Инженерно подготовленные площадки для размещения производств становятся все более востребованными
Индустриальные парки (ИП) уже в ближайшем будущем могут занять серьезную нишу на рынке коммерческой недвижимости. Рост спроса на инженерно подготовленные участки, на которых за короткое время можно организовать производственный процесс, объясняется просто: обеспечение территорий коммуникациями зачастую отнимает у инвесторов слишком много денег и времени, и инновационным компаниям, которые готовы приходить в Петербург, такие проблемы ни к чему. Между тем на начальном этапе частные инициативы по созданию индустриальных парков должно поддерживать государство, полагают эксперты.
Руководитель отдела инвестиционного консалтинга Astera Александр Волошин считает, что первые проекты ИП в России можно отнести к 1990-м годам, когда на базе производственного предприятия излишки территорий и помещений сдавались арендаторам. Следующим шагом, по мнению экспертов, стало создание промышленных зон по инициативе государства, например Шушары и Каменка в Петербурге, Кирпичный завод в Ленинградской области.
Частные проекты ИП, по мнению генерального директора компании Praktis Сергея Федорова, появились в первой половине 2000-х годов. Тогда компании приобретали крупные участки промышленного назначения, но не размещали на них собственные объекты, а вкладывались в инженерную и транспортную инфраструктуру, повышая ликвидность объектов. Александр Волошин также полагает, что импульсом стал избыток проектируемых складских комплексов в 2006—2008 годах, которые были перепрофилированы в ИП. Один из примеров — комплекс AKM Logistics, на территории которого уже размещены сборочные мощности компаний Scania и TPV Technologies.
На территории Петербурга и Ленинградской области можно насчитать до 25 проектов ИП площадью от 20 до 150 га каждый и общей площадью порядка 1600 га. Реализованы проекты будут в течение семи-десяти лет, в активной стадии сейчас шесть-семь проектов. Наиболее успешным реализованным замыслом аналитики называют парк производителей автокомплектующих для завода Huyndai в промзоне Каменка. Среди наиболее знаковых объектов — Марьино (ВТБ), Greenstate («ЮИТ Лентек»), Дони-Верево («Старт Девелопмент»), Мариенбург («Олимп 2000»), Приневский (Tellus Group), Тосно (Trigon Capital).
Участки в ИП в среднем площадью 2—3 га могут либо сдаваться в аренду, либо продаваться в собственность. Резидент может самостоятельно строить производственные помещения или приобрести участок с готовыми цехами, если парк застраивается по схеме built-to-suit. Чаще всего участки продаются в собственность. Для мелких и средних компаний цена составит 1000—2000 руб. за 1 кв. м, для покупателей больших участков цена и условия индивидуальны, говорит директор Penny Lane Realty Saint Petersburg Павел Пикалев. Чем выше уровень инженерной подготовки земли, тем она будет дороже, напоминают аналитики. В основном в ИП приходят крупные и средние компании, небольшие производства пока вынуждены искать площадки на территориях старых заводов, складов.
Рост потребности в специализированных промышленных площадках директор инжиниринговой компании «Конфидент» Петр Кузнецов связывает с ускорившимся развитием в Петербурге различных производств, а также со стремлением выводить складские и заводские объекты за пределы городской черты. Объем спроса на подготовленные промышленные земли в ближайшие несколько лет составит порядка 300—400 га в год, оценивает генеральный директор УК «Старт Девелопмент» Андрей Назаров. «С другой стороны, имеющийся спрос удовлетворяется в том числе за счет редевелопмента, поэтому появления большого числа новых индустриальных проектов мы не ожидаем», — говорит он.
Между тем, по мнению генерального директора «Colliers International Санкт-Петербург» Николая Казанского, спрос на индустриальные парки пока неочевиден для девелоперов, и застройщикам в большей степени интересно реализовывать объекты под конкретного заказчика. По словам директора по развитию объектов недвижимости «ЮИТ Лентек» Максима Соболева, основное препятствие для девелоперов — большой объем инвестиций, требуемых для инженерного обеспечения территорий. Только на обеспечение электричеством 1 га необходимо не менее 10 млн руб., на полную инженерную подготовку индустриального парка Greenstate «ЮИТ Лентек» потратил более 6 млрд руб. «Предложение в этом сегменте будет расти, потому что строительство производственных предприятий хоть и не самый высокодоходный, но зато достаточно надежный способ использования земли», — «Наиболее успешно такие проекты развиваются в рамках государственно-частного партнерства, когда город выдает на льготных условиях землю, участвует в формировании внешней инфраструктуры, а инвестор отвечает за внутреннюю инженерию и управление», — подчеркивает Павел Пикалев.
Ирина Лапеченкова
РБК daily, 25.08.2011