Сколько стоит квартира на первичном рынке: Рост цены от старта до финиша

На цену жилья серьезное влияние оказывает стадия строительства дома. Цены на старте и финише проекта могут отличаться на 40% и более.

За 2011 год в эксплуатацию в городе было введено 2,61 млн м2 жилья, что, по данным консалтингового центра “Петербургская Недвижимость”, на 3% выше объема ввода 2010 года. При этом за тот же год было продано 2,05 млн м2 жилья (35,3 тыс. квартир), что на 40% больше показателя спроса в кризисном 2009 году.

“Одна из основных тенденций 2011 года – увеличение площади и количества комнат приобретаемых квартир. Это связано с улучшением покупательских возможностей населения и ожиданием повышения цен на жилье и ставок по ипотеке. Кроме того, рост объемов ипотечного кредитования и нестабильная экономическая обстановка способствовали увеличению инвестиционных покупок. Как правило, это были малогабаритные квартиры, расположенные у станций метро”, – говорит председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.

По данным генерального директора компании “Новый Петербург” Андрея Вересова, сейчас в продаже находится более 200 проектов в городской черте и около 50 – в ближайших пригородах. Общий объем строящегося жилья на разных стадиях – 4,7 млн м2. Причем около 50% проектов планируется сдать в 2012 году. “На стадии от забора до внутренних отделочных работ находится порядка 40% объектов. Остальные 60% проектов – на стадии второго-третьего этажей и выше”, – утверждает генеральный директор NormInfo (входит в группу компаний “Норманн”) Алексей Муравьев.

“Похоже, планы городских властей по вводу жилья в 2012 году на уровне прошлого года реализуются даже с небольшим ростом – в пределах 5%”, – прогнозирует начальник отдела маркетинга ЗАО “Ленстройтрест” Анжелика Альшаева.

Эксперты утверждают, что около 80% предложения приходится на жилье массового спроса. “В городе строится много зданий. Но действительно качественных среди них мало. Поэтому ликвидное жилье раскупается уже в первые дни продаж”, – говорит директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate Наталья Комиссарова.

Средняя цена предложения жилья экономкласса на первичном рынке в обжитых районах города, по данным КЦ “Петербургская Недвижимость”, составляет 76,3 тыс. рублей за 1 м2, в классе бизнес – 112,6 тыс. рублей за 1 м2, в классе элита – 211,1 тыс. рублей за 1 м2.

На цену квартир прямым образом влияют такие критерии, как местоположение объекта, его концепция, близость к метро, репутация застройщика, наличие рядом необходимой инфраструктуры, технология строительства, квартирография и другие факторы.

Немалую роль играет и стадия проекта. Наибольший темп роста цены наблюдается на начальном этапе и на завершающем (после 80% готовности). При этом цены на разные типы квартир изменяются по-разному. “Сильнее всего растет цена малогабаритных квартир. Например, в жилом доме “Геометрия”, находящемся сейчас в стадии готовности 80%, с начала продаж цены на квартиры-студии выросли на 70%, а на трехкомнатные квартиры – только на 20%”, – говорит генеральный директор компании “Петрополь” Марк Лернер.

Застройщики практикуют различные схемы реализации жилья. Некоторые начинают продажу квартир на уровне котлована и предлагают покупателям максимально низкие цены на недвижимость.

Другие, имея возможность реализовать проект без привлечения дополнительных средств от дольщиков, выводят на рынок уже готовые проекты по стоимости, приближенной к вторичному рынку жилья. Но закономерность очевидна: чем ближе срок сдачи дома, тем выше стоимость квадратного метра. “Обычно цена на квартиры на нулевой стадии строительства отличается от цены в новом готовом доме на 20-30%. Например, в нашем жилом комплексе “Gusi Лебеди” на старте проекта 1 м2 в двухкомнатной квартире стоил 61 тыс. рублей. Сейчас – 82 тыс.”, – говорит директор по маркетингу и продажам компании KVS Наталья Агрэ.

В маркетинговом исследовании, проведенном ГК “Норманн”, все строительство разбивается на семь основных этапов: первый – “забор”; второй – “свайное поле/фундаментная плита”; третий – “второй-третий этажи”; четвертый – “половина дома”; пятый – “весь дом/коробка без наружных стен”; шестой – “весь дом/закрыт контур/внешние стены”; седьмой – “ввод в эксплуатацию”. “Если допустить, что приблизительный срок сдачи объекта 2-2,5 года, то можно вычислить изменение средней стоимости “квадрата” при переходе на одну ступень работы. Она, по нашей оценке, составляет 2780 рублей”, – пояснили в компании.

Эксперты из АРИН утверждают, что за период строительства жилого дома стоимость квадратного метра увеличивается в среднем на 3% в квартал, без учета рыночного роста, и в конечном итоге прибавляют порядка 30% к начальной сумме. “После сдачи дома и до оформления прав собственности квартиры прибавляют в цене около 200 тыс. рублей за полгода. В среднем двухкомнатные квартиры площадью 60 м2 с отделкой в кирпично-монолитном доме на начальной стадии строительства стоят порядка 3,2 млн рублей, около 4,2 млн рублей на момент сдачи дома и 4,4 млн рублей после оформления прав собственности соответственно”, – добавляет Андрей Тетыш. Правда, все выше сказанное не касается жилья высокого класса. Эксперты говорят, что здесь некорректно сравнивать цены объектов, находящихся на разных стадиях строительства.

Эксперты прогнозируют, что в 2012 году тенденция восстановления рынка недвижимости Петербурга сохранится.

Те объекты, которые находятся в черте города, по данным специалистов “Ленстройтреста”, будут расти быстрее пригородных. “Большое влияние на рост цен может оказать ипотека. Если ставки будут продолжать расти, то, конечно, это не увеличит спрос и не даст значительный рост цены квартиры, если же ипотечные программы будут развиваться и работать на понижение ставок, то рост цен, скорее всего, неизбежен”, – говорит Анжелика Альшаева.

Наталья Ковтун

Деловой Петебург, 28.03.2012