Купить мансарду:Спрос на мансарды в Петербурге значительно превышает предложение
Мансарды, столь популярные у богемы, давно превратились в квартиры для состоятельных людей. Правда, найти в Петербурге качественное мансардное жилье в продаже непросто, а совершенные за год сделки с ним можно пересчитать по пальцам.
Обычная ассоциация при слове “мансарда” – крыши Парижа, жилье парижских студентов, поэтов и художников. Это жилое помещение под крышей появилось именно во Франции как творение архитектора Мансара и получило его имя. Но и в России были свои мансарды. Петербургские мансарды, построенные на рубеже XIX-XX веков, и по сей день остаются самым, пожалуй, романтическим жильем города. Хотя тогда, по словам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St.Petersburg, строительство мансард считалось признаком дурного вкуса и “купеческими замашками”. Сейчас этих замашек уже не осталось, а вот спрос на подобные места проживания был и остается.
“Петербургские мансарды четко делятся на два сегмента: старый фонд, занимающий две трети объема предложения, и квартиры в новых домах или реконструированные. Старое жилье в основном имеет наихудшие потребительские характеристики и самую странную и неожиданную планировку. Новые мансарды, напротив, чаще всего спланированы в соответствии с современными представлениями о комфорте, обладают должной инженерной инфраструктурой, а иногда и отдельным входом”, – рассказывает Андрей Вересов, генеральный директор Сети офисов недвижимости “Новый Петербург”.
“Объективно классических мансард в объеме предложения меньше 3%. Если включать сюда мансарды в новых домах – доля вырастет до 7%”, –
По словам участников рынка, спрос на мансарды в Петербурге значительно превышает предложение. Стоимость мансард зависит от месторасположения дома, особенно от видовых характеристик. “Сейчас мы наблюдаем интерес к центральным районам, особенно в “золотом треугольнике”. Себестоимость возведения мансарды складывается не только из затрат на строительные работы, но и при необходимости из затрат на укрепление грунта, реконструкцию инженерных сетей. В среднем инвестор вкладывает 100 тыс. рублей в 1 м2. При этом продать мансарду можно и за 300 тыс. рублей за 1 м2, если из окон открывается вид на воду, зелень, памятники архитектуры”, – говорит Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО “Ойкумена”.
Заместитель директора АН “Бекар” Леонид Сандалов считает, что стоимость мансарды зависит от открывающегося из окон вида. “Если объект имеет хорошее расположение, то его стоимость будет выше среднерыночных цен на квартиры в центре на 20%. В случае же если мансарда располагается в парадной без лифта, вид открывается на дворы-колодцы или верхушки крыш, то стоимость будет ниже среднерыночной”, – уверен он.
Как ни странно, эксперты считают, что хорошего вида в Петербурге добиться тяжело. “В центральных районах города достаточно редко встречаются мансарды с хорошими видами. Петербург “плоский” город в отличие от Москвы, которая построена на холмах, и этажность зданий в центре практически одинакова”, – сокрушается Леонид Сандалов.
Олег Еремин, первый вице-президент ГК “Балтрос”, к традиционным проблемам мансардных объектов относит отсутствие лифтов. “Две трети мансард в Петербурге вообще не имеют лифтов. Если изначально в доме в четыре-пять этажей не было лифта, то сделать лифт, даже навесной, не всегда возможно”, – отмечает Олег Еремин.
“Если в доме есть лифт, то он чаще всего до мансард не доходит и приходится подниматься по лестнице пешком. Кроме того, в мансардных квартирах нет балконов.
Например, мансарды в “сталинках” в Московском районе – на ул. Фрунзе, на Московском пр. у метро “Электросила” – ценятся чуть ниже, нежели другие квартиры со схожими характеристиками в этой зоне, – считает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства “Петербургская недвижимость”. – В итоге цена квадратного метра в обычной мансарде часто ниже, чем в обычных квартирах, процентов на пятнадцать”.
Но это если мансарда обычна. “Однако есть и другой тип мансард. Так, видовые мансардные квартиры, напротив, ценятся выше. Стоимость тем выше, чем красивее вид из окна (самое популярное – это вид на воду). Но надо понимать, что такие предложения уникальны”, – уточняет Сергей Дроздов.
Сделки на мансардном рынке штучны. Но не из-за недостатка спроса, а из-за дефицита предложения. “В моей практике был интересный случай, когда продавалась мансарда на Кирочной. По факту это была 5-комнатная квартира, по документам – однокомнатная, так как только одна комната считалась жилой. Из одного окна в квартире открывался потрясающий вид на всю панораму города, а до революции в ней жила гувернантка одного князя”, – рассказывает Леонид Сандалов.
По словам участников рынка, покупатель мансард – это человек, ищущей индивидуальности, автономности проживания, возможности выйти на террасу и общаться с городом на другом, самом высоком, уровне романтичных петербургских крыш; уровне, с которого видна панорама старого города, меняющаяся в зависимости от времени суток.
Цены на мансарды постепенно растут, и связано это с дефицитом ликвидного предложения.
“Качественных мансард с хорошим местоположением и видовыми характеристиками, со всеми документами очень мало. Впрочем, даже с недоделанными документами мансарды выставляют в предложение по заоблачным ценам. Мансарды – это элитное жилье, этот сегмент развивается по другим законам. Спрос однозначно есть, однако это практически штучный товар, поэтому сделки почти всегда событие”, –
Павел Никифоров
Деловой Петербург, 07.08.2012