Дешевые квартиры. Новостройки предместий Петербурга: ждать ли снижения цен?

Число новостроек на окраинах Петербурга и в его пригородах растет. Конкуренция среди них увеличивается, а спрос уже сейчас значительно отстает от предложения. Не исключено, что это может привести к снижению цен на жилье в новых районах массового строительства.

Эксперты давно предупреждали о том, что постоянный рост объемов жилья, строящегося на окраинах Петербурга и прилегающих землях Ленобласти, может привести к дисбалансу спроса и предложения. Судя по всему, угроза затоваривания рынка не была преувеличенной.   

Пригородный дисбаланс

Начнем с цифр. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», по итогам прошлого года на окраинах Петербурга (Шушары, северо-западная часть Приморского района, ЮЗПЧ и т. д.) и ближайших к нему территориях Ленобласти ( Кудрово, Янино, Новое Девяткино, Мурино и т. д.) в продажу было выведено 2,24 млн кв. м жилья.

Но если взять в расчет нераспроданное жилье, поступившее на рынок ранее 2013 года, то фактический объем предложения на этих территориях сегодня значительно больше – как минимум на 10-15%.

При этом объемы продаж на рынке пригородных новостроек в 2013-м заметно отставали от предложения. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», по итогам прошлого года застройщики на окраинах реализовали 1,1 млн «квадратов». что в пригородных новостройках было продано около 1,2-1,3 млн «квадратов».

То есть получается, что предложение сейчас превышает спрос практически в два (!) раза.

При этом объемы жилья в приграничье растут. Официальных итогов по объемам сдачи жилья в 47-м регионе за 2013 год пока не подвели: по неподтвержденным данным, областные застройщики сдали около 1,5 млн «квадратов». Эксперты говорят о том, что уже через два-три года в Ленобласти будут сдавать не менее 2,5 млн кв. м жилья, большую часть которого построят в ближайших пригородах Петербурга.

Застройщики планируют и дальше активно осваивать южные пригороды Петербурга, продолжается запуск новых проектов на территориях массовой застройки Всеволожского района Ленобласти. Это и немудрено: ведь в обжитых районах Петербурга почти не осталось свободной земли под застройку. В прошлом году на торгах Фонда имущества реализовали всего четыре участка под строительство жилья. А земли, выставленные на продажу частными компаниями, в большинстве случаев не обеспечены необходимыми градостроительными документами.

Отстающий спрос

При всем том эксперты уверены, что спрос на пригородные новостройки все равно продолжит расти. По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в течение 2010-2013 годов продажи на рынке строящегося жилья ежегодно увеличивались на 500 тыс. кв. м. По ее мнению, и в нынешнем году спрос увеличится как минимум на столько же. Правда, эксперт берет в расчет объемы жилья, реализуемого как в Петербурге, так и в ближайших пригородах. Директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева подчеркивает, что в прошлом году увеличивался спрос именно на новостройки вблизи КАД. «Практически каждая компания, которая строит жилье в приграничных районах Петербурга, на текущий момент продает от 50 до 100 квартир ежемесячно, что подтверждает высокий интерес к недвижимости на окраинах», – говорит она.

Действительно, подавляющее большинство покупателей новостроек «голосуют рублем» и предпочитают приобретать самое дешевое жилье. Которое главным образом возводят именно вблизи Кольцевой автодороги.

Тем не менее объективные предпосылки для значительного увеличения спроса, способного «переварить» постоянно растущие объемы пригородных новостроек, пока отсутствуют.

Приграничный дисконт

Увеличение объемов строительства на окраинах усиливает конкуренцию среди застройщиков и их проектов. Потому компании все чаще проводят различные акции – суть подавляющего большинства из них сводится к предоставлению скидок. За счет чего фактическая цена сделки может быть меньше на 15-20% – по сравнению с заявленной в рекламных объявлениях. «Очевидно, что конкуренция на рынке пригородных новостроек обострится. Это увеличит предоставляемый компаниями дисконт, за счет которого стоимость жилья будет снижаться. Хотя в рекламных объявлениях она остается прежней, а по некоторым объектам – даже растет», – говорит руководитель Центра исследований и аналитики ГК «БН» Марина Чижкова.

Застройщики также утверждают, что в нынешнем году указанный в рекламных объявлениях «ценник», скорее всего, останется на прежнем уровне. Это подчеркивают в компаниях, которые сами возводят жилье эконом-класса на окраинах.

Зато продолжение «аттракциона неслыханной щедрости» в виде существенных скидок неизбежно. «Очевидно, что компании будут активней создавать дополнительные преференции для своих покупателей – предоставлять еще более выгодные варианты рассрочек, договариваться с банками о запуске новых ипотечных программ», – уверен генеральный директор АН «Новый Петербург» Андрей Вересов.

Качество растет

Но для сохранения объемов продаж на растущем рынке пригородных новостроек многие девелоперы сейчас начинают повышать качество предлагаемого ими продукта. В частности, обеспечивают свои проекты необходимыми социальными объектами – не дожидаясь, пока этого потребуют власти.

Очевидно, что компании, которые строят на окраинах Петербурга многоэтажки с большим числом «однушек» и студий, но не предусматривают необходимой для жизни инфраструктуры, проиграют в конкурентной борьбе. Уже известны случаи, когда граждане, не дожидаясь передачи квартир, пытаются забрать у застройщиков заплаченные за квартиру деньги и приобрести на них более качественное жилье. Причем иски о расторжении договоров чаще подают именно в отношении компаний, которые возводят жилье в ближайших пригородах Петербурга.

Сергей Бардин

“БН.ру”, 29.01.2014