Ипотечные кредиты: Расплата за квартиру

Спрос на ипотечные кредиты по-прежнему высок, несмотря на рост ставок в этом году. Сэкономить заемщикам поможет правильный выбор схемы погашения платежей.

 

По данным Центробанка РФ, за первые полгода 2012 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в Петербурге выросла с 11,9 до 12,1% годовых в рублях. При этом, по оценкам АИЖК, во второй половине года ставки по ипотечным кредитам могут подрасти еще на 0,4% — до 12,5%. В то же время продолжается рост цен на рынке недвижимости.

Так, с начала 2012 года стоимость квадратного метра выросла в среднем на 6-7%: сегодня средневзвешенная стоимость 1 м2 на первичном рынке составляет около 83,5 тыс. рублей, а к концу года, , она достигнет докризисного уровня 84,1 тыс. рублей. Так, сэкономить заемщику в ипотечном кредите поможет правильный выбор ипотечной программы — c аннуитетной или дифференцированной схемой погашения кредита.

Сначала проценты

Сегодня преобладающее большинство банков на рынке ипотечного кредитования работают по схеме аннуитетных платежей. Главным преимуществом аннуитета в банке “ВТБ 24” (работает только по этой схеме) называют выплату кредита ежемесячно равными суммами в течение всего срока погашения, в которые входят проценты и сумма основного долга. Также у заемщика есть возможность самому корректировать платежи за счет досрочного погашения, в большем объеме погашать основной долг. При этом существуют различные варианты погашения кредита: либо сокращение срока кредита, либо уменьшение месячного платежа. Недостаток такой схемы в том, что в первое время погашаются в основном проценты по кредиту.

Другой подход

Банков, которые предлагают дифференцированную схему погашения, не много. Среди них — Нордеа Банк и Газпромбанк. По такой схеме основная сумма выплачивается равными долями, а проценты начисляются на остаток кредита, рассказывают в Нордеа Банке. Ежемесячный платеж при дифференцированных платежах самый большой в первый месяц погашения ипотеки, далее он снижается каждый месяц.

Тело кредита каждый месяц уменьшается на сумму регулярного платежа и равномерно распределяется на весь срок кредитования. В итоге сумма общей переплаты получается заметно ниже, чем при стандартной аннуитетной схеме, когда заемщик каждый месяц платит одну и ту же сумму по кредиту. Например, при сумме кредита 1 млн рублей под 12% годовых со сроком 2 года при дифференцированной схеме заемщик переплатит 121,2 тыс. рублей, а при аннуитете — 127,4 тыс. рублей, но, если срок кредитования 15 лет, разница более значима: 901,5 тыс. рублей и 1,15 млн рублей соответственно.

Впрочем, выбирая дифференцированный платеж, заемщик должен быть готов к тому, что первые годы выплаты ипотеки будут самыми затратными. “Кратко­срочные просрочки (технического характера) чаще возникают при дифференцированной схеме погашения кредита, в связи с тем, что нет фиксированного размера платежа и возрастает возможность просто забыть сумму очередного погашения”, — поясняет Юрий Парфенов, управляющий петербургским филиалом Нордеа Банка. В целом в филиале банка, предлагающем обе схемы погашения ипотечного кредита, за 2012 год было выдано около 30% ипотечных кредитов с дифференцированной схемой платежей и, соответственно, 70% с аннуитетным платежом.

Сейчас многие банки снимают ограничения на досрочное погашение кредитов. Заемщику, который планирует возвращать кредит досрочно, может быть, выгоднее выбрать аннуитетный платеж: проценты начисляются всегда на остаток ссудной задолженности, отмечают в банке “ВТБ 24”.

При этом при дифференцированном платеже по ипотечному кредиту при досрочном погашении части суммы заемщик освобождается от выплат тела кредита на определенный период, и ежемесячный платеж становится существенно меньше, поскольку в него включаются только проценты по кредиту. А непосредственно тело кредита можно погасить досрочно, когда у заемщика появятся свободные средства.

Татьяна Винтер,

“Деловой Петербург”, 04.02.2013