Коттеджное строительство в Ленобласти: Дорог нет уже через 50 км
Выбор участка под малоэтажное строительство часто определяет наличие рядом качественных дорог. Загородные дома и коттеджные поселки появляются там, где нет проблем с транспортной доступностью. Пока же состояние и темпы развития дорожной сети в Ленинградской области оставляют желать лучшего.
Участники рынка загородной недвижимости, пожалуй, лучше других знакомы с реальным положением дел в дорожно-строительной отрасли Ленинградской области. Ведь для них хорошее состояние дороги является одним из важнейших и наглядных факторов при продаже загородных объектов.
«Нередки случаи, когда из-за плохой дороги срываются потенциальные сделки: клиенты попросту разворачиваются на полпути, отказываясь даже от осмотра недвижимости из-за бездорожья», – говорит Дмитрий Майоров, генеральный директор ООО «Русь»: Новые Территории».
По его мнению, дорог достаточно, но их состояние не соответствует ни потребностями города, ни, тем более, пригородов. «У нас существует так называемая проблема последней мили: к состоянию крупных магистралей претензий, по большому счету, нет, но шаг влево, шаг вправо – и можно очутиться практически в партизанском лесу», – сетует он.
Сегодня строительство дорожной сети в Ленобласти направлено, в основном, на поддержание растущих транспортных потоков между существующими населенными пунктами и Санкт-Петербургом. И преимущественно это касается районных центров, где такое строительство частично может быть профинансировано из средств федерального бюджета, отмечают эксперты. На хорошем уровне сегодня находится организация дорожных сетей во Всеволжском, Гатчинском и Курортном районах. Правда, стоимость жилья на территории этих районов одна из самых высоких.
Из наиболее ярких проектов дорожного строительства можно отметить расширение Киевского шоссе. «Правда, на сегодня оно расширено на территории СПб, до границы с Гатчинским районом, и следующий этап еще не начинался. Тем не менее, работа проделана колоссальная, и думается, развитие малоэтажного сектора в этой зоне не за горами», – считает Тамара Попова, менеджер проектов ЗАО «Найт Фрэнк СПб».
По ее словам, строительство Приозерской трассы обусловило резкое увеличение числа малоэтажных жилых проектов в данном направлении. Во Всеволожском районе реконструирована Дорога Жизни, позволив значительно сократить время в пути до границ с Петербургом. Вместе с тем, пробка на Ириновском проспекте, обусловленная оставшимся узким участком Рябовского шоссе, в часы пик сводит на нет это достижение.
«В целом, пожалуй, из всего комплекса загородных дорожных проблем для проживающих там постоянно я бы отметила именно то, что остаются узкие места в транспортной сети. Хотелось бы более комплексного решения подобных задач. В основном, проводится ремонт существующих дорог, и, к сожалению, не всегда качественный», – рассказывает Тамара Попова. К примеру, дорога через пос. Янино во Всеволожском районе полностью ремонтировалась 2 года назад, однако, сейчас снова находится в неудовлетворительном состоянии.
Ситуация в Ленобласти осложняется еще и непрозрачностью планов Администрации относительно развития территорий. «В отличие от Петербурга, где есть понятный Генплан, служащий ориентиром во многих сферах, планы Администрации Ленинградской области по развитию дорог, жилищного строительства и прочему, простому обывателю и даже заинтересованному профессионалу обычно неизвестны», – отмечает г-жа Попова.
Ремонт дорог часто ведется на крупных магистралях, причем, под эти цели используются как деньги из бюджета Ленобласти, так и средства из федерального бюджета. «Что же касается небольших поселковых дорог, здесь ситуация плачевная. Сами сельские поселения не в состоянии сделать дороги, жители тоже не могут себе позволить оплатить ни ремонт, ни строительство, следовательно ситуация в этом сегменте ухудшается», – .
По словам главы местной администрации МО «Низинское сельское поселение» МО Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области Елены Конининой, все зависит от месторасположения коттеджного поселка и от субъекта, под чьим управлением находится территория, на которой находится дорога. Если это дорога местного значения, то за нее отвечают органы местного самоуправления, если регионального или федерального – представители соответствующих ветвей власти.
«Если есть инициатива местного самоуправления, то ремонт существующих и строительство новых дорог происходит своевременно и без особых проблем. В этом случае есть большая вероятность попадания под действие многочисленных федеральных и адресных программ. Ну, а под лежачий камень, как известно, вода не течет», – добавляет она.
При этом власть на местах и застройщики не всегда могут найти общий язык. «Девелоперы не всегда представляют наш механизм работы. Бывает, они приходят к нам и просят срочно обеспечить им подведение дорожной сети к стройке коттеджного поселка, не зная о том, что мы планируем все бюджетные расходы на год, и не можем потратить средства сверх заложенных в бюджет сумм. Поэтому зачастую девелоперам приходится оплачивать строительство дорог за свой счет», – объясняет Елена Конинина.
«Поддержание общественных дорог в полной мере является стезей властей. Однако, муниципалы, ответственные за подъездные дороги, не в состоянии освоить такую капиталоемкую сферу», – признает Дмитрий Майоров. В связи с этим профессиональные девелоперы, преследуя свои интересы, нередко участвуют в программах ремонта автомобильных дорог в качестве соинвесторов.
Строительство дорожной инфраструктуры коттеджного поселка – одна из существенных статей расходов девелопера. По данным компании «ПетроСтиль», стоимость 1 км дороги варьируется от 100 до 800 млн рублей. Как правило, эти затраты берет на себя компания-застройщик. Вложенные в дорожное строительство средства могут увеличить стоимость квадратного метра жилья в будущем поселке на 10-15%.
На сегодняшний день фактор транспортной доступности является одним из наиболее значимых для покупателей загородной недвижимости, которые рассматривают дом в качестве альтернативы городской квартире, отмечает Максим Берг, директор компании «ПетроСтиль». Причем транспортная доступность складывается не только из качества покрытия дороги и удаленности от города, но и таких параметров, как: пропускная способность трассы, количество полос, скоростной режим, плотность населения.
По его словам, в элитном сегменте подавляющее большинство покупателей желают жить на расстоянии максимум 30 км от Петербурга. Спрос на дома, расположенные в радиусе более 50 км от города составляет всего 2%. «Очевидно, что продажи в выгодно расположенных коттеджных поселках выше. Люди, имеющие возможность приобрести дорогую загородную недвижимость, рассчитывают на повышение уровня жизни и не готовы мириться с низким качеством дорог. Это может стать серьезной преградой при принятии решения о смене городского образа жизни на загородный», – отмечает Максим Берг.
«Зачастую муниципальные дороги, от которых отходят ветки к коттеджным поселкам, плохого качества, что сказывается на темпах реализации жилья, – . – Если речь идет об элитном поселке, здесь должен быть идеальный подъезд с хорошим асфальтовым покрытием. Качественных дорог требуют и поселки бизнес-класса; в эконом-классе возможны дороги плохого качества».
Покупатели инженерно подготовленных участков, как правило, довольствуются гравийными или щебеночными основаниями, участков без инженерии – грунтовыми дорогами или их отсутствием.
Специалисйты отмечают еще одну закономерность – на расстоянии примерно 40-60 км от границ города качество и разветвленность дорожной сети резко ухудшается. «Там, где ведется активная малоэтажная застройка благодаря усилиям девелоперов, дорожная инфраструктура налажена. В общей своей массе дороги представляют собой разбитые грунтовки, и чем дальше от Петербурга, тем ситуация критичнее», – говорит Дмитрий Майоров.
В бюджете Ленобласти на этот год по долгосрочной целевой программе совершенствования и развития автомобильных дорог области предусмотрено около 5 млрд рублей на все дорожные мероприятия, в том числе на ремонты и капитальные ремонты – более 3 млрд рублей. Всего в 2011 году должно быть отремонтировано 295 км региональных автодорог.
Из федерального бюджета в регион также поступило 428 млн рублей целевых субсидий на ремонт автодорог административных центров муниципальных районов (142,9 млн рублей) и на приведение в порядок дворовых территорий и подъездов к ним также в райцентрах (285,8 млн рублей). Средства муниципалитетам перечислены, местные программы по ремонту автомобильных дорог и дворовых территорий утверждены, 13 из 17 муниципальных образований – участников программы провели аукционы по выбору подрядных организаций и приступают к выполнению этих работ.
Дмитрий Бардачев
110km.ru, 12.08.2011