Коммерческая недвижимость. Офисная оптимизация
03 июля 2014
В середине лета спросом пользуются лишь офисные помещения вблизи оживленных транспортных магистралей и в окрестностях метро. Большинство арендаторов снова задумываются об оптимизации расходов. Средний уровень ставок снизился на 3-5%, если сравнивать с началом года, а некоторые конторы подешевели уже на 15-20%.
Более половины встроек в офисных листингах имеют размер до 100 кв.м, четверть вариантов – помещения свыше 200 «квадратов». Срок экспозиции привлекательных объектов составляет не более полутора месяцев. Интерес арендаторов вызывают в основном встройки, расположенные на первых двух нежилых этажах, с двумя входами и мощностью до 15 кВт. На объекты, где вход со двора, спрос меньше.
Однако в предложении много бывших квартир. Обычно у них только один вход и мощности от 3 до 10 кВт. Реже встречаются конторы (150-350 кв.м), изначально расположенные в нежилом фонде. За такие объекты просят не менее 900 руб./кв.м.
В целом же арендные ставки варьируются в зависимости от локации в пределах 600-1900 руб./кв.м в месяц. Если не предъявлять повышенных запросов к качеству объекта, в центре города можно найти контору во встройке за 750-900 руб./кв.м в месяц, в спальных и промышленных зонах – за 550-800 рублей.
Основной игрок на рынке купли-продажи – Фонд имущества. Средняя начальная стоимость городских помещений на аукционах – около 57 000 рублей за метр. Торг за них обычно невелик, редко какой лот дорожает более чем в полтора раза. Наоборот, все чаще покупатель находится лишь на повторном аукционе – после снижения цены.
Частные помещения в центральных районах выставляют по 110 000-170 000 руб./кв.м, дворовые варианты в «спальниках» обычно ценятся от 60 000 до 95 000 рублей.
Традиционно больше половины офисных вакансий приходится на центр города. В основном это скромные конторы не более 100 «квадратов», имеющие входы со двора. Самое обширное предложение, естественно, в Центральном районе. Объекты сосредоточены в зоне Невского, Литейного, Владимирского, Лиговского и Суворовского проспектов. Арендные ставки, как правило, варьируются в диапазоне 700-1550 руб./кв.м. Цена встроек может доходить до 300 000 руб./кв.м, но в среднем не превышает 180 000 руб./кв.м.
В первом полугодии можно было подыскать себе контору до 500 кв.м даже на Невском проспекте. Ставки на главной магистрали достигают 2500 руб./кв.м в месяц.
Ценники на офисы Васильевского острова существенно не меняются уже несколько лет. В продаже есть варианты до 300 кв.м по 70 000-130 000 руб./кв.м (как правило, за 15-й линией). Снять контору в исторической части острова можно от 500 до 1250 руб./кв.м в месяц.
Листинг на Петроградской стороне разнообразен: появлялись варианты даже на Большом проспекте, хотя большинство вакансий сохраняется на тихих улочках, ближе к станциям «Спортивная» и «Горьковская».
Средние ставки – от 800 до 1300 руб./кв.м в месяц.
Цена продажи доходит до 240 000 руб./кв.м.
В Адмиралтейском районе самые высокие ставки на офисы по-прежнему держатся в окрестностях Сенной площади, однако варианты там появляются редко. Наибольшее количество вакантных встроек – вблизи пл. Труда (по 1100-1300 руб./кв.м). Объектов на продажу немного, за них обычно просят 70 000- 135 000 руб./кв.м.
В Московском районе больше всего вариантов в аренду встречается внутри кварталов, а вот найти контору с выходом на Московский проспект затруднительно.
В продаже появились варианты в новостройках – до 180 000 рублей за «квадрат».
В других районах офисная конъюнктура почти не меняется. Так, объекты площадью до 100 кв.м в Кировском районе можно снять за 400-600 руб./кв.м в месяц. Дефицит офисов наблюдается в Невском районе. По наиболее высоким ставкам – до 1200 руб./кв.м – предлагаются площади в Приморском и Красногвардейском районах. А наибольшее количество новых контор сейчас сосредоточено в Красногвардейском районе. Их предлагают в собственности от 69 000 до 145 000 руб./кв.м.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Екатерина Лапина, вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АРИН:
– На офисном рынке нет активности. Арендодатели стали лояльнее и предоставляют скидки в пределах 15%. Собственники новых бизнес-центров надеются на миграцию арендаторов, но с учетом заявленных ставок мы вряд ли увидим ее в этом году. При продаже наиболее ликвидных офисов, расположенных вдоль основных магистралей в центре города, цены составляют 150 000-210 000 руб./кв.м. Самые высокие арендные ставки – тоже в Центральном районе: 1200-2200 руб./кв.м в месяц.
Что касается офисного рынка в Ленобласти, там предложение ограничено и представлено далеко не везде. Дороже всего аренда в административных центрах Всеволожского, Выборгского и Гатчинского районов: 750-800 руб. за «квадрат» в месяц.
Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris | CBRE:
– Локация уже не столь заметно влияет на арендную ставку. Фактор местоположения остается основополагающим только для Невского проспекта. Потенциальные арендаторы в первую очередь оценивают уровень заполняемости бизнес-центра и его качественные характеристики. Объем предложения новых офисов растет значительно быстрее, чем спрос на них. Клиентов отталкивают завышенные расценки. Так, на рынок вышли сразу три новых БЦ класса А: Eightedges, Electro и бутик-офис центр «Пассаж», – где площади предлагают не дешевле 1900 рублей за кв.м в месяц (с учетом НДС), что значительно выше среднерыночного уровня.