Рынок недвижимости Санкт-Петербурга: Наступление малых форм
Платежеспособный спрос населения очень медленно, но растет – вряд ли из-за повышения зарплат, скорее за счет ипотечных кредитов. Объем сделок ни в одном сегменте пока не достиг докризисного уровня. Инвестиционные сделки составляют незначительную долю рынка. И до конца года кардинальных изменений участники рынка не ждут: рост цен прогнозируется в пределах инфляции, а существующего уровня спроса хватает лишь на ликвидные предложения.
Двигатель спроса
По данным Комитета по строительству Петербурга, за первую половину 2011 года в городе введено в эксплуатацию 204 жилых дома общей площадью 871,215 тыс. кв. м. , ежеквартальный объем реализации жилья с прошлого лета – 530-550 тыс. кв. м. Рост цен на новостройки с начала 2011 года, как сообщает компания «НДВ СПб», составил 6,5%. Не в последнюю очередь – из-за высокой готовности объектов, находящихся в продаже.
«Рынок еще находится в стадии стагнации. Для роста объемов ввода жилья, спроса, рынка строительных материалов, освоения новых земельных площадок и т.д. требуется гораздо больше времени, чем два-три года. Достаточного объема строек еще не запущено», – полагает генеральный директор УК «Унисто Петросталь» Арсений Васильев.
О положительной динамике первичного рынка, по мнению начальника отдела маркетинга «Городской ДомоСтроительной компании» Галины Чесаевой, свидетельствуют новые проекты и сделки застройщиков по приобретению земельных участков. Заместитель генерального директора «НДВ СПб» Александр Коваленко приводит другие доказательства: «В нашей компании средняя стоимость покупки с начала года возросла на 53%. Клиенты стали дополнительно привлекать собственные накопления и ипотечные кредиты – платежеспособный спрос растет».
Участники рынка отмечают, что важным фактором платежеспособного спроса в первичном сегменте стало возобновление кредитования покупателей строящегося жилья. «В 2010 году было выдано 7804 кредита, в 2009-м – всего 4062. В 2011 году прогнозируется увеличение числа кредитов до 15 тыс. Некоторые банки предлагают интересные условия кредитования. Например, Сбербанк кредитует приобретение квартир под 8 и 10%. Также растет количество предложений от коммерческих банков, что позволит охватить большую часть населения», –
«Когда мы слегка изменили условия предоставления скидок (их размер стал зависеть от объема первоначального взноса), увеличилось число людей, полностью оплачивающих покупку. Это говорит о том, что деньги у населения есть и без привлечения кредитов, однако люди не спешат тратить сбережения, если не заинтересовать их материально», – уточняет Коваленко.
С началом кризиса спрос прочно обосновался в сегменте «эконом». Застройщики, которые ориентируются на сиюминутную потребность рынка, до сих пор, как и два года назад, в расчете на высокую скорость продаж представляют проекты, где малогабаритные однокомнатные квартиры и студии занимают более половины площадей. Однако, по наблюдениям директора департамента новостроек АН «Бекар» Ольги Литвиченко, многие начинают отходить от такой практики. «В начале года ажиотаж, созданный популярностью студий и однокомнатных квартир, толкал застройщиков на то, чтобы закладывать в проекты большое количество малогабаритных квартир. Эта тенденция сохраняется. Однако в последнее время отмечается рост спроса на двух- и трехкомнатные квартиры», – подчеркивает заместитель генерального директора компании «Петротрест-недвижимость» Наталья Тужилова.
Периферийные КОТы
Посткризисной приметой рынка стала активизация проектов комплексного освоения территорий (КОТ). По информации Гильдии управляющих и девелоперов, доля таких проектов, находящихся в продаже, в общем объеме рынка строящегося жилья Петербурга достигает порядка 40%. В продаже 21 проект, где общая площадь жилья превышает 2 млн кв. м. По словам председателя Комитета по строительству Вячеслава Семененко, в его ведомство поступили заявки на 85 проектов КОТ, но из-за их непроработанности администрация не может разрешить реализацию даже трети из них.
Как указывает заместитель генерального директора АН «Балтрос» Анна Корсакова, единое благоустройство придомовых территорий и развитая социальная инфраструктура дают возможность создавать жилье нового поколения, с более высоким уровнем качества. Такой подход позволяет продумать и соблюсти единую архитектурную концепцию района, оснастить территорию современными инженерными сетями, предусмотреть достаточное количество зеленых и рекреационных зон, рассчитать систему парковок для личного транспорта. «То есть детально разработать все те условия, которые делают район благоустроенным, а жизнь в нем – комфортной», – поясняет Корсакова.
, проекты КОТ стали основным двигателем рынка: «Около половины нового жилья, выведенного на рынок за последний год, относится к проектам КОТ. Помимо поддержки необходимого объема предложения масштабные проекты сдерживают рост цен: девелоперу необходимо реализовать большой объем жилья в одном месте, а основной инструмент для этого – невысокие цены». В последние годы проекты КОТ оказывают серьезное влияние на рынок, подтверждает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. Объемы точечной застройки с каждым годом уменьшаются, а крупные девелоперы все чаще предпочитают заниматься комплексным освоением территорий.
«Во-первых, таких проектов раньше не было. Во-вторых, они сильно изменили рынок как таковой, – размышляет генеральный директор ЦРП „Петербургская недвижимость“ Олег Пашин. – Целые жилые кварталы – это продукт сегодняшних инвесторов. Причем совершенно новый. Главное, он оказался востребованным». Когда речь идет о комплексном развитии, то помимо возведения «коробки» в себестоимость включается вся инфраструктура, а это затраты инвестора. «Однако цены на квартиры в проектах КОТ мало зависят от себестоимости строительства. Цена определяется качественными показателями проекта. Это и локация, и транспортная доступность, и сопутствующая инфраструктура, и планировочные решения, и комфортность среды проживания, – продолжает Пашин. – Конечно, на цены в проектах КОТ влияет и их масштаб. Выход в продажу сразу большого объема площадей дает возможность держать относительно невысокую стоимость метра. Убежден, что сейчас благодаря проектам КОТ на границах города удастся сдерживать цены и сохранять спрос».
Расположение проектов КОТ на городских окраинах, полагает Александр Коваленко, обусловило состав покупателей жилья в них: «Значительная часть покупателей в проектах КОТ – жители Ленобласти и регионов России. Петербуржцы неохотно покупают недвижимость на окраинах города». По его мнению, развитие КОТ оказывает определенное влияние на ценовую карту рынка, а кроме того, смещает спрос в сторону более дешевого и доступного жилья, хотя в основном на окраинах города, в районах с неразвитой инфраструктурой и низкой транспортной доступностью. При этом отмечается сокращение ликвидного предложения (одно- и двухкомнатных квартир) по доступным ценам в популярных районах. «В результате происходит еще большее смещение спроса в пользу крупных недорогих проектов с пока что достаточным объемом предложения ликвидных квартир», – объясняет Коваленко.
Однако при реализации проектов КОТ застройщики сталкиваются с целым рядом проблем. Во-первых, нужны большие финансовые потоки, доступные только крупным компаниям. Во-вторых, строительство головных источников и сетей всегда отстает от жилищного. В-третьих, передать социальную инфраструктуру на баланс города крайне сложно.
В апреле 2011 года Петербург и «Балтрос» заключили первый в стране договор ГЧП, по которому компания, построив социальные объекты (в рамках проекта КОТ на городской земле), затем передает их на баланс города и получает компенсацию затрат на техническую эксплуатацию. Застройщик заинтересован, чтобы в микрорайоне, который он возводит, были школы, детские сады и т.д. Результаты партнерства можно будет увидеть в конце года.
Расслоение наступает
Кардинальных изменений на рынке строящегося жилья его участники в ближайшие полгода не ожидают. «Самым тихим месяцем будет июль, – предполагает генеральный директор компании „Ойкумена“ Лев Гниденко, – а в августе спрос опять начнет увеличиваться. К концу года цены вырастут на величину инфляции, может, чуть выше, так как удорожание строительных материалов идет с опережением инфляции, что рано или поздно повлияет на цену продаж».
По прогнозам «НДВ СПб», средняя цена на новостройки по итогам 2011 года поднимется на 8-10%. В большой степени – из-за высокой строительной готовности объектов. «Застройщики уже не могут себе позволить продавать квартиры в домах высокой готовности по ценам котлована, – утверждает Александр Коваленко. – Однако в этом году средняя цена будет складываться еще из двух показателей – средних цен на проекты в развитых районах Петербурга и на объекты на границе города. Первые будут дорожать более быстрыми темпами – на 15-20%. Этот рост компенсируют более низкие цены в строящихся и выводимых на продажу жилых массивах в рамках КОТ и квартальной застройки на окраинах».
«До конца года мы не ждем кардинальных изменений на рынке строящегося жилья эконом-класса. Вероятно, будут развиваться тренды, заложенные в начале года. В первую очередь – тенденция к расслоению цены предложения между объектами в благоустроенных обжитых районах и тех, что реализуются на вновь образуемых жилых территориях», – говорит Галина Чесаева. Многое будет зависеть от локации и масштаба проекта: крупные комплексы будут вынуждены поддерживать уровень цен несколько ниже рыночного для реализации большого количества предложения,
Однако по мере роста спроса уже к концу года количество дешевых объектов иссякнет, не исключает Ольга Литвиченко: «Скорее всего, новых домов не останется и покупателям придется ждать ввода объектов в 2012 году». Аналитики других компаний придерживаются аналогичного мнения. «Предпосылок к сокращению спроса нет, а объем ликвидного предложения продолжает медленно, но верно уменьшаться. Тем более что на законодательном уровне ситуация с выводом новых объектов по-прежнему не урегулирована», – подчеркивает коммерческий директор Строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» Лариса Инченкова.
Преданность «эконому»
На вторичном рынке жилья с начала года до 80% сделок совершались с недорогими объектами – одно- и двухкомнатными квартирами эконом-класса., объем продаж в январе-мае 2011 года составил около 344,4 млн рублей, что на 34% ниже, чем за аналогичный период 2010-го. Рост цен с начала года – 0,9%. Как констатирует генеральный директор АН «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов, средняя стоимость «квадрата» практически не меняется и составляет 75 тыс. рублей.
Лидеры спроса – Московский, Фрунзенский и Калининский районы. Основной формой сделок остается обмен с доплатой (так называемые альтернативные сделки, когда продается более дешевое жилье и приобретается подороже).
Тем не менее уже с января на рынке заметен устойчивый рост платежеспособного спроса. Сергей Дроздов замечает, что появился покупательский интерес к двух- и трехкомнатным квартирам, чего не было уже давно. «Конечно, спросом пользуются самые дешевые из ликвидных предложений», – уточняет он.
Эксперты ожидают оживления спроса осенью, когда завершится сезон отпусков. На взгляд заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, цены до конца года поднимутся в пределах инфляции. Дроздов допускает, что цены существенно не изменятся, однако произойдет коррекция «по самым востребованным позициям». Кроме того, возможно дальнейшее смещение спроса от комнат в коммуналках и морально устаревших панельных домов в сторону более дорогостоящих объектов.
Земля – наше всё
Загородный рынок чувствует себя наименее комфортно: в кризис он пострадал больше других сегментов, и его восстановление идет слишком медленно. Столь серьезный спад связан с тем, что загородное домовладение – преимущественно не первое жилье, а место дачного отдыха. , пока рано говорить о восстановлении рынка загородной недвижимости и возрождении платежеспособного спроса в прежнем объеме. «Даже у компаний со сложившимся положительным реноме объем продаж еще не вернулся на прежний уровень», – подтверждает Лариса Инченкова.
Несмотря на то что количество звонков и просмотров увеличивается, на число сделок это почти не влияет. С точки зрения директора департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрея Уманского, проблема в том, что уровень платежеспособного спроса по сравнению с прошлым годом не вырос. В отличие от городского, загородному сегменту ипотечная поддержка не грозит.
, параллельно растет объем предложения, которое уже значительно перекрывает спрос. Довольно долгое время спрос сосредоточен на недорогих объектах, а главным товаром выступают земельные участки. По оценкам экспертов, до 70% сделок на загородном рынке происходит именно с землей. И для этого есть причины. «Во-первых, самостоятельно возводить дом многим сегодня кажется выгоднее: можно распределить финансовую нагрузку, начав строительство не сразу после покупки участка. Кроме того, можно построить дом согласно индивидуальным предпочтениям. Во-вторых, нередки случаи, когда землю приобретают в инвестиционных целях», – рассуждает Инченкова.
Земельные участки, купленные «про запас», сегодня активно вбрасываются на рынок. В предложении преобладают нарезанные на лоты по шесть-восемь соток земельные массивы. По данным руководителя службы маркетинга и рекламы «ПулЭкспресс» Марины Агеевой, на рынок выводят сразу по 300-700 лотов, которые владельцы земли обещают инженерно подготовить к строительству.
Кризис и спрос на недорогие объекты наконец убедили застройщиков в необходимости организовывать поселки класса «эконом». «В таких поселках предлагаются преимущественно земельные участки, с подрядом и без. Осваиваются удаленные локации и районы (более 80-100 км от города)», – По наблюдениям Инченковой, в листингах можно встретить и новые элитные поселки с предложением подряда, и недорогие участки без коммуникаций. «Ни то ни другое не соответствует структуре реального спроса. Потребители ценят участки с готовой инженерией», – добавляет она.
Специалисты не предвидят серьезных изменений на загородном рынке. «По сравнению с прошлым годом спрос на объекты эконом-класса повысился на 5-10%, поэтому, скорее всего, дальнейшего роста не будет», – комментирует Уманский. Предложение продолжит увеличиваться, чего нельзя сказать о ценах: в лучшем случае они подрастут в пределах инфляции.
Торгуют все!
Рынок коммерческой недвижимости также переживает неспешный ренессанс. Лучше, чем в прочих сегментах, дела складываются в торговле, поскольку и в кризис люди нуждаются в продуктах питания и повседневных товарах. Как сообщают в Knight Frank St Petersburg, за первое полугодие предложение арендопригодных площадей увеличилось на 3,5% – поглощение превысило ввод на 62% (достигнув 158 тыс. кв. м). Растущий спрос привел к хорошей заполняемости – доля свободных площадей оценивается всего в 4,8%, а торговых комплексов, заполненных менее чем на три четверти, на рынке лишь 6%.
С начала года торговые помещения в среднем подорожали на 3%. По словам руководителя отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Вероники Лежневой, ставки на качественные площади остались в районе 2 тыс. долларов в год, а в новых объектах заявлены на 20-30% выше существующих. «Наиболее популярны торговые комплексы с высокой проходимостью. При этом якорные арендаторы запрашивают помещения от 2 тыс. кв. м. В премиум-сегменте востребованы площади около 200 кв. м», – свидетельствует директор департамента консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Альбина Ямалетдинова. Сохранилась тенденция к заполнению центральных улиц (Невский проспект, Большой проспект Петроградской стороны) арендаторами средней ценовой категории и сетевыми кафе, дополняет Лежнева.
Лежнева отмечает, что интерес иностранных торговых операторов к Петербургу продолжает расти, однако отсутствие качественного предложения ограничивает их развитие. «Многие сетевые операторы объявили о планах по расширению. Так, SOK Retail Int. Oy в течение ближайших четырех лет планирует открыть 20-30 магазинов Prisma в Петербурге и Ленобласти, финская компания Kesko намерена выйти на рынок со своей продуктовой сетью K-citymarket (планируется построить четыре гипермаркета в 2012-2013 годах), а холдинг „Продовольственная биржа“ – открыть в 2011 году шесть-восемь магазинов новой сети супермаркетов „Лайм“», – перечисляет руководитель группы исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Олег Громков. Кроме того, он обращает внимание на высокую активность девелоперов: возобновляются замороженные проекты и анонсируются новые.
На второе полугодие, по информации NAI Becar, запланировано к вводу более 150 тыс. кв. м торговых площадей. С учетом заявленных проектов совокупный объем предложения качественных торговых помещений к концу года составит 4,2 млн кв. м, обеспеченность на 1 тыс. жителей – 914 кв. м.
повышения ставок в данном сегменте можно не ждать: рынок почти насыщен торговыми площадями. «При этом будет увеличиваться дифференциация цен в зависимости от успешности торгового объекта, в первую очередь – от его локации и концепции», – уточнила она. Громков полагает, что объем вакантных площадей к концу года вырастет в связи с выходом на рынок новых объектов.
Стремление развиваться
Восстанавливается также спрос на офисные помещения. Из-за малого объема ввода новых (по данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, во втором квартале 2011 года, например, в эксплуатацию не вводились качественные офисные площади) и повышения заполняемости существующих площадей у арендаторов, нуждающихся в помещениях от 1 тыс. кв. м, есть трудности с поиском офиса.
В GVA Sawyer констатируют, что аппетиты потенциальных арендаторов растут: в структуре запросов заметен переход от 50-100 кв. м к помещениям 300-500 кв. м. В качестве причины эксперты называют стремление арендаторов развивать бизнес. Поэтому сокращается и объем вакантных площадей в качественных бизнес-центрах – на начало июля он оценивался в 10,9%. Вместе с тем, как говорит директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталия Черейская, по-прежнему востребованы офисы класса «С» и объекты, находящиеся вне классификации: только в них можно снять небольшой офис или склад за 500-600 рублей в месяц.
Средние заявленные ставки в офисах класса «А», по оценкам GVA Sawyer, составляют 14,17 тыс. рублей за 1 кв. м в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС), в классе «В» – 10,89 тыс. Руководитель отдела офисной недвижимости компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александра Смирнова поясняет: разница между ценой предложения и ценой сделки во втором квартале составляла в среднем 10% (размер скидки, которую удавалось выторговать), а по новым объектам – 15-20%.
Как сообщили в ASTERA, во втором квартале предполагался ввод около 100 тыс. кв. м качественных офисных площадей, который теперь перенесен на второе полугодие. В связи с этим до конца года ожидается ввод 15 бизнес-центров – в целом более 200 тыс. кв. м. Если они действительно будут сданы, совокупная площадь офисных центров высокого класса в Петербурге достигнет 2,6 млн кв. м.
Эксперты GVA Sawyer прогнозируют, что до конца года офисный рынок сохранит равновесие. Повышения арендных ставок можно ожидать лишь по итогам года – на 10%. Смирнова считает, что при нынешней активности рынка к концу 2012 года ставки вернутся на докризисный уровень и ситуация в данном сегменте кардинально изменится, перейдя от рынка арендатора к рынку арендодателя.
Качественные перемены
Устойчивость рынка, впрочем, вполне подходящая под определение «застой», сохранится во всех сегментах недвижимости, во всяком случае – до конца текущего года. Как ни странно, большинство участников рынка это вполне устраивает. Эксперты отслеживают не столько колебания цен (по всем сегментам – в пределах инфляции), сколько качественные изменения. По общему мнению, очередной пик активности будет достигнут рынком недвижимости именно на новом качественном уровне. Но произойдет это в лучшем случае в следующем году.
Елена Зубова
Эксперт С-З, 25.07.2011