Новостройки Петербурга: Не доходный дом

Смольный с небывалым оптимизмом отрапортовал об активной сдаче в 2011 году новых жилых домов. По данным вице-губернатора Романа Филимонова, на 1 августа в городе было сдано 1,25 млн. кв. м жилья. К концу года этот показатель, по прогнозам чиновников, составит 2,7 млн. кв. м. За это же время рынок продаж, по оценкам экспертов, практически достиг «докризисного рубежа».

, по итогам первого квартала объем продаж на первичном рынке составил порядка 535 тыс. кв. м или 9,2 тыс. квартир. «Начиная со второго квартала 2010 года, объем продаж стабилизировался на уровне 530-550 тысяч кв. м в квартал, что характерно для докризисного периода», – . Эти цифры были достигнуты уже в конце прошлого года.

Первичный рынок растет быстрее, чем сектор подержанного жилья. В первом полугодии, по оценкам агентства, на первичном рынке Петербурга было реализовано около миллиона квадратных метров жилой недвижимости. По сравнению с аналогичным периодом 2010 года произошел рост на 11%. «Вторичка» же ведет себя вяло: в январе-мае продажи упали более чем на 30% в сравнении с этим же периодом 2010-го.

Цены на недвижимость в течение 2011 года менялись неравномерно. За первый квартал, , средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке снизилась на 5% – за счет уменьшения доли квартир элитного и бизнес-класса.

На конец первого квартала средняя цена квадратного метра в городе составила 78,8 тыс. рублей. При этом за полугодие квартиры подорожали сразу на 6,3% (самое большое повышение цен – на 5% – эксперты зафиксировали в июле). Цены на «вторичку» росли в два раза медленнее.

В августе, предупреждают эксперты, застройщики планируют очередное повышение цен. Некоторые крупные компании Петербурга уже объявили об удорожании квартир в готовящихся к сдаче комплексах. Продолжится рост и осенью.

Цены будут расти плавно,. Дело в том, что кризис 2008-2009 годов заставил девелоперов обратить более пристальное внимание на рынок жилья. Коммерческая недвижимость в острую фазу финансового кризиса ощутимо «просела», поэтому многие переориентировали свои проекты на жилье. К настоящему моменту такие девелоперы планируют вывод на рынок масштабных проектов преимущественно эконом-класса. Так что в ближайшей перспективе значительного роста цен не ожидается, . Возможно плавное увеличение в пределах 5-7% за счет развития ипотечного кредитования и роста доходов населения.

Эксперты агентства также отмечают, что на рынок начали активно выходить проекты комплексного освоения территорий (КОТ). КОТы увеличивают объемы предложения, а платежеспособный спрос за ними не успевает. И это тоже позволит предупредить рост цен.

С такой сдержанной оценкой согласны не все эксперты. По мнению директора по маркетингу и продажам строительной компании КВС Натальи Агрэ, осенью цены на первичном рынке повысятся больше – на 8-10%. Но объясняться это будет исключительно сезонным фактором (всплеском активности после летнего затишья в отпусках).

Департамент аналитики ООО «НДВ СПб» ранее прогнозировал аналогичный рост цен уже по итогам 2011 года. «Учитывая замедленную реакцию России на явления мирового рынка, вероятность сохранения данного прогноза (8-10%) высока», – отмечает руководитель отдела маркетинга «НДВ СПб» Марина Осадчая. – При этом застройщики не смогут себе позволить продавать квартиры в домах высокой степени готовности по ценам котлована, и эта тенденция уже наметилась».

Осадчая уточнила, что цены на жилье в развитых районах города будут расти более высокими темпами – в пределах 15-20%. Однако стоимость квадратных метров в КОТах и комплексах на окраинах останется более низкой.

Пока никакой реакции рынка недвижимости на «черные» понедельники и вторники, случившиеся на валютных рынках, не последовало. Да и в целом ситуация стабильна – ни активного роста цен, ни предпосылок к активному росту не наблюдается, . «В связи с этим вложения в недвижимость скорее носят локальный характер, люди вкладываются в наиболее привлекательные ликвидные квартиры. Жилье сейчас преимущественно приобретаются для жизни, что косвенно подтверждается увеличением покупок в классе «эконом», – отмечает эксперт.

Если ситуация в стране сохранит стабильность, то спрос на жилье и цены на него будут повышаться равномерно без всяких бумов и скачков. Но если экономику захлестнет новая волна кризиса, то снижения или даже спада количества сделок можно ожидать в любом случае. Исходя из опыта кризиса-2008, можно предполагать, что многое будет зависеть от политики банков. По оценке экспертов, до половины сделок (в самом распространенном сегменте эконом-класса) совершается с привлечением жилищных кредитов.

«Ситуация с банковскими кредитами сейчас практически вернулась к докризисной, ипотека является хорошим подспорьем для тех, кто собирается приобрести квартиру», – отмечает Наталья Агрэ. Ранее банки при первых признаках стабильности вновь начали борьбу за «ипотечного» клиента, многие вернулись к аннуитетным платежам. Сохранят ли они «доверие» к клиентам? На этой неделе уже появились объявления о возможности досрочного погашения таких кредитов без всяких санкций.

Худшим вариантом мог бы быть переход из стабильности в застой – покупатели ждут подешевевших метров, продавцы их придерживают, а строителям не на что строить. Однако пока эксперты не склонны драматизировать ситуацию и не считают, что покупки стоит откладывать в долгий ящик: недвижимость все еще является одним из инструментов, который может сохранить рубли в случае дальнейшего снижения их курса.

Марина Осадчая из «НДВ СПб» отмечает, что в условиях нестабильной мировой экономики и с учетом медленной реакции России, это хорошая возможность успеть выгодно вложить свои сбережения. «Но стоит иметь в виду, что недвижимость будет долгосрочным вложением денег, а для желающих получить прибыль с покупки квартиры для дальнейшей ее перепродажи риск будет высоким», – отмечает Марина Осадчая.

, что самые высокие темпы роста в первом полугодии показал элитный сегмент жилой недвижимости в связи с дефицитом предложения. Так что сейчас хорошее время для инвестиций в «элитку», однако необходимо тщательно изучать объекты и вкладываться уже на начальной стадии строительства. Другим интересным сегментом для инвестирования он называет малогабаритные квартиры в домах массового спроса, расположенных поблизости от станций метро. Сейчас на рынке присутствуют жилые комплексы, где они предлагаются по более низкой цене.

При этом эксперты предостерегают от поспешных шагов. «Ожидание кризиса – еще не кризис, и мы полагаем, вряд ли им станет. Иначе бы мы не вкладывались в новые проекты, – отмечает Наталья Агрэ. – Если рассуждать о некоем «кризисе», то здесь и рынок строящегося жилья не поможет – ведь строительные компании также будут испытывать серьезные трудности, и деньги на долгое время будут вложены не в недвижимость, а в обещания ее построить. Лучше тогда вкладываться в гречневую крупу – ее, по крайней мере, есть можно и даже продать в случае чего. А если серьезно, то не нужно, ожидая кризис, бежать за квартирами. Действуйте спокойно и обдуманно, выбирайте объекты, которые будут достроены, и вложенные деньги не «сгорят».

, что определенные риски, связанные с переходным периодом рынка, присутствуют: «Сегодня дольщики, вложив деньги на начальной стадии строительства, могут стать либо еще одним обманутым клиентом – либо удачным инвестором».

Анна Беляева

BaltInfo.ru, 10.08.2011