Фонтанка. Аренда начала падение
01 июля 2014
Игроки петербургского рынка аренды жилья фиксируют обвал спроса, сравнимый с кризисным, на фоне стабильного роста числа сдаваемых квартир. Почти каждая вторая квартира в новостройках не обживается собственником, а выходит на рынок аренды. За счет этого цены на популярные объекты не растут уже с осени, а на неликвидные — снижаются на 10 – 20%, уверены эксперты. Это первый «провал» за посткризисные годы. Ранее рынок демонстрировал стабильный рост на 10 – 15% в год.
Аналитики рынка аренды жилья фиксируют небывалую диспропорцию – падение спроса на квартиры при постоянном росте предложения. Тенденция проявилась в прошлом году и продолжается в этом. Сроки экспозиции квартир растянулись до небывалых 1,5 месяца, тогда как еще пару лет назад две недели считались катастрофическими. Вслед за спросом ползут вниз и цены.
С февраля этого года средние цены на аренду жилья упали на 15%, в ряде случаев — на 20%, утверждают в АН «Итака». «Если еще осенью прошлого года стоимость аренды однушки в старом фонде вне исторического центра составляла около 20 тыс. рублей в месяц без учета коммуналки, в новых домах — 25 тысяч, то теперь по такой цене квартиры сдать практически невозможно. Цена снизилась до 17 и 20 – 22 тыс. рублей для старого и нового фонда, соответственно», – говорит Алла Казакова, заместитель директора по аренде АН «Итака». Аналогичная ситуация с двушками – цены на них снизились с 23 – 25 до 18 – 20 тысяч рублей.
Снижение ставок на 10 – 15% с января этого года фиксируют и в «Петербургской недвижимости». Однако называют его сезонным и типичным для рынка. В АРИНе ситуацию на рынке аренды жилья характеризуют как стагнирующую. «Мы видим значительный рост сроков экспозиции. Если ранее ликвидный объект сдавался за один-два просмотра, то сегодня срок сдачи составляет до двух недель. Объект, который сдавался за неделю, сегодня может «зависнуть» на месяц», – добавляет Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АРИН.
Основная причина стагнации и сокращения цен — заметное превышение предложения над спросом. Оценить, насколько велик разрыв, профессионалы не решаются — рынок аренды жилья в основном «серый» и какой-либо статистики по нему нет. Наибольший профицит предложения — в активно строящихся районах: в Девяткино, на Парнасе, в районе Каменки, Кудрово и Рыбацком.
До 50% квартир во вводимых в эксплуатацию домах покупается с целью вложения денег и выводится на рынок аренды, считают специалисты. Согласно официальным данным, в 2013 году в границах Петербурга введено почти 2,6 млн кв. м. Вместе с активно застраивающимися областными пригородами — Мурино, Кудрово, Бугры — цифра достигает 3 млн кв. м. Половина, соответственно, – около 1,5 млн кв. м. Бум на инвестиционные покупки жилья произошел в начале этого года, после резкого падения курса рубля.
На эту диспропорцию наложилось падение покупательной способности, считает Алла Казакова. С начала этого года в Петербурге отмечен резкий рост цен на продукты. Кроме того, по данным Петростата, с января по май подорожал бензин — на 2 – 5% в зависимости от качества топлива, скакнули цены на некоторые лекарства — до 50% http://doctorpiter.ru/articles/8886/. Также подорожали доллар и евро, а значит — покупки за рубежом.
Еще одна причина — доступность ипотеки. Фактически выплаты по кредиту за однокомнатную в «заКАДье» могут незначительно превышать стоимость ее аренды. «На мой взгляд, текущий переизбыток предложения связан со стремительным развитием ипотечного рынка. Для потенциальных покупателей созданы оптимально комфортные условия для приобретения жилья, поэтому в аренде квартир население постепенно перестает нуждаться», – говорит Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар».
Арендные ставки в Петербурге выше среднеевропейского уровня. По данным ГК «Бюллетень недвижимости», в мае средняя цена найма однушки в Петербурге, включая центральные районы, составила 20,3 тысячи рублей. Тогда как стоимость аренды жилья, например, в Берлине, по данным портала Globalpropertyguide.com, составляет 11 – 12 евро за кв. м в месяц. Это около 500 – 550 рублей за «квадрат». Для однушки площадью 30 кв. м – это 15 тысяч рублей в месяц. Во Франкфурте жить дороже — 14 – 16 евро, то есть 650 – 750 рублей. Квартира в Мюнхене обойдется в 16 – 17 евро, или 750 – 780 рублей.
Аналогичные цены в Испании — 12 – 14 евро за «квадрат» жилья в Мадриде и 11 – 14 в Барселоне. Это 15 – 19,5 тысячи за 30-метровую квартиру. В Будапеште еще дешевле — от 6 до 12 евро. То есть снять небольшую квартирку можно всего за 6,5 тысячи рублей. Дороже всего, конечно, в Лондоне. Средняя стоимость аренды жилья — от 36 до 65 фунтов стерлингов за кв. м в месяц. То есть все та же однушка обойдется, как минимум, в 62 тысячи рублей.
К российским городам-миллионникам Петербург ближе. В Екатеринбурге средняя цена аренды квартиры – 19,7 тысячи рублей в месяц. Это данные ГК «Бюллетень недвижимости». В Краснодаре – 18,8 тысячи рублей в месяц. В Новосибирске арендовать квартиру вблизи станции метро или в центре также можно за 18 – 19 тысяч рублей. Тогда как средняя цена на аренду квартиры в Москве – 37,1 тыс. руб. в месяц.
При этом в мнении, будут ли арендные ставки расти в этом году, эксперты расходятся. В «Итаке» и АРИНе прогнозируют дальнейшую стагнацию. В «Петербургской недвижимости» считают иначе. «Думаю, что к августу ставки увеличатся на те же 10 – 15%, как всегда, из года в год, бывает в этом месяце», – говорит Вероника Сурнина, старший менеджер департамента аренды компании.
Каким окажется рынок в долгосрочной перспективе, и вовсе никто предсказывать не берется. К примеру, одно из возможных следствий повышения конкуренции среди арендодателей – внедрение западной практики. В Европе услуги риелтора оплачивают пополам обе стороны — и наниматель, и наймодатель жилья. Тогда как в России эти траты — как правило, равные стоимости одного месяца аренды, — ложатся на плечи арендатора.