Тенденции строительного рынка: Кто заплатит по счетам?

14 октября 2011

Экономику лихорадит, стоимость отечественных предприятий ползет вниз, обновляя отрицательные рекорды. Рубль валится следом за нефтью. Бегство сограждан из дешевеющих рублей обеспечило всплеск спроса на рынке недвижимости. Девелоперы не спешат радоваться: понятно, что за небольшим приливом инвестиционных и «сберегательных» покупок последует спад, обусловленный снижением уровня доходов. Так уж получается, что финансовые катаклизмы делают богатых – богаче, а бедных – беднее.

 

Совокупное достояние первой сотни российского Forbes за пост-кризисный 2010 й год выросло на 45%. Было у них на круг $297 млрд., стало — 432. Но если наверху прибыло, значит, на нижних этажах – убыло? Американские экономисты на опыте 2008 года подсчитали, что бюджетная антикризисная поддержка сделала состоятельные домохозяйства  еще богаче, доля бедных не меняется, а «весь банкет происходит за счет среднего класса», как заметил один из блоггеров-экономистов.

 

Но именно средний класс (верхний его эшелон) – основной покупатель загородной недвижимости.  Петербурге, на Гражданском жилищном форуме в одном из семинаров участники обсуждали как раз проблемы загородного рынка. Приведу несколько общих выводов. Во-первых, у нас каждый пост-кризисный период одновременно является и предкризисным. Стабильности не хватает даже на пару-тройку строительных циклов. Во-вторых, проекты жилья, предназначенного для постоянного проживания, более устойчивы, чем дачные (сезонные). В-третьих, в кризисные месяцы бОльшим спросом пользуются готовые объекты (или близкие к готовности). В-четвертых, в каждой категории объектов есть «нижняя страта» – на ней, главным образом, и концентрируется интерес «кризисных» покупателей.

 

В петербургском регионе все больше проектов загородного домостроения позиционируются застройщиками, как недвижимость для постоянного проживания – то есть как альтернатива городской квартире. на зону для постоянного проживания приходится 68% от общего объема жилья в новых проектах.

 

В основном это касается предложения в поселках комфорт- и эконом-класса, в 30-40 км зоне от КАД, с хорошей транспортной доступностью и наличием развитой инфраструктуры, если не на территории поселка, то в близлежащем населенном пункте.

Элитные домовладения, по мнению экспертов, общим закономерностям не подчиняются: самые дорогие дома как раз относятся к «условно-постоянным». Возможно, требования городского комфорта и дачных радостей «в одном флаконе» предполагает, что дома для такой смешанной функции должны быть более просторными. А может, Репино и Комарово по определению дороже, чем Лисий нос и Лахта.

 

Самое большое количество коттеджных поселков для постоянного и условно-постоянного проживания сосредоточено во Всеволожском районе. Средняя цена предложения земли в этом районе – от 166 до 297 тыс. рублей за сотку. 

 

Эксперты отмечают, что у покупателей, желающих поселиться в пригороде и получить при этом городской комфорт по минимальной цене, пользуются спросом многоквартирные комплексы.

 

Во 2-м квартале 2012 года стартуют продажи в проекте NCC-Village от компании NCC (дома до 5 этажей). Цена предложения пока не определена. Квартал расположится недалеко от Всеволожска и будет предназначен для проживания около 2800 человек. Запланирована необходимая инфраструктура: детский сад, спортивно-рекреационные объекты,  магазины, аптеки и др. От метро «Ладожская» 15 минут на авто, вместе с тем поблизости озеро Круглое, неподалеку парк Мыза Рябова и парковая зона Кочубеевская.

Видимо, в будущем году начнет строиться микрорайон Karela Hills. 40% жилых домов застройщик относит к среднему и 60% – к бизнес-классу. Покупателю будут предложены 15 деревень, в каждой деревне – 8 «сити-вилл», рассчитанных максимум на 10 семей. Проектом предусмотрено: 190 жилых домов (1509 квартир общей площадью 126 тыс. кв. м), парковка на 1349 машиномест. 

 

Одним из конкурентов Karela Hills специалисты считают комплекс «Юнтолово» от компании «Главстрой СПб». Метражи предлагаемых квартир здесь чуть меньше, чем в Karela Hills. Ценовая политика компании пока останется неизменной: ориентироваться можно на сумму 50 тыс. рублей за метр. «В октябре этого года мы получим разрешение на строительство, и в конце года откроем продажи», – говорит Марина Турыгина, начальник отдела по связям с общественностью «Главстрой СПб».

 

Там же, во Всеволожском районе (в Румболово), заявлен крупный Lotuslux от компании «Балтийский монолит». Площадь жилья – 400 тыс. кв. м. Концепцию разработал португальский архитектор Мигель Сарайва. Жилая застройка представляет собой 4-5 этажные е дома и 2-х этажные таунхаусы. Разброс площадей – от 40 до 200 кв. м. Сроки реализации застройщик пока не называет.

 

По данным КЦ «Петербуржская Недвижимость» в сегменте ММК (малоэтажных многоквартирных комплексов) в ближайшие год-два будут строить около 800 тыс. кв. м. жилья. 

 

Многоэтажная застройка, впрочем, тоже не отстает. По данным Госстройнадзора Ленобласти, с января по август 2011-го 43 застройщика привлекали денежные средства граждан для строительства 149 многоквартирных домов. За этот период граждане заключили 3216 договоров участия в долевом строительстве. В настоящее время в области строятся 126 многоквартирных домов – примерно 27,1 тыс. квартир общей площадью 1,516 млн. кв. м.

 

Теперь главный вопрос: а хватит ли на всех покупателей?

 

В Петербурге (по данным ФНС), в прошлом году доходы от 100 тыс. до миллиона рублей в месяц получали 9254 человека. Со следующего года заработки свыше 55 тыс. обложат дополнительным 10 процентным налогом. Стимулов для развития среднего бизнеса тоже как-то пока не видно.

 

Игорь Голдобин, генеральный директор компании «БиГ-Дюрисол», полагает, что «вторая волна» приведет к увеличению уровня неопределенности: «Будет пауза. Макроэкономическая неопределенность сильнее отразится на крупных проектах. Мы это уже почувствовали: один из крупных заказчиков (на юге России) перенес запуск проекта с октября на январь. Мелкий бизнес и частные застройщики более устойчивы и меньше зависят от событий на внешних рынка. Кроме того, земля и золото – два актива, которые позволяют хотя бы рассчитывать на сохранность сбережений. Но обвала экономики не будет – для этого нет объективных причин. При этом цены на основные строительные материалы снижаться не собираются, летом и осенью обозначился дефицит цемента. Производители стеновых материалов или вообще не поднимали цены, или увеличивали их в пределах инфляции. Так что весной, вполне вероятно, нас ожидает новый виток цен».

 

Владимир Петров, глава МО «Сланцевский район», отмечает: «Массовый рынок давно «живет в рублях»; полагаю, в сегменте объектов эконом-класса валютные потрясения скажутся минимально. Предприниматели, которые купили землю «про запас», вынуждены ее куда-то пристраивать: предложение будет расти, и это не даст расти ценам. А дорогие проекты и так стоят. На оживление «сберегательного» спроса девелоперам рассчитывать не стоит: кризис 2008 года послужил хорошей прививкой, теперь граждане не так подвержены массовой истерике. Масштабных государственных вливаний в строительную отрасль (как в 2009-м) не будет. Но в регионах начнут реализовываться адресные программы – «Учительский дом», возможно, примут решение о льготах для медиков. Это создаст новые возможности для строительных компаний». 

 

Похоже на правду. В Думе рассматриваются законопроекты о льготном (бесплатном) выделении земли для определенных категорий граждан. Богатые живут своей жизнью – их предпочтения мало зависят от состояния внутреннего рынка. А среднему классу и тем застройщикам, которые на него ориентируются, будет тяжело. Ну, так ведь никто и не обещал…

 

Дмитрий Синочкин

Cottage.ru, 13.10.2011