Есть ли опасности для редевелопмента?
Вялотекущий процесс редевелопмента промышленных территорий Петербурга может совсем прекратиться из-за меняющейся инвестиционной политики властей.
Редевелопмент бывших промзон в Петербурге проводится вот уже почти 10 лет. За это время количество промышленных площадок и объектов транспортной инфраструктуры в сложившейся непромышленной застройке снизилось. Например, сузился широкий промышленный пояс Петроградского района. На местах фабрик и НИИ здесь появляется дорогое жилье. Активизировался редевелопмент промзон вокруг Московского пр.
Эксперты оценивают работу по освоению промзон скептически. “Чего-то глобального и существенного сегодня в этом направлении не происходит, – считает руководитель отдела исследований “Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге” Вероника Лежнева. – Есть отдельные реализуемые проекты редевелопмента промышленных территорий. Однако централизованных, стратегически продуманных действий не наблюдается”.
Действительно, сегодня в стадии активной реализации находится целый ряд проектов. Среди наиболее крупных – “Невская ратуша”, “Набережная Европы”, “Панорама 360”, “Апраксин двор”, Riverside. Всего, по данным консалтингового центра “Петербургская недвижимость”, на территории города заявлено 98 относительно больших (более 100 тыс. м2 недвижимости) проектов строительства жилья, что составляет порядка 53,7 млн м2. При этом 29 из 98 проектов предполагают редевелопмент промышленных территорий. Суммарная площадь этих проектов – 9,5 млн м2 (17,7%).
Впрочем, ресурс таких локальных участков сегодня практически исчерпан. В отличие от Москвы, в Петербурге большинство производственных предприятий находятся в одном поясе, образуя некий конгломерат. Поэтому будущие проекты на индустриальных площадках будут носить характер комплексного редевелопмента.
На месте “Петмола” Meridian Capital реализует проект строительства многофункционального комплекса с жилой и коммерческой составляющей. На участке 11 га будет построено 250 тыс. м2 жилья комфорт-класса. Та же компания займется застройкой и соседнего участка на Московском пр., где будет построено около 100 тыс. м2.
Полностью избавиться от сформированного вокруг центра промышленного пояса в ближайшей перспективе, скорее всего, не удастся. “Площадь таких территорий огромна, – говорит менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. – Наиболее привлекательные в большинстве своем либо уже в разработке, либо очень сложны для развития и требуют больших инвестиций”.
Основные возникающие при редевелопменте сложности связаны с особенностями этих территорий. Если они заняты действующими предприятиями, то необходимы вложения на новую производственную площадку и переезд.
Задача не становится проще, если территория давно не используется по назначению. Часто ею владеет огромный пул собственников, между которыми поделены и здания, и земля. “Площади заводов огромны и часто сильно разнесены территориально, – говорит директор департамента консалтинга NAI Becar в Петербурге Альбина Ямалетдинова. – Помещения и участки могут находиться в собственности различных структур. Это осложняет инвестору процесс переговоров”.
“Сегодняшний инвестиционный климат Петербурга вряд ли можно назвать благоприятным для каких-либо проектов, – . – У нас и так нет очереди из желающих инвестировать в недвижимость. А с учетом последних событий по отмене или перерассмотрению существующих проектов позиция Петербурга как привлекательного для инвестиций места существенно пошатнулась”.
Святослав Белянский
“Деловой Петербург”, 25.10.2012