступают на все районы Петербурга, но «продуктовики» вплотную столкнулись с дефицитом подходящих помещений, особенно крупного формата, свыше 500 кв. м. «Продуктовым сетям, в том числе «Магниту» и «Полушке», приходится работать на отложенную перспективу. К примеру, арендовать площади в новостройках, без ремонта, или на стадии незавершенного строительства. При этом им приходится ожидать оформления права собственности нередко в течение нескольких месяцев», – отмечает Рева.

В этом году можно ожидать выход на рынок Петербурга новых операторов и расширение существующих сетей – как российских, так и иностранных, добавляет Лапина. В частности, сеть ресторанов быстрого питания Subway в 2011 году планирует открыть около 10 новых закусочных в Петербурге. «Техношок» намерен в 2011 году увеличить сеть на 5 новых магазинов в Северо-Западном регионе, часть из них – в Петербурге.

Аренда дорожает

Рост арендных ставок на помещения street retail в 1-м квартале, по данным компании ASTERA, в среднем составил 10–14%. Наибольшее повышение стоимости аренды наблюдалось на помещения вблизи станций метрополитена: Сенная площадь, Владимирская, Площадь Восстания, Парк Победы, Гражданский проспект. Там ставки аренды на «встройки» выросли на 25-33%.

На сегодняшний день арендовать встроенное помещение в историческом центре стоит от 4 тыс. до 10 тыс. рублей за кв. метр в месяц, не включая НДС. Максимальный уровень ставок традиционно сохраняется на Невском проспекте. На торговых коридорах в центральной части города стоимость аренды «встроек» колеблется от 2,5 тыс. до 6,5 тыс. руб. за кв. метр в месяц без НДС, в спальных районах – от 2 тыс. до 4 тыс. рублей. Такие данные приводят в компании ASTERA.

«Открытие новых станций метрополитена будет приводить к росту арендных ставок на близлежащих улицах. После открытия станции метрополитена «Обводный канал» на углу Лиговского проспекта и Обводного канала, аренда на торговые помещения на прилегающем участке Лиговского проспекта подорожала на 20%. Таким образом, можно ожидать существенный рост ставок  на объекты, расположенные на Малой и Большой Морских после открытия станции метро «Адмиралтейская» в 2012 году», – считает Рева.

Покупатель стал внимательнее

Существенный объем встроенных помещений реализует на торгах Фонд имущества Петербурга. Заместитель директора Фонда Владимир Жуковский говорит, что каждую среду в ходе аукционов продается до 10 объектов. «Так было в кризис и так сейчас. В 2008 году Фонд реализовал 326 «встроек», в 2009 году – 424 помещения, в 2010 – 456 объектов», – сообщил Жуковский. По его словам, коэффициент превышения начальной цены в 2008 году составлял в среднем 1,4 раза, в 2009 – 1,2 раза, в 2010 – 1,4 раза. Доля помещений, которые были проданы с первого раза – 75%, 79% и 85% в 2008, 2009 и 2010 годах соответственно. «Может показаться, что никакой существенной динамики нет. Однако это, конечно, не так. Есть изменения по цене и в показателях ликвидности. В кризис цены упали практически в 2 раза. С 2010 года начались позитивные явления. Но говорить о существенном росте цен пока рано. Также сейчас постепенно  растет доля помещений, которые продаются с первого раза. В кризис объекты дороже 10 млн. рублей продавались очень плохо. Сейчас это ограничение снято», – рассказывает Жуковский.

По словам генерального директора Praktis CB Сергея Федорова, цены на продажу встроенных помещений в центре Петербурга составляют 150-250 тыс. рублей за кв. метр, в спальных районах – 80-120 тыс. рублей за «квадрат». Способствует продажам таких объектов развитие кредитных продуктов, в частности программы по коммерческой ипотеке. По оценке Федорова, сегодня до

трети сделок по продаже заключается с привлечением кредитного плеча.

Спрос на покупку встроенных помещений формируется в основном ритейлерами. В компании «НДВ СПб» отмечают, что покупатель стал сложнее. И если раньше встречались ситуации, когда помещения приобретали не глядя, то сегодня инвесторы более тщательно планируют покупки.

Марина Акатова

Restate.ru, 12.05.2011