Жилье не северо-востоке Петербурга: Девелопмент в Красногвардейском районе вынужден будет уйти в промзоны
В рамках специального проекта “Недвижимость” РБК продолжает серию публикаций “портретов” районов Петербурга. На этот раз проанализируем сложившиеся в Красногвардейском районе зоны жилой застройки, состояние девелоперской активности, перспективные для освоения территории, основные транспортные проекты и проблемы.
В отличие от рассмотренных в предыдущих публикациях Приморского, Красносельского и Выборгского районов, в Красногвардейском – около 7-10% территорий (общая площадь района — 5600 га) заняты промышленными предприятиями. Втрое больше земли в районе отдано под зеленые насаждения и даже сельскохозяйственные нужды, что, по мнению специалистов по недвижимости, в некоторой степени компенсирует негативное воздействие на экологию большого числа производств.
Эксперты уверены, что у Красногвардейского района большой потенциал для развития в сфере девелопмента, однако подойти к решению этого вопроса нужно комплексно, имея в распоряжении значительные финансовые ресурсы и поддержку городских властей. Именно промышленные территории, а также сельхозземли могут в перспективе — при наличии крупных заинтересованных застройщиков, готовых взяться за перебазирование данных видов деятельности — превратиться в новые комфортные жилые кварталы. Одновременно с выводом предприятий повысится комфортность проживания и в уже сложившихся кварталах.
Впрочем, как подчеркивают аналитики, заметного эффекта не будет, если в районе не удастся решить транспортные проблемы, в первую очередь — довести до отдаленных его частей ветки метрополитена. К тому же, согласно планам города, появление новых предприятий в районе (хотя и с современными и более экологичными условиями производства) также не исключено.
Спрос на набережной
Для покупателей кватир на вторичном рынке главные преимущества Красногвардейского района – наличие развитой инфраструктуры и близость к центру города, отмечает ведущий аналитик АН “Итака” Екатерина Бармашова. При этом стоит отметить, что основной массив сложившейся жилой застройки в Красногвардейском районе исторически формировался вокруг производств, поэтому говорить о высоком качестве этих домов, конечно, не приходится. В микрорайоне Ржевка-Пороховые, который граничит с промышленной зоной, пустырями и Ржевским лесопарком, преимущественно представлено типовое дешевое панельное жилье (самое “новое” – 1980-х годов постройки, основная масса -1950-1970-е годы), есть также малоэтажная и даже индивидуальная застройка (ближе к полигону, аэропорту и Ржевскому лесопарку), ведомственные дома. Около железнодорожной станции “Ржевка” сосредоточены здания преимущественно 1930-50-хх годов постройки.
“Ржевка когда-то была типичным “спальником” с достаточно низким спросом. Однако в настоящее время ситуация меняется к лучшему. Улучшилась транспортная доступность этой зоны – появился выезд на КАД. Лучше стала ситуация с инфраструктурой – открылось большое число торгово-разлекательных комплексов, гипермаркетов, плюс облагородили ряд кварталов за счет появления Ладожского вокзала. Правда, в зоне Ржевка-Пороховые не хватает станций метро, и появятся они здесь нескоро”, – добавляет генеральный директор агентства “Петербургская недвижимость” Сергей Дроздов.
В целом на вторичном рынке жилой недвижимости Красногвардейского района спроса, по оценкам аналитиков АН “Итака”, практически нет, – как из-за невысокого качества самого жилого фонда, так и из-за не слишком благополучной экологической ситуации и сложностями с транспортой доступностью. Нет большого интереса у покупателей и к “точечным” кирпичным новостройкам, возведенным в 1990-2000-е годы — чаще всего они предлагаются по неадекватной (если брать в расчет общую ситуацию в районе) цене.
Исключения из общей картины можно найти в микрорайонах Малой и Большой Охты. Хотя в целом данная часть района — это жилые кварталы с вкраплениями промышленных предприятий, достаточно стабильным спросом пользуются квартиры, например, в домах на Свердловской набережной с видом на Смольный собор. Еще одна популярная зона — жилые дома “сталинской” постройки вокруг станции метро “Новочеркасская” (вдоль Новочеркасского и Среднеохтинского проспектов). Популярны также расположенные в глубине микрорайона двух-четырехэтажные коттеджи послевоенной постройки, однако в основном у жильцов их выкупают коммерческие структуры — под офисы, медицинские центры и другие цели. Основная же застройка здесь — панельные дома и “хрущевки” 1950-х-1960-х годов.
Все “точки” расставлены
Проекты “точечной” застройки в Красногвардейском районе весьма не многочисленны — их наберется, пожалуй, не более десятка. Это объясняется как отсутствием внутри сложившихся кварталов земельных участков, так и закономерно прогнозируемым низким спросом на новое жилье в уже сформированных микрорайонах (причины, как уже говорилось, в плохой транспортной доступности и специфике самих кварталов). Впрочем, качественные продукты, по мнению экспертов, своих покупателей найдут. Среди реализующихся и реализованных “точечных” проектов в районе – “Дом на Тухачевского” от “ЛенСпецСМУ”, “Кристалл Полюстрово” от СК “Импульс”, “Отличник” от “Ноорманн-Центр” и ряд других. Из крупных проектов можно выделить “Дом на излучине Невы” и “Четыре горизонта” компании “Северный город” (холдинг RBI) и “Платинум” на Свердловской набережной от “Квартира.ру.Платинум”.
Среди достоинств участка в компании отмечают виды из будущего комплекста на мост Петра Великого и ансамбль Смольного собора, а также близость к одной из “живых” набережных города, по сути — к одному из новых общественных центров, сочетающих в себе проспект и парк. “Не так давно Свердловская набережная имела характер промышленного района, и девелоперы не совсем охотно шли сюда. Однако сейчас ситуация меняется, и “Платинум” стал наглядным примером: это многофункциональный жилой комплекс, обладающий всеми атрибутами бизнес-класса: местоположение, оригинальное архитектурное и планировочное решение, наличие в комплексе коммерческих площадей различного назначения – собственного детского сада, магазинов, салонов красоты, прачечной и фитнес-центра, закрытая территория с системой контроля доступа и видеонаблюдения”, – отмечают в компании.
“Для покупателей новостроек привлекательными являются цены проектов, поскольку все строящиеся объекты (за исключением RBI), находятся в удалении от метро”, – говорит Екатерина Бармашова.
Железнодорожный потенциал
Транспортную ситуацию в Красногвардейском районе нельзя назвать совсем неблагополучной. Есть проблемные участки, например, Большеохтинский мост и Красногвардейская площадь, мост Александра Невского, наличие всего двух станций метро – “Новочеркасской” и “Ладожской”. При этом есть и серьезное подспорье — сразу три железнодорожные станции – “Дача Долгорукова”, “Ручьи” и “Ржевка”, которые, как ни удивительно, активно используются населением, и, по признанию аналитиков, свой потенциал еще не исчерпали, однако возможности развития данного вида транспорта зависит от грамотного подхода руководства РЖД и города.
“Сильным импульсом к развитию района стало открытие Ладожского вокзала, после чего девелоперская активность вновь постепенно снижалась”, – подчеркивает руководитель консалтингового центра “Петербургская недвижимость”Ольга Трошева. К Ладожскому вокзалу в Красногвардейском районе тяготеет и множество объектов коммерческой недвижимости.
Как напоминает директор по оценке УК “Магистр” Инна Попова, здесь реализуется проект строительства новой очереди ТРК “Заневский каскад” компании “Адамант”, компания “Русские самоцветы” расширяет площади одноименного бизнес-центра, в перспективе у станции метро “Ладожская” заявлено строительство гостиничных объектов. Также качественные бизнес-центры тяготеют к набережным – той части Красногвардейского района, которая примыкает к Центральному. “Это обусловлено хорошей транспортной доступностью до центра города и хорошими видовыми характеристиками объектов, расположенных вдоль Невы (например, БЦ “Санкт-Петербург Плаза”). В перспективе значительный объем нового строительства офисных и торговых площадей ожидается вблизи Красногвардейской площади – здесь заявлен МФК “Септем Сити” от компании SRV”, – говорит Инна Попова.
Как и в Приморском и Красносельском районах, одна из главных проблем данной части города — удаленность основной части района от станций метро и связь с центром города в первую очередь наземным транспортом, который, увы, пока не позволяет тратить на дорогу меньше 40-60 минут. Открытия новых станций метро в районе можно ожидать не ранее 2021 года, другие крупные транспортные проекты здесь также не заявлены, последний — строительство продолжения Индустриального проспекта — был завершен в 2005 году, а проект строительства Орловского тоннеля, как известно, пока “заморожен”.
По промзонам и совхозам
Понимая, что рано или поздно в таких популярных сейчас для застройки районах, как Приморский и Красносельский, земельные участки все же закончатся, некоторые девелоперы уже начинают осваивать новые территории, в том числе присматриваются и к Красногвардейскому району. Пока крупных проектов комплексного освоения территорий здесь единицы. Среди них в первую очередь стоит отметить проект “Новая Охта” (806,5 тыс. кв. м недвижимости) от “ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад” (ранее — ГДСК), который станет началом создания нового микрорайона на бывшей территории совхоза “Ручьи” площадью 600 га. Предполагается, что в целом здесь будет возведено около 4 млн кв. м жилья. Еще один проект реализуют совместно Setl Group и Группы ЛСР на пр. Энергетиков (150 тыс.кв.м. жилья).
“Сегодня основной резерв для нового строительства – это промышленные территории вдоль Невы (для проектов бизнес-класса) и вдоль Охты (для проектов масс-маркет)”, – отмечает Ольга Трошева. Например, компанией “Теорема” заявлено о планах застройки территорий “Охтинского химического завода” и “Химволокна” вблизи реки Охты (600 тыс.кв.м. жилья).Среди наиболее привлекательных для освоения промышленных территорий например, завод “Штурманские приборы” (Малоохтинский проспект) и ЦКБ машиностроения (Красногвардейская площадь). Всего же на территории района расположено более полусотни крупных промышленных предприятий, часть из которых вполне можно вывести за пределы города, а земельные участки использовать под жилую или коммерческую недвижимость. Кроме того, помимо территорий совхоза “Ручьи”, в Красногвардейском районе достаточно и других сельхозземель — по некоторым оценкам это около 400-500 га, часть из которых совершенно безболезненно можно подвергнуть реновации.
Бездефицитная инфраструктура
С сопутствующей инфраструктурой в Красногвардейском районе проблем нет. Конечно, по обеспеченности торговыми площадями район отстает от лидеров — Приморского и Московского районов, и на его территории сконцентрировано всего около 5% торговых помещений, однако по мере освоения новых территорий там будут появляться и новые торговые комплексы. Очередь в детские сады в Красногвардейском районе была полностью ликвидирована в 2011 году и с тех пор проблема больше не обострялась.
Кроме того, несмотря на то, что район считается промышленным, зеленые зоны здесь занимают почти в три раза больше площадей, чем предприятия — более 1000 га, всего насчитывается около трех десятков парков, садов и скверов. Поэтому, как подчеркивают специалисты, присмотревшись внимательнее к Красногвардейскому району, и девелоперы, и потенциальные покупатели недвижимости могут найти здесь гораздо больше плюсов, чем минусов, а также такие довольно выгодные отличия от более популярных Примоского, Выборгского и Красноселького районов, как отстутствие серьезных автомобильных пробок, близость к центру города и пешеходная доступность зеленых зон практически из любой части района.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы “ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад”:
Красногвардейский район всегда был и остается привлекательным для покупателей недвижимости, благодаря комфорту проживания, который он может предложить. Этот район, один из старейших в Петербурге, может похвастаться развитой социальной и торгово-сервисной инфраструктурой. Кроме того, на протяжении несколько последних лет здесь идет активное строительство, что стимулирует дальнейшее развитие сопутствующей инфраструктуры. Застройка обширной территории вдоль берега Охты даст мощный стимул формированию современных торгово-развлекательных зон, также в перспективе начнется строительство нового транспортно-пересадочного узла, который объединит железнодорожный и автовокзалы, метро, торговые зоны. Среди немаловажных преимуществ проживания в этом районе можно назвать и удобный выезд к местам отдыха на Карельском перешейке.
Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга Холдинга RBI:
Красногвардейский район – один из самых динамично-развивающихся в Петербурге. Выделяются следующие основные зоны девелоперской активности: Ржевка-Пороховые, застроенные жильем эконом-класса, участки вдоль набережной Невы, где строится жилье классов комфорт и бизнес, Ручьи, которые только начинают осваиваться. Очевидный плюс проектов на набережных – хорошие видовые характеристики и развитость инфраструктуры. Специфика района “Ручьи” в том, что микрорайон только начинает развиваться, следствие этого такие минусы, как плохая транспортная доступность и недостаток социальной инфраструктуры. Безусловно, самый большой потенциал сосредоточен на земельных участках, расположенных вдоль набережной Невы, которые сегодня заняты преимущественно промпредприятиями. Развитие территорий, которые вносят существенный вклад в формирование облика города, зависит от скорости вывода промки. После редевелопмента эти зоны приобретут новое звучание. Драйверами развития, безусловно, станет и строительство моста в створе Феодосийской и Орловской улиц, который свяжет два берега Невы и обеспечит беспрерывную переправу даже в период навигации.
Павел Андреев, руководитель Компании Л1:
Жилые массивы в Полюстрово и Ржевке-Пороховых сформировались еще в советское время, и свободных пятен под застройку здесь осталось совсем немного. А потому новые дома строят в окружении уже сложившейся застройки. Тут все еще практикуется уплотнительная застройка. Достоинство района – развитая социальная инфраструктура. А невысокая цена на квартиры в районе достигается за счет большой удаленности от центра города и плохой транспортной доступности. Близость к КАД дает преимущество тем, у кого есть машина, но большинство покупателей малогабаритного жилья и жилья эконом-класса не имеют своего автомобиля и будут вынуждены по 20-25 минут добираться на общественном транспорте до ближайшей станции метрополитена. В черте города, действительно, почти не осталось свободных мест под застройку. Лишь некоторые компании, которые приобрели свой земельный банк еще до кризиса, могут начинать новые проекты в обжитых и обеспеченных инфраструктурой районах.
Анжелика Альшаева, заместитель генерального директора по продажам и маркетингу компании “Ленстройтрест”:
Красногвардейский район – один из самых перспективных, на мой взгляд, на сегодняшний момент. В нем очень удачно сочетаются хорошее расположение (прямой выезд к центру города и близость выезда на КАД) и развитая инфраструктура. В настоящее время район застраивается не так активно, как, например, Приморский или Выборгский. Тем не менее, потенциал для развития жилищного строительства здесь большой. Район всегда считался промышленным, и теперь, когда промзоны освобождаются, жилищному строительству есть, куда развернуться. Первым проектом квартальной застройки на месте промзоны стал проект ЛСР “Новая охта”. Уже заявлены на ближайшую перспективу масштбаные проекты компанией Реновация. Остальные немногочисленные строящиеся проекты – точечные. Здесь представлены такие застройщики, как Норманн, ХОСК-2, Мавис, ну и конечно же проект “Ленстройтреста” на Ириновском проспекте “Нью-Тон”. С учетом всех объективных преимуществ района, есть все основания предполагать, что жилье там будет востребовано.
РБК, 04.06.2013