Первичный рынок недвижимости: Построить – значит нарушить

Комитет по строительству администрации Петербурга опубликовал данные о плановых проверках застройщиков на предмет соблюдения ими ФЗ №214 по итогам первых трех кварталов 2011 года.

Выяснилось, всего две из десяти компаний оказались чисты перед законом, остальные так или иначе его нарушили. Ситуация типична для рынка первичной застройки и в ближайшем будущем радикально меняться не будет.

Наиболее типичными нарушения касаются порядка привлечения денежных средств граждан в долевое строительство: оно происходит до госрегистрации договоров, по предварительным договорам, на основании соглашений о задатке, а не на основании договоров участия. Это – нарушение принятых поправок в федеральный закон о долевом строительстве, которые вступили в силу в июне 2010 года.

Согласно новой редакции закона, застройщики могут реализовывать жилье в строящихся домах только по договорам долевого участия. Исключение предусматривается для продаж через ЖСК и жилищные сертификаты.

Сумма максимального штрафа за продажу квартир не по договору долевого строительства не превышает 400-500 тыс. рублей, а поводом для проверки служит жалоба покупателя, который зачастую сам идет на ущемление своих прав в обмен на снижение итоговой цены жилища, говорят эксперты Firstnews. Тем не менее, возврата к буму обманов на рынке долевого строительства не предвидится, хотя цивилизоваться этот сегмент будет еще долго.

Ситуация во многом просто обусловлена текущими рыночными реалиями: никто из девелоперов себе не враг, поэтому если сразу 80% проверенных обнаруживают нарушения – значит тому есть объективная причина.

При этом ответственность распределяется на всех: дольщики часто прельщаются более низкой ценой, которую им предлагает застройщик на ранних стадиях, хотя и понимает рост своих рисков.

Количество нарушений тем более удивительно, что ФЗ № 214 должен был положительно повлиять на рынок, поскольку позволяет кредитовать граждан на покупку квартиры на довольно ранних стадиях ее строительства.

Закон не нарушать возможно, девелоперы получили большое количество ипотечных инструментов, но берет верх простое желание поскорее продать, причем уже на стадии проекта. В Москве количество нарушений в этом плане традиционно самое высокое. Исправить ситуацию можно только за счет активных проверок и увеличения штрафов, уверен он.

Тем не менее, понятие обманутый дольщик, скорее всего, останется в прошлом – слишком серьезен состав оставшихся на рынке компаний, которым просто не дадут упасть ввиду нежелательности допущения социальных последствий таких обвалов.

Максим Клягин, аналитик УК “Финам Менеджмент”, отмечает, что покупатель рискует только тогда, когда заключает договор не в рамках ФЗ №214. “Сделки, оформленные в рамках ФЗ, находятся в правовом поле и могут финансироваться за счет ипотечного кредитования. В условиях все еще сравнительно низкого уровня массового спроса и дефицита кредитования это весьма актуальный механизм. Полагаю, доля компаний, работающих в рамках ФЗ, продолжит расти”, – заявил он.

По данным “НДВ СПб” на октябрь 2011 года, всего на рынке Санкт-Петербурга на разных стадиях строительства находится порядка 140 жилых комплексов от 71 застройщика. Общее количество корпусов в данных объектах составляет 420 домов.

На разных стадиях строительства среди средне- и многоэтажных жилых комплексов находится около 5,3 млн. кв. м. Порядка 60% жилья из этого объема уже реализовано.

По совокупной площади жилья в строящихся комплексах, находящихся в продаже, лидирует строительная компания “ЛЭК”, возводящая около 547 тыс. кв. м жилья – это 10,3% от общего объема рынка. На втором месте “Городская Домостроительная Компания” (ГДСК) с долей 10,2%. Тройку замыкает “Главстрой СПб”, доля которого находится в районе 6,6%.

Григорий Васюков

Firstnews, 26.10.2011