Рынок бизнес-центров Петербурга: “Империя” расширяется

02 мая 2012

Группа компаний вложится в предпродажную подготовку

Холдинг “Империя” намерен вложить до конца года $160-170 млн в покупку действующих бизнес-центров класса “А” и “B+” в надежде повысить свою капитализацию перед IPO. Аналитики скептически оценивают перспективу продажи акций. О своем намерении компания заявила в своем официальном сообщении, посвященном итогам прошедшего финансового года.

По собственным данным, ГК “Империя” в 2011 году укрепила свои позиции на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга: к концу года доля сети БЦ “Сенатор” равна 8%. В сегменте класса “А” бизнес-центры “Сенатор” занимают 14%, в классе “В” — 6%. Общая консолидированная выручка компаний за 2011 год составила $58,7 млн. Сеть бизнес-центров “Сенатор”, состоящая из 15 действующих и семи строящихся офисных комплексов общей площадью 245,8 тыс. кв. м, принесла компании $41 млн. По данным ГК “Империя”, средняя заполняемость в прошлом году составила 90,4%. Общая стоимость активов оценивается в $750 млн. Показатель EBITDA составил $23,7 млн.

 

По словам владельца и президента холдинговой компании “Империя” Андрея Фоменко, в планах холдинга — приобретение действующих бизнес-центров класса “А” и “B+” в центральной части Санкт-Петербурга на сумму $160-170 млн. , на эти деньги можно купить от 30 до 70 тыс. кв. м, в зависимости от местоположения объекта. “Цена бизнес-центра на Невском может доходить до $6 тысяч за квадрат. Вне “золотого треугольника” цены ниже”, — рассказал он. По словам Сергея Федорова, сейчас средняя окупаемость офисного центра класса “А” и “B+” составляет от 9 до 12 лет.

 

На этих покупках “Империя” останавливаться не намерена. “Мы планируем продолжить покупку объектов коммерческой недвижимости на сумму $200-300 млн, профинансированную посредством IPO”, — заявил Андрей Фоменко. Правда, точные сроки, в которые оно будет проведено, пока не называются.

 

Головной структурой группы является компания “Империя”, которая принадлежит Андрею Фоменко на 100%. “Империя” на 100% владеет управляющей компанией “Сенатор” (контролирует одноименную сеть бизнес-центров).

 

Правда, аналитики не уверены, что компании удастся провести открытое размещение акций. По данным участников рынка, владельцы компании планировали продать до 49% капитала, сохранив за собой контроль над бизнесом. Как рассказал Дмитрий Кумановский, начальник аналитического отдела ЗАО “Инвестиционная компания ЛМС”, изначально речь шла о частной продаже и лишь затем об IPO. “В материалах компании в 2011 году говорится лишь о проведении IPO. Таким образом, можно утверждать, что модель перехода к публичной компании у холдинга поменялась в пользу скорейшего размещения среди широкого круга инвесторов для ускорения получения денежных средств из-за критически высокого уровня долга, не дающего кредитоваться в банках”, — говорит он. “О намерении провести IPO “Империя” заявляет последние три года. На текущий момент у компании нет даже сотрудника, который мог бы заниматься юридической стороной этого процесса. Внутренний риск — менеджмент и стандарты финансового учета в “Империи” далеки от международных стандартов, на внедрение которых необходимы время и средства”, — считает Кирилл Куриленко, аналитик ИК БФА. Также, по его мнению, портфель объектов недвижимости компании оценен с существенным дисконтом, поэтому удачно разместиться при текущей конъюнктуре финансовых рынков будет проблематично.

 

Кроме того, по словам аналитиков, из-за очень высокого уровня долга риски холдинга “Империя” выросли. “Если ранее рентный доход позволял получать рентабельность по EBITDA в 60% в 2009 году, то к 2011 году эффективность снизилась и рентабельность по EBITDA составляет лишь 40%, что сопоставимо с другими российскими публичными строительными компаниями”, — подсчитал Дмитрий Кумановский.