Тенденции на рынке коммерческой недвижимости: Склады не успевают за дефицитом
Введенные площади поглощаются еще на стадии строительства
Аналитики подвели итоги развития рынка складской недвижимости в 2013 году. В Петербурге было введено около 100 тыс. кв. м складской недвижимости. В этом году, как ожидают аналитики, ввод будет в два с лишним раза больше. Однако и это не спасет рынок от дефицита, сформировавшегося на рынке: как правило, площади раскупаются еще на стадии строительства.
По данным Colliers International, общий объем спекулятивного предложения (объем сданных и сдаваемых в аренду площадей) на рынке качественной складской недвижимости Петербурга к концу года составил 1169,1 тыс. кв. м. Существенная часть ввода нового предложения пришлась на четвертый квартал: рынок увеличился на 82 тыс. кв. м. Таким образом, объем рынка складских помещений в Петербурге с учетом складов под собственные нужды составляет около 2 млн кв. м.
Как отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle, география ввода в ушедшем году традиционна — это юг города (Шушары и окрестности) и северная часть (Выборгское шоссе).
Наиболее востребованные проекты располагаются в промзонах “Шушары”, “Предпортовая”, “Обухово”, “Горелово”, “Колпино”, “Парнас”, “Каменка”. Для арендаторов складских площадей важно расположение объекта вблизи КАД, качественные подъездные дороги, инженерные коммуникации.
“В последние несколько лет ввод складских площадей был небольшим, в то время как спрос стабильно шел вверх. В итоге в 2013 году мы получили рекордно низкий уровень вакантных площадей — около 1 процента в классах А и В”, —
Ольга Шарыгина, управляющий директор NAI Becar, согласна с коллегой: “Спрос на складские помещения остается на крайне высоком уровне. И это еще более остро ощущается на фоне дефицита качественных предложений в данном секторе. Уровень вакансии снизился до рекордных значений и составил 1-2 процента. Однако даже в случае реализации всех планов и проектов в перспективе не ожидается насыщения рынка”.
Несмотря на низкий объем вакантных площадей, максимальные ставки аренды пока сохраняются на уровне $125-135 за 1 кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). Рынок складской недвижимости сейчас находится на стороне арендодателя. Речь идет о долгосрочных договорах аренды, причем с достаточно жесткими условиями по расторжению договора. Если же говорить о некоторой средней востребованной площади, то средняя площадь запросов составляет 5-10 тыс. кв. м, однако достаточно велико количество запросов как на большие площади, так и на меньшие, отмечают аналитики.
“Локальные девелоперы предпочитают использовать методику расчета аренды по принципу “все включено”, при этом ставки рассчитываются преимущественно в рублях. Иностранные и федеральные игроки рынка продолжают работать со ставками, номинированными в долларах или евро по схеме triple net”, — говорят в Colliers International.
Основными арендаторами качественных складских комплексов остаются торговые и дистрибуционные компании: на их долю в 2013 году пришлось около 53% всех арендованных площадей. Производственные компании в 2013 году существенно увеличили свое присутствие на рынке, повысив свою долю в объеме сделок с 3% до 27%. Доля логистических операторов составила около 19%.
По данным Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, в 2014 году ожидается ввод около 260 тыс. кв. м, из которых 85% относятся к классу А. “Несмотря на значительное увеличение складского предложения, ожидающееся в 2014 году, доля свободных площадей существенно не вырастет, так как большинство площадей в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода. На сегодняшний день более 60 процентов строящихся складских площадей уже занято”, — считает господин Фадеев.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, согласен с коллегой: “Помещения продолжают арендовать еще на начальных этапах строительства, и эта тенденция, скорее всего, продлится еще несколько лет. В связи с этим арендные ставки на складские площади продолжают динамично расти. Также повышается количество сделок в формате build-to-suit как способ минимизировать риски для девелопера”.
В связи со сложившейся ситуацией рентабельность проектов в производственно-складском секторе становится более высокой.
Ольга Шарыгина перечисляет наиболее значимые новые проекты: “В третьем квартале было подписано распоряжение о переводе земель лесного фонда площадью 123,7 га в категорию промышленных земель для размещения еще одного индустриального парка — “Кола” во Всеволожском районе. Реализация проекта займет около семи лет. В Ленинградской области построят логистический комплекс общей площадью около 20 тыс. кв. м. Девелопером проекта выступает компания “Энерго”. В планы компании входит строительство еще одного складского комплекса, в Тосненском районе. Строящиеся комплексы будут относиться к классу А”.
“В 2014 году ожидается открытие пяти складских проектов суммарной площадью около 180 тыс. кв. м, которые будут реализованы как действующими игроками складского рынка, так и новыми. Так, компания “Адамант”, ранее специализировавшаяся на девелопменте торговых центров и бизнес-центров в Петербурге, анонсировала строительство первой очереди крупного складского проекта “Армада Парк” на юге города. Общая площадь складского комплекса составит 75 тыс. кв. м. Также ожидается расширение существующих складских комплексов за счет строительства новых очередей, в том числе, таких проектов, как Санкт-Петербургский терминальный комплекс (девелопер — “Инвест-Бугры”, Nordway Logistic Park (девелопер — BSV), логопарк “Осиновая роща” (девелопер — корпорация “Стерх”). Наблюдается рост интереса непрофильных девелоперов к складскому рынку Петербурга и Ленинградской области”, — рассказали в Colliers International.
Олег Привалов
“Коммерсант С.-Петербург”, 22.01.2014