Предложение квартир на первичном рынке Ленобласти больше, а цены, наоборот, ниже
В III квартале 2012 г. общий спрос на квартиры в Петербурге и пригородах, по данным «Петербургской недвижимости», увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2011 г. на 14%. Но в городе аналитиками было зафиксировано 4%-ное снижение продаж, рост обеспечили пригороды Петербурга (плюс 27%) и пригородная зона Ленобласти (плюс 30,4%). Всего в III квартале было продано 790000 кв. м жилья. Из них 600000 кв. м — в Петербурге, а 190000 кв. м — в пригородных зонах Ленобласти (24% от общего объема продаж).
Спрос на жилье в Петербурге действительно не растет, причина — в миграции покупателей в Ленобласть, подтверждает Андрей Вересов, гендиректор ГК «Новый Петербург». Там за последние полгода выведено в продажу большое количество квартир в жилых кварталах около КАД — в Мурине, Девяткине, Кудрове.
Несмотря на жесткую конкуренцию и постоянно повышающиеся цены, динамика продаж в жилом квартале «Лучший выбор» (включает восемь корпусов на 1000 квартир) во Всеволожске у компании «Ленстройтрест» заметно возросла, говорит Анжелика Альшаева, заместитель гендиректора по продажам и маркетингу. «Октябрь показал лучшие результаты, чем мы планировали, в ноябре мы приняли решение вести более сдержанную политику и ограничить ассортимент продаваемых квартир», — призналась она.
Цена решает
Во Всеволожском районе (ближайшем к Петербургу) в III квартале на продажу вышло 300000 кв. м. «В июне в пригородной зоне квартиру стоимостью до 2 млн руб. можно было приобрести в 16 объектах, в сентябре — уже в 30», — рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургской недвижимости». И все это на фоне сокращения предложения в городе, добавляет она. Разница в цене жилья в городе и пригородах, по ее данным, может достигать 30%.
С октября прошлого года средняя цена 1 кв. м в обжитых районах Петербурга выросла на 10,7% до 82888 руб., а в пригородной зоне — на 12% до 63434 руб., отмечает Трошева, в основном за счет подорожания квартир комфорт-класса (плюс 10,4%). Общее снижение спроса не коснулось этого сегмента, утверждает Василий Селиванов, гендиректор Legenda Intelligent Development. По его подсчетам, с января 2012 г. объемы продаж в комфорт-классе выросли на 37%. Прирост цен на квартиры класса масс-маркет (включает в себя эконом- и комфорт-класс) в III квартале составил 2,7%.
В проекте «Ленстройтреста» во Всеволожске квартиры с начала года подорожали примерно на 10%, последнее повышение произошло в ноябре 2012 г., говорит Альшаева. «Сейчас мы вывели в продажу четыре новых корпуса, где стоимость однокомнатных квартир варьируется от 2,2 млн до 2,8 млн руб., двушек — от 2,8 млн до 4 млн руб., а трехкомнатных — от 3,7 млн до 4,5 млн руб.», — рассказывает она.
Покупателей по-прежнему интересуют самые дешевые предложения во всех сегментах, они быстро распродаются, го. Но в III квартале клиенты все активнее интересовались жильем на вторичном рынке, поскольку цена строящихся квартир приближается к готовым, отмечает он. Банки все охотнее предоставляют застройщикам проектное финансирование, поэтому девелоперы не нуждаются столь остро в деньгах дольщиков на начальных этапах строительства и дешевых предложений стало меньше,
Продажи поддерживает и ипотека. На кредитные средства, по данным Селиванова, приобретается более 40% квартир комфорт-класса. По итогам девяти месяцев 2012 г. показатели рынка ипотечного кредитования в Петербурге достигли 45 млрд руб., увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 60%, а количество выданных кредитов выросло в 1,8 раза, сообщается в отчете Санкт-Петербургского центра доступного жилья.
Квартиры а-ля Европа
Девелоперы, работающие в городской черте, пытаются привлечь покупателей за счет новых планировочных решений. Legenda Intelligent Development в ноябре собирается вывести на рынок проект комфорт-класса на ул. Оптиков, где квартиры будут подразделяться не по количеству комнат, а по числу спален. Первую очередь на 740 квартир общей площадью 31000 кв. м компания обещает сдать во II квартале 2015 г. (инвестиции в проект — 2,5 млрд руб.), рассказал Селиванов.
Привычные одно-, двух- и трехкомнатные квартиры скоро исчезнут с первичного рынка, уверяет он. Будущее за квартирами, где кухня, гостиная и столовая объединятся в общую зону плюс будет одна, две или три спальни. «Такое решение позволяет максимально увеличить площадь, где люди живут, сократив при этом до разумных пределов площадь, где они ночуют. Планировки разрабатывались на основе опыта разных стран», — рассказывает Селиванов. На начальном этапе он планирует продавать «евромикст» примерно по 85000 руб. за 1 кв. м.
Европланировки уместны в классе бизнес или премиум, но в экономпредложении доля таких квартир вряд ли должна превышать 10-15%, считает Альшаева. «Ленстройтрест» тоже рассматривал возможность предложить европланировки в доме во Всеволожске, но отказался от этой идеи, говорит она. «Евродвушка» равна по площади обычной трехкомнатной квартире, но в сегменте массового жилья, где большинство покупателей — семьи с детьми, будущие жильцы предпочтут классический вариант с большим количеством комнат«, — уверена Альшаева.
Надежда Зайцева,
“Ведомости”, 20.11.2012