Социальная инфраструктура в новых проектах: Детсады повесят на «СПб Реновацию»
Вслед за проектами комплексного развития территорий Смольный намеревается переложить на плечи инвесторов и частичное строительство детских садов и школ в 23 кварталах, вошедших в программу реновации хрущевок первых массовых серий. И это несмотря на то, что по договору, подписанному городом с «СПб Реновацией» и «Воином В» в 2009 году, город обязан сделать это за свой счет. Такое решение сильно ударит по экономике проекта, но без него горожане могут остаться без детских садиков вовсе, говорят участники рынка.
Правительство Петербурга пересматривает схему строительства школ и детских садов в рамках реализации программы реновации застроенных городских территорий и готовится переложить часть расходов на социальную инфраструктуру на плечи инвесторов. Большую часть (22 квартала) перестраивает компания «СПб Реновация», один – Ульянку – реновирует «Воин В». «Пока вопрос окончательно не решен. Есть три основные схемы: либо строительство по программе государственно-частного партнерства, либо строительство и дальнейший выкуп за счет бюджета, либо строительство и безвозмездная передача объектов городу», – заявил во время посещения первого построенного в рамках программы дома в Сосновой Поляне вице-губернатор Марат Оганесян.
В тех кварталах, где все новые дома или их значительная часть идут под переселение, а на продажу выставляется небольшое количество квартир, город готов взять строительство детсадов и школ на себя. Где же экономика проекта позволяет – переложить эти расходы на инвесторов. Рассортировать 23 квартала город сможет уже к январю 2014 года, когда рабочая группа по рассмотрению реновируемых кварталов завершит их оценку, рассказал Марат Оганесян.
Впрочем, основной инвестор – «СПб Реновация» – такой подход не приемлет. «У нас есть соглашение между нами и городом, по которому мы расселяем, а город строит социальную инфраструктуру. Мы договорились о том, что мы будем эту инфраструктуру строить, но город будет нам это компенсировать. Так будет лучше для города: и быстрее, и дешевле», – объясняет генеральный директор «СПб Реновации» Артур Маркарян. С другой стороны, ссориться с городом компания также не хочет. «Мы не находимся по разные стороны баррикад, у нас нет конфронтации. Я не представляю себе какой-то ситуации, что мы будем судиться», – добавляет глава компании.
Между тем сторонам придется договориться о многом. Примерная стоимость создания одного места в детском саду составляет около 1 млн рублей, в школе — от 800 тысяч до 1 млн рублей, оценивают эксперты. В квартале Ульянка запроектированы школа на 525 мест и детский сад на 160 мест. По грубым подсчетам, их строительство обойдется в 580 – 680 млн рублей. О кварталах «СПб Реновации» информации меньше. Всего в них должно быть построено 50 детских садов и школ. По мнению экспертов, на их возведение может быть затрачено 15 – 17 млрд рублей.
И это еще не все. Количество «социалки» может еще возрасти. Рабочая группа по вопросам реновации еженедельно занимается пересчетом нагрузки на социальную инфраструктуру и паркинги, также рассказал Марат Оганесян. Дело в том, что количество детских садов и школ рассчитывалось из 35 кв. м на человека. Тогда как фактически, судя по квартирографии строящихся объектов, люди будут жить плотнее – на одного человека будет приходиться по 18 – 22 кв. м, говорит глава центра экспертиз «Эком» Александр Карпов. Кроме того, и количество детей на одну тысячу человек оказалось заниженным. К примеру, сейчас, по данным комитета по образованию, на 1 тысячу человек приходится 55 детей до 7 лет, а в Генплане учтено 35. Таким образом, количество социальной инфраструктуры в реновируемых кварталах изначально занижено в 2 – 3 раза, считает Карпов.
«Вопрос строительства дополнительной инфраструктуры будет решаться за счет соседних кварталов. Детскими садами все кварталы обеспечены полностью. Но есть вопросы по школам. Возможно строительство еще 5 – 6 школ во всех 22 кварталах. В частности, в Сосновой Поляне», – пояснил Артур Маркарян. Кроме того, из-за нехватки детских садов в соседних с реновируемыми кварталами Смольный предлагает компании построить и дополнительные детские сады. Например, это касается квартала Полюстрово 43. Аналогичная ситуация с паркингами — в квартале 7 – 17 Сосновой Поляны умещается только 33% от необходимых машиномест. Оставшиеся 3,6 тысячи парковок разместятся на соседних территориях.
Согласно договору с городом, компания может и не брать на себя дополнительные обязательства. Правительство должно было утвердить проекты планировки территории, исходя из существующих на тот момент нормативов, и построить социальную инфраструктуру самостоятельно. Но фактически своя правда есть и у города. Чем меньше социальной инфраструктуры строится в рамках одного квартала, тем больше в нем умещается жилья. А значит, выше прибыльность проекта, говорят эксперты.
В итоге город и инвестор обречены вести торг. Если социальной инфраструктуры в реновируемых кварталах будет построено слишком мало, будущие жители предъявят претензии Смольному. Если ее полностью возложить на инвестора — этот проект лишится финансовой привлекательности. «Решение города возложить строительство социальной инфраструктуры на инвестора несомненно ухудшит экономику проекта. А по некоторым кварталам и вообще сделает дальнейшую работу убыточной. Если в среднем маржинальность проекта реновации составляет 15 – 25%, то при строительстве социалки за счет инвестора и ее безвозмездной передачи она упадет до 5 – 10%», –
При этом планка прибыльности, на которую изначально рассчитывали собственники (основными владельцами компании являются предприниматели Максим Воробьев, Артур Маркарян и Александр Абрамов), составляет 20%, ранее рассказывал Артур Маркарян. А первоначальная планка инвестиций в проект уже поднялась с предполагавшихся 4 года назад 350 млрд до 400 – 420 млрд рублей, в том числе и из-за желания города отказаться от строительства школ и детсадов. Тем не менее компания не готова отказываться от уже начатого проекта, а дополнительные средства под гарантии города рассчитывает занять в банках. Основной кредитор «СПб Реновации» – банк «Санкт-Петербург». Кроме того, средства может выделить и Газпромбанк, рассказал Артур Маркарян.
Между тем проект реновации — не единственный, в котором город убеждает застройщиков брать на себя строительство социальной инфраструктуры. О новой схеме обеспечения строящегося жилья местами в школах и садиках было объявлено этой осенью. Для ее реализации даже были внесены изменения в уставные документы ГБУ «Управление строительными проектами», которое и будет теперь курировать строительство социнфраструктуры застройщиками.
Аналогичные договоры по проектам комплексного освоения территорий (КОТ) подписали уже больше 20 застройщиков. Это крупнейшие игроки рынка – «Группа ЛСР», «ЮИТ», «ЛенСпецСМУ», «Лемминкяйнен», NCC, «Сетл Сити», «Город». Полный перечень компаний, подписавших такие договоры со Смольным, будет сформирован комитетом по строительству к 15 декабря.
Антонина Асанова
«Фонтанка.ру», 04.12.2013