Квартиры на вторичном рынке. Три квартала «вторички»: история болезни

Вторичный рынок на протяжении трех кварталов 2013 года в целом был стабильным. Хотя в итоге некоторые эксперты и заговорили о «стабильной стагнации». Цена квадратного метра росла медленно, преодолев среднюю отметку в 95 тыс. руб.

Основные тренды рынка готового жилья Петербурга последних девяти месяцев – это смещение спроса на рынок новостроек, сокращение ценовой дельты между «вторичкой» и «первичкой», а также ощутимое увеличение объема ипотечных сделок.

Нетрадиционная ориентация

Признаки стабильности вторичного рынка стали заметны еще в последние месяцы 2012-го. «Кривая» изменения цены демонстрировала колебания в пределах долей процента.

Несмотря на то что январь и февраль всегда считались застойными месяцами, всю зиму цена едва заметно, но росла.

Игроки рынка предвкушали весеннее оживление, «традиционный подъем», хотя и с небольшой оговоркой – подъем многие эксперты обещали незначительный. Весной 2012 года, действительно, «квадрат» совершил скачок более чем на 5%, что в частности объяснялось возвращением на рынок покупателей, отложивших решение жилищного вопроса на время экономического кризиса. В 2013 году такого притока покупателей ждать было неоткуда.

Более того, не произошло и того самого незначительного подъема. Если весной и случилось нечто стопроцентно предсказуемое, так это падение спроса, предложения и цены в начале мая (см. таблицу). Но оно связано с майскими праздниками, когда значительное число потребителей отправляются на короткий отдых или открывают дачный сезон. Вскоре после праздников рынок подравнялся под текущий тренд.

Нежданно-негаданно

Весна этого года в Петербурге была холодной – объем сделок на рынке заметно падал. «По итогам первого полугодия число сделок на вторичном рынке жилья Петербурга снизилось, – рассказывает директор по оценке УК “Магистр” Инна Попова. – В связи с тем, что Управление Росреестра по Санкт-Петербургу перестало публиковать полные данные по количеству зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений, точно оценить динамику этого показателя затруднительно».

На фоне падения объема сделок срок экспозиции квартир увеличивался. Эти тенденции сохранились и летом. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», к концу августа средний срок экспозиции (присутствия предложения в листинге БН) составил 54 дня.

«Как правило, увеличение сроков экспозиции связано с ошибками в ценообразовании объекта, – – Собственники склонны завышать цены, в то время как было бы выгоднее, наоборот, сделать скидку. Требование рынка правильно определять цену ужесточилось».

Часть продавцов среагировала на повышение требований рынка. В июле-августе происходила определенная коррекция цен, и сроки экспозиции постепенно начали сокращаться. «В октябре можно ожидать продолжения, поскольку ситуация позволяет делать довольно оптимистичные прогнозы относительно активности покупателей», – добавляет Владимир Спарак.

Оптимизм внушают и информация АИЖК, в соответствии с которой в третьем квартале в Петербурге объем выданных ипотечных кредитов вырос на 18% по сравнению со вторым кварталом. Рост объема выдачи проходил на фоне снижения ежемесячной ставки по рублевым кредитам, которая достигла уровня 12,5% в июле против 12,7% в предыдущие месяцы.

Повышение температуры

Столь незначительное снижение ипотечной ставки вряд ли может послужить ощутимому увеличению спроса на вторичном рынке жилья. Тем не менее и скромный подарок в виде снижения на 0,2% сыграл положительную роль – именно в июле-августе профессионалы рынка начали отмечать первые сигналы оживления.

А в конце лета кривая «средней температуры по городу» заметно поползла вверх, достигнув к середине сентября отметки 96 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, был взят рубеж в 95 тыс., державшийся в течение всего первого полугодия.

В сентябре рынок совершил еще один рекорд – достиг минимального разрыва между ценами на вторичном и первичном рынке. В конце сентября квадратный метр строящегося жилья предлагался в среднем за 90,8 тыс. руб., а «квадрат» на вторичном рынке – за 96 тыс. руб. Разница цены «квадрата» в строящейся квартире и квартире вторичного рынка составила всего 5,2 тыс. руб, в то время как летом эта дельта равнялась 5,9 тыс.

Произошло это потому, что застройщики в конце лета – начале осени вывели в продажу большое количество жилья эконом-класса, но с ценами выше типичного «эконома» вторичного рынка – квартир в советских домах спальных районов. По этой причине можно ожидать, что имевший место на протяжении всего рассматриваемого периода отток покупателей с вторичного рынка на первичный еще будет продолжаться – покупатель предпочтет новое качественное жилье брежневке или хрущевке, ведь разница в цене невелика.

При этом, несмотря на состоявшийся «прорыв» рубежа 95 тыс. руб., вряд ли можно ожидать ощутимого роста цен на вторичном рынке. В частности, банки, «расшевелившие» рынок прошедшим летом, по прогнозам АИЖК, не намерены в дальнейшем снижать ставки. Следовательно, во многом определяющая объем сделок ипотека не повлияет на повышение спроса. Продавцам придется смириться с большим сроком экспозиции квартир, а кроме того, корректировать цены в сторону «разумных».

Вторичный рынок жилья сегодня насыщен предложениями. Покупателю есть из чего выбирать, и при этом возможен торг. Большой срок экспозиции невыгоден для продавца, зато дает покупателю время на принятие решения. Так что для тех, кто решает вопрос улучшения жилищных условий, сейчас удачный момент, чтобы совершить сделку.

Вячеслав Березниченко

“БН.ру”, 01.10.2013