Элитные квартиры:Элитная стабильность

Недвижимость класса люкс остается инструментом для консервативных вложений: с низкой доходностью, но высокой надежностью.  

О росте цен на элитное жилье в Петербурге пока речи не идет. Цены если и растут, то лишь на отдельные объекты и не больше чем на 5-10% за год. Приобретать их со спекулятивными целями пока резонов нет – заработать на дорогой недвижимости не удастся по крайней мере еще несколько лет.

“Спрос на недвижимость класса люкс как на первичном, так и на вторичном рынке остается на довольно невысоком уровне. На вторичном рынке интерес к этому сегменту постепенно начинает активизироваться, но пока о серьезных подвижках говорить не приходится. Появляются звонки и просмотры, однако сделок пока немного”, –

Сегодня вложить деньги в элитные метры можно разве что с целью сохранения и в расчете на дальние перспективы. При удачном стечении обстоятельств эти объекты получится сдавать в аренду, извлекая доход на уровне 5-6% годовых. “Однако необходимо правильно подбирать квартиру. Конкурентное предложение велико, некоторые варианты стоят годами без съемщиков”, – напоминает Александр Гиновкер, генеральный директор агентства “Невский простор”.

Согласно статистике консалтингового центра “Петербургская недвижимость”, на сегодня в продаже находятся 22 новостройки класса люкс. Общая площадь этих объектов – около 300 тыс. м2. В общем объеме рынка строящегося жилья это составляет 6,5%, причем из года в год этот показатель практически не меняется: предложение очень стабильно и не имеет выраженных тенденций к росту. Вывод нового качественного объекта – заметное событие для рынка.

“Средняя стоимость элитного жилья на первичном рынке составляет около 230 тыс. рублей за 1 м2. Средняя цена на самые эксклюзивные дома класса де люкс еще выше – 302 тыс. рублей за 1 м2”, – утверждает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра “Петербургская недвижимость”.

Почти все элитные новостройки распределены между Центральным и Петроградским районами. “В Центральном средний уровень цен немного выше. Самые дорогие объекты рынка – это Захарьевская ул., 41, Манежная пл., 4, Большая Конюшенная ул., 10, – все они являются результатом реконструкции исторических зданий. В Петроградском районе наиболее сильным фактором, влияющим на цену квадратного метра,­ является наличие прямого вида на воду, в этом отношении сейчас самые дорогие предложения можно увидеть в жилых комплексах “Венеция”, “Леонтьевский мыс”, Diadema Club House”, – делится наблюдениями Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg.

По данным Knight Frank St Petersburg, покупателям в Петербурге предлагается более 1200 различных вариантов в элитных новостройках (при этом годовое поглощение, по экспертным оценкам, составляет около 400 объектов). Объем предложения на вторичном рынке примерно такой же: по осторожным оценкам экспертов, элитных квартир в домах старого фонда предлагается не более 1000.

“Большинство этих объектов расположено в Центральном районе, в основном это бывшие коммуналки. Стоимость квадратного метра в элитной квартире в старом фонде сегодня начинается от 150 тыс. рублей. Эти цены за последнее время не изменились”, – утверждает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства “Петербургская недвижимость”. Эксперт подмечает, что в последнее время количество жителей Москвы,­ приобретающих дорогую квартиру в Северной столице, существенно выросло. В том числе и за счет того, что многие крупные компании (“Газпром” и прочие) переехали в Петербург и, само собой, перевезли сюда ключевых сотрудников.

Однако “столичный фактор” пока не может сдвинуть с места цены на дорогое жилье. Сегодняшний покупатель придирчив, оценивает проект со всех сторон и не склонен переплачивать.

Даже в элитном сегменте заметна склонность к оптимизации трат и отказа от лишних расходов. “В последнее время наблюдается устойчивая тенденция: девелоперы элитной недвижимости не склонны закладывать в проект излишнюю инфраструктуру, так как ее содержание потом ложится на плечи жильцов. Как показала практика, далеко не все инфраструктурные объекты востребованы среди жителей дома. Как пример объектов сомнительной ценности можно назвать фитнес-центры”, – отмечает Ольга Трошева.

Специалисты утверждают, что несмотря на, казалось бы, широкий выбор объектов в новостройках многие покупатели не могут подобрать себе жилье по душе. Среди выставленных в продажу квартир довольно много неликвидного предложения: варианты с неудобными планировками или со спорной локацией. Встречаются и морально устаревшие объекты, которые продавцы тем не менее пытаются реализовать по весьма нескромной цене, тогда как жилья, в котором цена и качество правильно сбалансированы, напротив, не хватает.

Среди клиентов становится все больше тех, кто приобрел квартиры в элитном доме несколько лет назад, но их не устроило, к примеру, качество управления. Теперь они ищут варианты, соответствующие их запросам, но этот поиск обычно оказывается весьма непростым.

Дмитрий Сперанский

“Деловой Петербург”, 19.12.2012