Экономика Петербурга: Дефицитные стоянки
В Петербурге остро не хватает мест для парковки машин. Девелоперы считают, что эту проблему должна решать администрация
По стоимости хранения машины в центральных деловых районах Петербург обогнал Москву. Месяц аренды крытого или подземного паркинга обходится в Петербурге в $356,4, сутки — в $25,92, в Москве — $267,30 и $24,62 соответственно, установили исследователи Colliers International. В составленном компанией рейтинге 50 городов с самыми высокими ценами на парковки Петербург занял 26-е место, а Москва — 42-е.
В Петербурге 1,7 млн автотранспортных средств, 90% из них — легковые автомобили, подсчитали в комитете по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП). Ежегодно количество автомобилей растет на 60 000-100 000, такими темпами к концу 2015 г. величина городского автопарка может превысить 2 млн, говорится в разработанной КИСП концепции по созданию многоэтажных гаражей. По данным КИСП, на прошлый год в городе было оборудовано около 500 000 мест организованного хранения автомобилей, таким образом, около 1 млн машин стихийно паркуются на улицах, во дворах, на детских площадках и газонах.
Арендаторы бизнес-центров класса А в центре города не связывают уровень арендной ставки с отсутствием достаточного количества парковочных мест — они выбирают офис из-за его центрального местоположения, считает гендиректор «Colliers International Санкт-Петербург» Николай Казанский.
Попытки городских властей решить парковочную проблему пока безуспешны. В январе этого года из-за протестов горожан губернатор Валентина Матвиенко отменила конкурс на право аренды единым лотом 462 участков общей площадью 3,8 млн кв. м со стартовой ценой в 16,5 млн руб. В течение семи лет инвестор должен был построить там многоэтажные паркинги примерно на 250 000 машино-мест стоимостью не выше 390 000 руб. за место и предоставить владельцам сносимых гаражей скидку не менее 12%. В список конкурсных участков попали и те, на которых стоят гаражи, что вызвало недовольство их владельцев. Адресный перечень будет дорабатываться с учетом мнения населения, признала губернатор. До конца года КУГИ планирует сформировать новый список участков в разных районах для проведения конкурса для строительства около 500 000 машино-мест, обещает председатель КУГИ Дмитрий Куракин.
Сколько будет стоить одно машино-место по условиям нового конкурса, пока не известно, сообщила пресс-секретарь КУГИ. Цена в 390 000 руб. за парковку — бюджетный вариант, вряд ли его удастся оптимизировать, единственный выход — увеличивать количество мест в паркинге, говорит представитель КУГИ.
Себестоимость строительства многоуровневого паркинга Казанский оценивает в $500-1000 за 1 кв. м. Возведение многоярусной неотапливаемой парковки в спальном районе стоит 12 000-15 000 за 1 кв. м, а ее аренда обычно около 2500 руб. в месяц, говорит
Одним из путей решения проблемы в Смольном считают создание подземных паркингов. Критериями для подбора участков являются точки высокой транспортной загруженности, а также экономическая привлекательность будущих паркингов, сообщила пресс-секретарь КИСП Зарина Губаева. Подконтрольная братьям Борису и Михаилу Зингаревичам компания «Адитум» уже несколько лет вынашивает проект по освоению подземного пространства под площадью Восстания. По данным КИСП, проект предусматривает создание комплекса с пешеходными переходами, около 8300 кв. м торговых площадей и паркингом не менее 550 машино-мест. В КИСП планируют реализовать этот проект по схеме ГЧП. Администрация предоставит инвестору участок, строительство будет вестись за счет средств инвестора и городского бюджета, в проект также планируется привлечь средства инвестфонда РФ, рассказывает Губаева. По соглашению о ГЧП переходы и паркинг перейдут в собственность города, говорит Губаева. Гендиректор «Адитума» Виталий Якубович сообщил, что компания продолжает заниматься проектом, но называть экономические показатели не стал.
Подконтрольная Виталию Южилину компания First Quantum планирует построить в центре города не меньше семи паркингов по 300 мест каждый, рассказал ее представитель Шавкат Кары-Ниязов. Планируемые инвестиции и сроки реализации проекта он не называет. По его словам, проект имеет смысл реализовывать по схеме ГЧП и привлекать соинвесторов. По данным Казанского, себестоимость строительства подземного паркинга — $2000-3000 за 1 кв. м.
Правительство рассматривает и возможность строительства парковок на месте аварийных домов. По словам Куракина, около 90 таких зданий расположено в районах, испытывающих значительные трудности с парковками, — в Адмиралтейском, Центральном, Петроградском и на Васильевском острове. Если дома переоборудовать под парковки с сохранением фасадов, это позволит сохранить исторический облик города, рассуждает Куракин. По мере изучения вопроса часть зданий отсеется, если в списке останется хотя бы 50 объектов, это будет большой удачей, считает чиновник.
Из-за высокой стоимости недвижимости в центре и ограничений КГИОП реконструировать аварийные здания под паркинг едва ли целесообразно, с экономической точки зрения имеет смысл вовлекать такие объекты в альтернативные проекты — создание элитного жилья, бизнес-центра, гостиницы, говорит представитель компании «СПб реновация» Дмитрий Боголюбов. Создание паркингов в таких зданиях может быть целесообразно при реконструкции объектов, находящихся в госсобственности, за счет средств бюджета, поскольку решение проблемы парковок в центральной части города является задачей городских властей, добавляет он. Возможны проекты ГЧП, поскольку отношение объема инвестиций в аварийные здания и срока окупаемости паркинга таково, что желающих реализовать подобные проекты на обычных условиях будет немного, уверен Боголюбов.
В Смольном не исключают размещение парковочных мест над существующей дорожной сетью. С технической и имущественной точки зрения проблем нет, но остается вопрос организации съездов и выездов в паркинг, что потребует расширения дорожного полотна, говорит Куракин.
Есть варианты организации и плавучих паркингов, стоимость строительства одного машино-места там может составить около $10 000, если паркинг будет буксируемым,. Но перед тем как организовать их, надо обустроить набережные, на это потребуется в среднем около $150 000 для каждого спуска, добавляет эксперт.
Проблему парковок надо решать комплексно, с участием администрации города, инвесторов и владельцев гаражей, считает председатель совета директоров группы «Эталон» Вячеслав Заренков. В центральных районах с плотной застройкой необходимо строить подземные паркинги, вдоль железных дорог, магистральных трасс, в местах массовой застройки — надземные многоэтажные, а в новой застройке — полузаглубленные, рассуждает девелопер.
Ситуация с парковками в центре города будет только ухудшаться, городским властям необходимо пойти на бесплатное выделение участков под строительство паркингов и подключение объектов к сетям, . Строительство гаражей должно быть освобождено от всех видов налогов, добавляет Заренков.
В местах строительства новых жилых домов нехватки гаражей нет, потому что застройщикам приходится выполнять достаточно жесткие нормативы, считает Заренков. Но себестоимость встроенных паркингов в новостройках с учетом всех затрат достигает $25 000, по такой цене не всякий сможет их купить, говорит Заренков. Ликвидность паркингов зависит от места: в центре города они очень востребованы, но за парковку все чаще готовы платить и владельцы дорогих автомобилей в спальных районах, считает Казанский. По его словам, при равной стоимости земли строительство паркинга точно покажет худшие экономические результаты, чем проект по строительству жилья или бизнес-центра. Чтобы быть привлекательным, инвестпроект должен приносить доходность на собственные средства не менее 20%. Именно такой может быть доходность бизнес-центра. При низкой цене на землю доходность паркинга может сравниться с доходностью альтернативных проектов, уверен Казанский. инвесторам интересны проекты паркингов с доходностью не менее 10%, строительство элитного жилья приносит 25-30%.
Надежда Зайцева
Ведомости-Санкт-Петербург, 17.06.2011