Квартиры Петербурга: Непотопляемый бизнес-класс

В Петербурге наблюдается медленный, но стабильный рост интереса к жилью бизнес-класса. Количество таких сделок растет с начала текущего года, хотя многие квартиры в проектах, сданных в разгар кризиса, до сих пор остаются нераспроданными.

Прошедшие 2009-2010 годы оказались достаточно сложными как для застройщиков, так и для продавцов жилья бизнес-класса на вторичном рынке. В результате, первые были вынуждены разработать систему специальных маркетинговых мероприятий (скидки и дополнительные акции) для поддержания интереса к своим проектам. Многим продавцам «вторички» также пришлось в последние два года снизить заявленную цену объектов на 30-40%, чтобы все-таки продать их во время кризиса. В тоже время, не желавшие снижать цену собственники просто откладывали продажу до лучших времен. Однако уже к концу прошлого года величина средней скидки по таким квартирам заметно снизилась, а спрос на подобные объекты начал потихоньку расти. Сейчас сегмент жилья бизнес-класса продолжает набирать силы, и положение дел здесь выглядит значительно лучше, чем в I квартале прошлого года.

В настоящий момент цены на жилье бизнес-класса понемногу растут, с начала текущего года прибавив около 5%.  «На декабрь 2010 года средняя цена предложения квартир бизнес-класса составила 92,2 руб. за кв. м, — рассказывает Светлана Демчук, руководитель отдела долевого строительства ГК «Ярус-Недвижимость». — Сейчас средняя цена на строящиеся объекты бизнес-класса колеблется в пределах от 91 до 110 тыс. руб. за кв. м. При этом большая часть сделок происходит с объектами, близкими к завершению». На вторичном рынке цены, традиционно, выше на 15-20%, и средняя цена «квадрата» для такого жилья составляет пока 165 тыс. руб.

Несмотря на значительно снизившуюся в последние два года стоимость квартир бизнес-класса (на середину 2008 года средняя цена квадратного метра готового жилья в этом сегменте составляла 183 тыс. руб.), они по-прежнему остаются слишком дорогими для большей части своих потенциальных покупателей, которые могли позволить себе подобное жилье еще несколько лет назад.

«По сравнению с докризисным периодом сейчас спрос на такие объекты снизился примерно в 5 раз, — констатирует Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар». — В последнее время ситуация постепенно улучшается, но люди, которые обычно приобретают недвижимость бизнес-класса, до сих пор продолжают восстанавливать свое материальное благосостояние после кризиса».

В результате, покупатели, все-таки нашедшие возможность приобрести жилье данного уровня, не жалеют времени и сил на выбор подходящего варианта. Как следствие, требовательность клиентов к качеству жилья в последние два года выросла в разы. И если до кризиса скупалось практически все, хоть мало-мальски подходящее под определения бизнес-класс, то сейчас выкладывать деньги никто не торопится, ведь до 90% покупателей – не инвесторы, скупающие жилье «про запас» в надежде выгодно его перепродать через некоторое время. Большинство клиентов сегодня, напротив, приобретают жилье для собственного проживания, поэтому и требования к будущему месту жительства предъявляют крайне высокие.

Одна из последних тенденций в сегменте бизнес-класса – повышенное внимание, которое потенциальные покупатели уделяют функциональным характеристикам жилого комплекса, в противовес престижности района, в котором расположен данный объект.

«Покупатели сейчас предпочитают удобно расположенные жилые комплексы с хорошей транспортной доступностью и продуманными планировками квартир, — рассказывает — Пристальное внимание они обращают на системы безопасности, техническое оснащение здания. Также в числе требований: выделенная линия Интернет, современные системы кондиционирования и вентиляции воздуха или возможность их установки, современные лифты, системы автономного энергообеспечения здания».

Однако некоторые общие требования к расположению объектов бизнес-класса до сих пор остаются неизменными. Например, в Петербурге к жилью такого уровня относят комплексы, расположенные в престижных локациях, но не обязательно в центре города: это могут быть Василеостровский, Петроградский, Выборгский и Московский районы, а также престижные пригородные зоны (Сестрорецк, Пушкин, Петродворец).

Обязательное условие для объектов бизнес-класса — квартиры больших площадей: однокомнатные – от 50 кв.м., двухкомнатные – от 100 кв.м., трехкомнатные – от 150 кв.м. Необходимыми условиями, на основе которых тот или иной жилой комплекс может быть причислен к бизнес-классу, являются также однородность застройки, наличие автономных коммунальных сетей, собственной сервисной службы, круглосуточной охраны и огороженной территории. В проектах класса бизнес должна быть также предусмотрена охраняемая парковка, желательно подземный паркинг, оборудованный минимум одним машиноместом на квартиру. Для небольших жилых комплексов обязательной частью инфраструктуры являются детские площадки и коммерческие помещения различного назначения, преимущественно торговые, с концептуальным подбором арендаторов.

Для крупных жилых объектов в дополнение к обязательной инфраструктурной составляющей желательна организация единого для всех жильцов комфортного проживания. Для этого в таких комплексах предусматривают: прогулочные зоны с декоративными элементами, фитнес-центры (иногда с бассейнами), объекты общественного питания, сферы услуг.

Безусловно, все это относится, в первую очередь, к объектам первичного рынка, проекты которых застройщики разрабатывают «с чистого листа». Однако многие исторические здания, претерпев иногда кардинальную реконструкцию, также могут похвастаться практически всеми вышеперечисленными составляющими.

Наиболее популярными из объектов бизнес-класса, по данным компании ГК «Ярус», сейчас являются такие жилые комплексы, как «Ориенталь» компании ЮИТ и «Люмьер» компании «Базис-СПб». В целом, недавно сданные объекты (не старше 10 лет) сейчас пользуются наибольшим спросом у покупателей. Это объясняется более высоким качеством таких проектов, по сравнению с их предшественниками.

Предложение объектов подобного уровня в Петербурге также пока достаточно обширно. «В данный момент доля жилья бизнес-класса в городе составляет 8% от общего объема предложения, при этом в структуре продаж на данный сегмент приходится только 5%, — говорит Захарова, — Таким образом, можно говорить о небольшом превышении предложения над спросом. В I квартал 2011 года объем предложения жилья класса «бизнес» составил около 186,6 тыс. кв. м (2,2 тыс. квартир)».

Однако параллельно с этим в городе наблюдается еще одна тенденция – постепенное сокращение имеющегося в наличие предложения подобных объектов. Происходит это, по мнению Леонида Сандалова, из-за отсутствия новых проектов, готовых в скором времени выйти на рынок:  «Застройщики не начинают новые проекты, в первую очередь, потому, что в городе до сих пор есть нераспроданное жилье, которое было построено еще до кризиса. Например, в жилом комплексе «Олимпийская деревня» компании «PennyLane». Кроме того, в большинстве случаев застройщики не применяют систему скидок для продажи этих объектов. Сейчас они находятся в ожидании увеличения спроса и покупательской способности населения».

В результате, , в докризисный период (I полугодие 2008 года), темпы продаж квартир в жилом комплексе бизнес-класса составляли 3-9 квартир в месяц. В 2009-2010 году скорость продаж таких объектов снизилась до 1-4 квартиры в месяц. Текущие темпы продаж находятся на уровне 1-6 квартир в месяц.

В данный момент эксперты прогнозируют умеренный рост цен в сегменте жилья бизнес-класса — до конца года он составит 10-15%. Связано это, в основном, с ограниченным предложением объектов такого уровня и отсутствием большого числа новых проектов на фоне постепенно, хотя и крайне медленно растущего спроса.

«Если говорить о прогнозах развития этого сегмента, то многое здесь связано с реализацией программ по реконструкции и расселению коммунальных квартир и ветхого аварийного фонда в таких районах, как Адмиралтейский, Петроградский и Центральный, — говорит Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости. — Если данные программы будут массовыми, то объем предложения объектов бизнес-класса резко возрастет, что может дать толчок для интенсивного развития этого сегмента. Интересными для девелоперов могут стать Адмиралтейский и Петроградский районы – за исключением Большого проспекта, а также Васильевский остров в районе Малого проспекта».