Ценовая ситуация на рынке жилья: Новые тенденции при старых объемах

По данным Комитета по строительству, в 2013 году в Петербурге сдали 2,58 млн кв. м жилья. С января по декабрь было построено 989 жилых домов на 42,5 тыс. квартир. В 2012 году объем ввода был такой же – 2,576 млн кв. м. Но тенденции на рынке строительства в прошлом году проявились новые.

Участники рынка говорят, что этот год с точки зрения развития рынка жилой недвижимости отличался от нескольких предыдущих. Большой объем предложения в строящемся эконом-классе привел к замедлению роста цен на новостройки, а также к увеличению срока экспозиции квартир. При этом спрос на жилье не снизился.

: «Рост стоимости 1 кв. м заметно меньше, чем в 2012 году. По итогам 2013 года стоимость 1 кв. м на первичном рынке выросла на 7,6%, в то время как в прошлом году рост составил около 11%. Вторичный рынок менее активен – по итогам года цены прибавят лишь около 1,5% против прошлогодних 8%».

 «Следствием замедления роста цен стало снижение уровня доходности на рынке строящейся недвижимости для частных инвесторов. Если сейчас она составляет в среднем 15% в год, а для некоторых наиболее ликвидных проектов доходит до 20%, то со следующего года мы прогнозируем снижение до 10-15%. При этом такой способ инвестирования остается самым понятным и доступным для большинства частных инвесторов, поэтому снижения количества инвестиционных сделок мы не ожидаем. Конкуренцию новостройкам начинают составлять апарт-отели, позицио­нирующиеся как более качественный продукт по более низкой цене. Тем не менее пока большинство покупателей осторожничают с этим сегментом, предпочитая стандартный вариант – квартиру», – добавляет Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate.

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, отмечает, что в прош­лом году появилось большое количество новых игроков рынка недвижимости, что также отразилось на увеличении числа новых проектов. «В структуре предложения по районам наибольшее количество новостроек представлено во Всеволожском районе (25%), на Примор­ский и Выборгский районы приходится 10 и 8% соответственно. Наименьшее количество новостроек расположено в Приозер­ском и Выборгском районах Ленин­градской области – около 1%», – продолжает она.

Как говорят аналитики, в настоящее время в Санкт-Петербурге, пригородах и в районах Ленобласти, прилегающих к Петербургу (в которых могут жить люди, работающие в Петербурге) возводится около 7,5 млн кв. м жилья. При этом почти половина от этого объема уже продана. Так, только за первые три квартала 2013 года в Санкт-Петербурге и Ленобласти было продано около 2,66 млн кв. м жилой недвижимости.

Застройщики также не останавливаются на достигнутом и разрабатывают и открывают все новые проекты. «В 2013 году выведено на рынок более 95 объектов (совсем новых проектов или новых очередей уже известных проектов) жилого строительства», – подсчитала Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».

«В настоящее время на рынке жилой недвижимости сложилась ситуация, когда цены растут темпами, сопоставимыми с инфляцией. Среди причин, определяющих такие темпы роста цен, – в первую очередь макроэкономическая стабильность. Кроме того, на ценообразовании на рынке позитивно сказывается и распространение проектов КОТ. Ведь каждый квартал – это от 1 млн кв. м жилья, которые необходимо реализовать в срок от 5 до 12 лет. Продавать такое количества жилья в одном и том же квартале непросто. Ведь покупатели стараются приобретать жилье в уже готовых корпусах, а не в тех, которые только начинают строиться. Все это стимулирует застройщиков к щадящей и продуманной ценовой политике, что, несомненно, очень выгодно покупателям», – уверена госпожа Попова.

По ее оценкам, рост цен на квартиры в строящихся домах на первичном рынке жилья составил 9-11% по итогам 2013 года. Средняя цена квадратного метра в строящемся жилье в Петербурге составила около 93 тыс. рублей к 1 января 2014 года.

Заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов про рост цен на жилье добавляет следующее: «Городские новостройки увеличились в цене по итогам года примерно на 10%. В сегменте пригородных новостроек, где уже намечается определенное затоваривание, рост цен был значительно ниже – около 5%. Не исключено, что предложение многоэтажных проектов в областных районах к концу 2014 года может превысить спрос. Правда, прогнозировать ценовую динамику в следующем году сегодня сложно: пока непонятно, смогут ли застройщики переложить дополнительные затраты на инфраструктуру и страхование на плечи дольщиков или это вызовет значительное сокращение продаж».

«При условии сохранения макроэкономической стабильности вполне вероятно сохранение темпов роста цен на уровне инфляции. Доля квартир, купленных с привлечением ипотеки, растет год от года. По некоторым проектам она достигает 70 и даже 90%. Но в целом по рынку этот показатель зафиксирован на уровне порядка 40%», – резюмирует госпожа Попова.

Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пио­нер», направление «Санкт-Петер­бург», считает, что прирост цен в течение 2014 года можно прогнозировать на уровне 8-10%.

Мнение:

Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Глав­строй-СПб»:

– В Санкт-Петербурге и Ленин­градской области спрос бьет все рекорды. Такого большого спроса на рынке никогда не наблюдалось. Сохранение такого объема спроса возможно только при сохранении темпов роста ипотеки и пополнении предложения новыми объектами. За три квартала 2013 года средняя цена 1 кв. м в Санкт-Петербурге выросла всего на 1-2% (цена указана с учетом скидок). Общий уровень роста цен по итогам года составит 2-4%.

Справка:

Всего же, по данным Службы государственного строительного надзора и экспертизы, к настоящему времени выдано разрешений на строительство в Петербурге 10 млн кв. м жилья. В высокой степени готовности находится проектная документация на 50 млн кв. м жилья.

Роман Русаков

“Строительный еженедельник”, 20.01.2014