Квартиры в ближайшей Ленобласти: Верхний этаж не предлагать
В четверг состоялось первое заседание Градостроительного совет при губернаторе Ленобласти. Орган — общественный, функции у него — совещательные. Последней инстанцией при решении вопросов этажности и плотности застройки остается губернатор и правительство области. Их активность на ниве ревизии проектов застройки такова, что c покупкой жилья в Ленобласти многие эксперты предлагают погодить — “пока все не утрясется”.
На первом заседании Градсовета участники рассмотрели заявки на отклонение от предельных параметров от двух строительных компаний, которые хотят строить в Мурино (ООО “Петросталь” и ООО “Инвесткапитал “). “Мы обратились к строителям, чтобы они “спустились с небес на землю”, и в результате нам удалось достигнуть компромисса”, — рассказал “строительный” вице-губернатор Георгий Богачев. По проекту компании “Петросталь” изначально были запроектированы дома по 27 этажей и плотность застройки порядка 25 тыс. квадратных метров на гектар (при региональном нормативе 9 тыс квадратных метров на гектар). Градсовет рекомендовал одобрить высотность до 18 этажей и плотность до 10,9 тыс. квадратных метров, что означает уменьшение объемов жилья, на которые рассчитывали строители. Компания “Инвесткапитал” также намеревалась строить 25-27-этажные дома, ей тоже разрешили не выше 18 этажей при плотности застройки до 11,25 тыс. квадратных метров на гектар.
Застройщикам предложили предусмотреть места для размещения социальных объектов. А “во избежание возможных конфликтных ситуаций” в будущем выносить все проекты больших участков на предварительное обсуждение на Градостроительный совет. При этом областные власти заявили, что намерены продолжить “планомерную проверку всех строящихся и заявленных к с строительству жилых комплексов”. Просто начали с Мурино, а ведь есть еще, например, Янино и другие привлекательные с точки зрения покупателей места.
То, что желающих строить высотки на ближних подступах к Петербургу значительно больше двух компаний, объяснимо. “3-5 минут до КАД, 40-50 минут до центра Петербурга, пешеходная доступность до станции метро, экологичность — благодаря этим факторам Мурино пользуется большой популярностью у застройщиков жилья эконом-класса”, — А местные жители боятся, что высотные здания превратят “живописные уголки” недалеко от Петербурга в “25-этажные хрущобы”. Обсуждать эти вопросы будет Градсовет, но окончательное решение — за областными властями. Стратегия их взаимоотношений со строителями стала относительно понятна, но работать приходится в режиме “ручного управления”.
По информации экспертов, расчеты необходимых мест в соцучреждениях велись по нормам, установленным для сельской местности, тогда как застройка предполагалась городского типа. Причиной нестыковок называют отличие градостроительного процесса Ленобласти и Петербурга. Схема территориального планирования Ленобласти определяет лишь основные направления развития региона с точки зрения строительства. А утверждать проекты застройщиков — прерогатива местных муниципальных властей. “Они идут на поводу у девелоперов, включая в границы поселений бывшие земли сельхозназначения и выдают разрешения на строительство домов для гораздо большего количества жителей, чем может “переварить” местная инфраструктура. При этом строительство и будущее содержание садиков и школ в новых жилых комплексах относятся уже к полномочиям районов, а здравоохранение, дорожная инфраструктура – это компетенция региона”, — поясняют областные чиновники.
Неудивительно, что на протяжении нескольких последних лет строители бежали из Петербурга в Ленобласть. Процесс этот усилился после прихода в Смольный новой управленческой команды. Но вместе с ними в 47-й регион, естественно, переместились и проблемы, которые были характерны для Петербурга. Строительный бум в таком виде областные власти не радовал. Но и “отказывать от дома” строителям тоже не будут — собираясь привечать их на своих условиях. Еще в прошлом году было заявлено, а в марте 2013-го подтверждено, что Ленобласть в скором будущем собирается перегнать Петербург по объемам ввода жилья. Через пять лет в 47-м регионе планируется строить по 3 млн квадратов в год. В 2012 году в области ввели 1,1 млн квадратных метров жилья с учетом ИЖС. При этом более многоэтажного строительства в области в прошлом году пришлось на пограничный с Петербургом Всеволожский район: 307 из 568 тыс. квадратных метров.
Конец 2012 года был посвящен ревизии строительных проектов — прежде всего это касалось застройки самого привлекательного с этой точки зрения Всеволожского района. На этой почве чуть было не разразился международный скандал. Областные власти самым настоятельным образом рекомендовали отменить проект планировки территории, прилегающей к привокзальной площади, и заказать разработку нового. Оказалось, что чиновники из Мурино санкционировали строительство девять домов высотой 22-25 этажей каждый. А места для детского сада на 225 мест и школы на 450 мест в проекте не нашлось, при этом въехать в новые квартиры смогли бы порядка 5 тыс. человек. Компания-застройщик NCC призвала в союзники Генеральные консульства Швеции и Финляндии. “Применение новых правил по отношению к уже согласованным и начатым проектам может затронуть всю строительную отрасль Ленобласти, что приведет к снижению инвестиционной привлекательности региона”, — писали дипломаты. Чиновники в ответ горячились: “Мы же не отменяем старые проекты из-за новых правил, мы отменяем те, что противоречили старым правилам, то есть заранее были незаконными”.
Под этим же соусом в феврале фактически отменили проект застройки более 18 гектаров на территории Новодевяткинского сельского поселения, а также строительство на территории Южного жилого района во Всеволожске. “Обращает внимание тот факт, что власти Всеволожска принимали проект планировки, заведомо игнорируя нормы законодательства. А в Новодевяткино в основу расчетных нормативов для проекта “Дальпитерстроя” были взяты местные нормативы проектирования, которые по ряду показателей не соответствуют региональным нормам Ленобласти”, — пеняли муниципалам областные чиновники.
Ревизия стройпроектов выявила и другие — вполне типичные для российского строительного бизнеса — проблемы. Содержать красивый представительский офис и делать красочную рекламу с броскими слоганами уже научились. Но за внешним шиком — зачастую “рога и копыта”: проект согласовывает одна компания, а участок принадлежит другой, стройка идет полным ходом, а разрешение на строительство — отсутствует. Это ставит покупателей в рискованное положение.
Кроме того, далеко не все компании работают по 214-му федеральному закону, который гласит, что с покупателем должен быть заключен договор, где прописано, какую квартиру, в каком доме он покупает, определены сроки завершения строительства, зафиксирована цена и порядок оплаты. Такой договор подлежит государственной регистрации, что исключает возможность продажи одной и той же квартиры несколько раз.
“В основном дольщики Ленобласти жалуются на задержки сроков строительства из-за отсутствия инженерных сетей, подключений, а также на трудности с получением права собственности. Самые тяжелые последствия в случае, если договора заключается не напрямую с застройщиком, а с подрядчиком или инвестором, — комментирует руководитель юридической службы комиссии по недвижимости общества потребителей Петербурга и Ленобласти. — Поэтому еще раз советуем при выборе квартиры в новостройке не руководствоваться видом из окна или дешевизной, а советоваться со специалистами, который могут обеспечить юридическое сопровождение договора”.
Сейчас компании NCC, скандал с которой разразился в декабре, предлагают пройти через процедуру отклонения от параметров. Этим же путем советуют пойти и застройщикам из Кудрово. Причем профильные областные чиновники высказываются в духе “это совсем не больно” — мол, может и те же самые параметры останутся, “только сделайте все цивилизованно” — по новой процедуре.
В общем, похоже, что никто из тех, кто присматривается к жилью в ближайших к Петербургу пригородах, не может быть спокоен — проекты, которые уже рекламируют строители, могут быть подвергнуты изменениям. Хорошо, если результатом станет только разочарование, а не потеря вложенных средств. Пока граждан успокаивают: пересмотру подвергаются проекты, которые только запланированы, продажи в них не открыты.
Марина Елецкая
“Росбалт Петербург”, 22.03.2013