Бизнес-центры Петербурга: Кластеры продолжат расти хаотично

Появление в Петербурге офисных кластеров носит неуправляемый характер. Появляясь в приближенных к центру районах, они сдерживают рост аренды, но ухудшают сложную транспортную ситуацию.

Офисные кластеры Петербурга начали формироваться еще в прошлом десятилетии, когда растущий спрос на площади для клерков стимулировал множество инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости. Строительство бизнес–центров и реконструкция под офисные цели НИИ, заводов и даже общественных бань велись как в центре города, так и на значительном от него удалении.

“Офисные центры стали возникать на Выборгской стороне, Петроградской наб., Обводном канале, в центральной части Васильевского острова, — вспоминает управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев. — Особняком стоял Невский пр. и прилегающие к нему кварталы. Там уже было открыто несколько бизнес–центров класса А, но офисный кластер они не сформировали”.

Невский — не для дел

Несмотря на престижность Невского и соседствующих с ним кварталов, кластеры появились в других местах. По мнению директора департамента консалтинга “Colliers International Санкт–Петербург” Василия Довбни, в Петербурге сегодня существует 14 деловых зон, крупнейшие из которых можно назвать кластерами. “Петроградская наб. уже практически вся подвергнута редевелопменту и стала офисным кластером, как, впрочем, и Аптекарская, — говорит Василий Довбня. — В этих местах построено несколько современных бизнес–центров — “Сити–центр”, “Авеню”. В то время как кластеры “Охта” и “Московский” только начали формироваться”.

Деловые кварталы — явление для Северной столицы относительно новое. По мнению Владимира Андреева, сегодня в них расположены лишь 10–15% петербургских бизнес–центров. Кроме перечисленных кластеров, за пределами центра можно выделить сосредоточения бизнес–центров на Черной речке, Выборгской стороне, пл. Конституции и в Пулково. Наиболее активно позиционируют себя как отдельные деловые кварталы “Невская ратуша”, “Парадный квартал”, крупная деловая зона Пулково.

Больше и дешевле

Утверждать с уверенностью, что “прописка” бизнес–центра в кластере однозначно идет на пользу арендатору, нельзя. Она, безусловно, удобна сосредоточением в одном месте офисов компаний, которые так или иначе являются партнерами. Обитатели офисных кластеров одновременно есть и поставщики, и получатели услуг друг друга в сфере консалтинга, аудита, страхования. “Офисный кластер — бизнес–территория, где хорошо налажены связи между различными организациями, — Здесь легко осуществлять кооперацию, что значительно повышает продуктивность подобных деловых отношений”.

Тем не менее расположение бизнес–центра в деловой зоне большого влияния на решение снять офис не оказывает. “Например, зона Пулково, где построены высококачественные офисные объекты, все равно пользуется меньшим спросом, чем центр города, как раз по причине не лучшей транспортной доступности”, — уверен заместитель директора департамента офисной недвижимости “Colliers International Санкт–Петербург” Константин Меркель.

Казалось бы, деловые зоны вне центра могут привлечь арендаторов своей ценой. Вместе с тем из–за активного развития рынка относительно низкие цены на офисы не гарантируют абсолютной заполняемости бизнес–центра.

По данным “Colliers International Санкт–Петербург”, в деловых зонах “Охта”, “Центр 1” и “Московский” доля свободных площадей составляет соответственно 24 , 23 и 21%. Аналитики компании ссылаются на появление в прошлом году крупных конкурентов. Это бизнес–центры “У Красного моста”, третий корпус “Санкт–Петербург Плаза”, “Зима”, “Собрание”, “Мегапарк”.

“Благодаря новым проектам выбор предложения офисов в Петербурге по–прежнему есть, — говорит руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт–Петербурге Вероника Лежнева. — Это позволяет арендаторам чувствовать себя увереннее при ведении переговоров об аренде помещений”.

Клерки потеснят заводы

Несмотря на отрицательное для арендодателей влияние на ставки, стихийное формирование деловых зон продолжится. Наиболее вероятные места их появления — вдоль Московского пр., вдоль набережных — там, где есть бывшие промышленные здания, которые можно подвергнуть редевелопменту. Хотя совмещение функций делового и исторического центра города привело к перегруженности Центрального и Адмиралтейского района.

По мнению Константина Меркеля, единственный выход из не самой радужной перспективы — создание за пределами туристического центра пояса общественно–деловых районов, объединенных общей транспортной инфраструктурой.

Святослав Белянский

“Деловой Петербург”, 25.02.2012