Квартиры в черте города: Доля точечной жилой застройки в Петербурге сократилась до 20-50%
Доля точечной застройки в Петербурге сокращается. Если 10 лет назад до 90% нового жилья строилось в кварталах сложившейся застройки, то сегодня объемы ввода там упали, по разным оценкам, до 20-50%. На рынок выходят новые районы и новые проекты.
Как говорят аналитики, доля объектов комплексного освоения территорий (более 100 тыс. м2 чистой продаваемой площади) в общем объеме выводимых в продажу проектов постоянно растет. По данным комитета по строительству администрации Петербурга, в 2005-2006 годах этот показатель был на уровне 25-30%, в 2010 году составил 60%, а за первую половину 2011 года уже достиг 69%. , сейчас в продаже находится 21 проект комплексного освоения, общая площадь продающегося в этих проектах жилья превышает 2 млн м2.
По данным “Петербургской недвижимости”, на территории Петербурга и Ленобласти сейчас заявлено 130 проектов, где площадь застройки превышает 100 тыс. м2 недвижимости. Это около 65,4 млн м2 жилья. На городской территории заявлено 98 проектов, что составляет 53,7 млн м2, а в Ленинградской области – 34 проекта, что составляет 11,7 млн м2. Если рассматривать городские будущие крупные проекты, то 29 из заявленных 98 проектов – это редевелопмент промышленных территорий. На них возможно строительство 9,5 млн м2 недвижимости, и они расположены в обжитых городских районах. 23 объекта – это проекты реновации застроенных хрущевками кварталов. Еще 46 проектов – это новые крупные проекты комплексного освоения, которые не связаны с реновацией застроенных территорий.
Как говорят эксперты, с учетом длительности строительного цикла географию застройки 2017 года легко определить, проанализировав текущий земельный банк девелоперов. По их словам, сейчас масштабное жилое строительство развивается в двух направлениях. Первое направление – это активное освоение окраин города. Наиболее популярными сегодня являются Приморский, Выборгский и Красносельский районы, а также район Кудрово и Мурино – Девяткино. Второе направление – это вывод промышленных предприятий с различных территорий города, в том числе и из центральных районов.
По мнению Елены Шишулиной, начальника отдела маркетинга ООО “Управляющая компания “СТАРТ Девелопмент”, объемы жилой застройки внутри Петербурга, очевидно, сократятся в пользу пригородов. “Через 5 лет освоение западной части Приморского района практически завершится, будут распродаваться последние дома в тех кварталах, которые сейчас формируются в конце Ленинского пр. За пределами КАД на севере будет по-прежнему активно осваиваться территория в районе Мурино – Девяткино, Всеволожска – Колтушей, рядом с Янино, Колпино и Петродворцом. В Пушкинском районе также будет вестись масштабное строительство вдоль Киевского шоссе”, – полагает она.
По мнению Ольги Трошевой, заместителя генерального директора консалтингового центра “Петербургской Недвижимости”, есть резервы и в других районах. Например, в Выборгском районе есть ряд территорий, развитие которых продлится в ближайшие 5 лет. Активная застройка ожидается на территории МО “Парголово”, где в настоящее время возводится район “Северная Долина” от “Главстрой СПб”. Данный проект станет своеобразным локомотивом этой территории.
“Близость к метро также будет играть существенную роль в развитии этой территории. Кроме того, здесь предполагается строительство комплекса автовокзала, который также послужит толчком к развитию здесь недвижимости”, – полагает Ольга Трошева.
В Красносельском районе зона активного строительства в будущем будет по-прежнему сосредоточена в районе Ленинского проспекта – улицы Доблести, а также вблизи Петергофского шоссе, вблизи места строительства жилого района “Балтийская Жемчужина”.
По соседству будет реализовывать проект комплексного освоения территорий “Южный” ГДСК.
Неподалеку заявлен ряд проектов, которые еще не вышли в активную стадию.
В Московском районе зона освоения связана как с большим объемом застроенных территорий, где предполагается реновация, так и с освоением территорий вблизи Пулковского шоссе, Дунайского проспекта, Московского шоссе. Здесь также запланирован ряд крупных проектов и выкуплен ряд участков под застройку.
Город уже подошел к ситуации, когда приличных инженерно-подготовленных участков практически не осталось. “Грузом” для Петербурга является огромное количество территорий промышленного назначения, находящихся в центре города и при этом эффективно не использующихся. Обанкроченные заводы; вредные производства; земли, принадлежащие Министерству обороны, РЖД и пр. Они не только наносят вред городской экологии, но и порождают вокруг себя депрессивные районы с транспортными проблемами, отсутствием нормальной инфраструктуры и пр. Теоретически на промышленных территориях могли бы возводиться жилые комплексы. Но застройщик в данном случае сталкивается с целым рядом очень серьезных проблем, которые ведут к существенному удорожанию строительства – это необходимость рекультивации земель и изменения их разрешенного использования, высотные ограничения в центре города, слабая инженерная подготовленность участков, наличие на территории охраняемых исторических построек и пр. Поэтому пока единственным реальным выходом из тупиковой ситуации остается развитие города вширь за счет застройки окраинных территорий (Кудрово, Девяткино, Мурино и пр.). Включение приграничных областных территорий в состав Петербурга решило бы многие вопросы, связанные с финансированием строительства социальных объектов, дорог, подведением коммуникаций. Напомню, что сейчас эти вопросы застройщики вынуждены решать исключительно за свой счет.
Николай Гражданкинначальник отдела продаж ИСК “Отделстрой”
Приморский район также продолжит развитие. Например, “Юнтолово” от “Главстрой СПб” предполагает строительство на территории 437 га, где появится 47 кварталов и будет построено 2,2 млн м2 жилья. Население будущего района может составить порядка 70 тыс. человек. ЮИТ будет реализовывать крупный проект “Новоорловский”. Помимо того, в Приморском районе будет реализовываться порядка 50 проектов в Северо-Приморской части, а также в Лахте.
В Пушкинском районе планируется ряд достаточно крупных проектов, среди которых следующие очереди уже реализуемой сегодня “Славянки” и “Новой Ижоры” от ГК “Балтрос”.
Павел Никифоров
Деловой Петербург, 01.08.2012