Коммерсант. Американские горки рынка жилья
07 июля 2014
Первое полугодие 2014 года для рынка строящейся жилой недвижимости Санкт-Петербурга выдалось крайне неравномерным: небывалый скачок спроса в начале года сменился стагнацией рынка и спадом цен в конце весны. Эксперты возлагают надежды на осень, полагая, что падение спроса связано лишь с сезонными факторами. При этом на рынке наблюдается затоваривание: за первые полгода жилья введено почти в полтора раза больше, чем год назад.
За шесть месяцев 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 1,411 млн кв. м жилья — это 733 новых дома на 24,9 тыс. квартир в различных районах города.
Тройка районов — лидеров по вводу квадратных метров остается прежней: Приморский (237,409 тыс. кв. м), Пушкинский (191,312 тыс. кв. м) и Невский (186,333 тыс. кв. м).
Как передает пресс-служба комитета по строительству Петербурга, в начале лета увеличилась динамика индивидуального строительства. Пушкинский район, уступивший на месяц лидерские позиции, вновь стал первым, где по состоянию на 1 июля построено 219 домов общей площадью 28,169 тыс. кв. м. Курортный район, не сумевший удержать лидерство, вернулся на второе место рейтинга со 104 домами общей площадью 24,536 тыс. кв. м. Стремительно начинавший районную гонку индивидуального строительства Приморский район с марта стабильно занимает третью позицию (77 домов на 18,691 тыс. кв. м).
Аналитики отмечают, что по сравнению с первым полугодием прошлого года рост объемов ввода жилья в Петербурге составил почти 50%.
Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО “Главстрой-СПб”, считает, что вывод новых проектов в 2013 году стал рекордным за всю историю. По его данным, по сравнению с октябрем 2013 года предложение выросло на 10,7%. “В текущий момент на рынке экспонируется 3,093 млн кв. м жилья. Предложение квартир увеличивается, что говорит о росте конкуренции между девелоперами в случае снижения объема продаж”, — рассказывает господин Буслов.
По оценке специалистов “Главстрой-СПб”, по итогам 2013 года объем спроса составил 3,4 млн кв. м. В первом квартале 2013 года объем спроса был на уровне 1,1 млн кв. м. В первом квартале 2014 года объем спроса составил уже 1,3 млн кв. м.
“На сегодняшний день более чем 30 процентов от всего объема предложения на рынке новостроек Петербурга (без учета Ленобласти) заявлены со сроками сдачи в 2014 году. А с учетом бурно развивающихся приграничных районов эта цифра может легко достичь и 40 процентов. Все это позволяет сделать вывод о том, что ключевой тенденцией первого полугодия 2014 года стал стремительно растущий объем не только ввода в эксплуатацию, но и вывода в продажу новых объектов, значительной частью которого являются проекты комплексного освоения территорий (КОТ)”, — говорит Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО “Группа Прайм”.
Он считает, что, с одной стороны, большое количество проектов КОТ благоприятно для потребителя, так как зачастую это проекты с единой концепцией, с наличием инфраструктуры, пусть и не всегда достаточной. Да и девелоперу по совокупности факторов гораздо проще осваивать крупное “пятно” в несколько очередей, нежели заниматься точечной застройкой. С другой стороны, массовая застройка многоэтажным жильем в рамках КОТ на окраинных территориях города может привести к затовариванию рынка. Кроме того, за интенсивным развитием жилой застройки в приграничных районах зачастую не успевают инфраструктура и общественный транспорт.
Елена Лашаева, генеральный директор АН “АРИН”, при этом отмечает: “Первые шесть месяцев 2014 года для строящегося рынка Петербурга выдались неоднородными. Весенний ажиотажный всплеск сменился резким падением покупательского спроса к началу лета. Цены в ряде строящихся объектов показали рост на 10-15 процентов, а потом вновь упали до уровня декабря прошлого года. Еще одна тенденция: внушительные объемы вывода на рынок новых проектов”.
Пиковые показатели спроса на строящееся жилье были зафиксированы экспертами АРИН в феврале и марте 2014 года. В эти месяцы число запросов увеличилось на 34%, а количество заключенных договоров — на 27%. “В том числе рост произошел и за счет инвестиционных покупок. Наиболее ощутим всплеск спроса оказался для компаний, строящих жилье в сегменте экономкласса. Если в феврале новые квартиры чаще приобретались для вложения средств, то в конце марта покупатели уже в буквальном смысле собирали последнее для квартиры “для жизни”. В апреле был достигнут так называемый “психологический потолок” цены, после которого стагнировали продажи в сегменте строящейся недвижимости и появился явный интерес к вторичному рынку. Когда застройщики увидели резкий спад спроса, они среагировали на это понижением цен. В конце апреля и начале мая почти все девелоперы стали проводить различные акции и распродажи квартир. Однако, несмотря на понижение цен, весь май активность спроса на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга демонстрировала отрицательную динамику. Тенденция продолжилась и в июне. Мы видим спад активности покупателей, однако он уже не столь велик. В целом с начала месяца рынок просел на 0,3 процента, и эти показатели уже можно отнести к сезонным. К осени мы рассчитываем на традиционное оживление рынка”, — говорит госпожа Лашаева.
Ирина Онищенко, директор по продажам группы компаний “Эталон”, говорит: “Несмотря на ажиотажный спрос, который наблюдался в первом квартале 2014 года и был обусловлен падением курса рубля и в целом нестабильной экономической и политической ситуацией в стране, цены за первое полугодие на рынке строящегося жилья Петербурга выросли не столь существенно — на 2,9 процента (примерно такой же рост цен наблюдался в первом полугодии прошлого года — 3,4 процента). Отсутствие роста цен, несмотря на столь существенный всплеск спроса в первые месяцы этого года, объясняется выходом большого количества новых проектов на рынок — они стали своего рода сдерживающим фактором для резкого ценового скачка, который мог произойти. Большая часть нового жилья на сегодняшний день выходит в рамках уже строящихся крупных объектов, выведенных на рынок ранее. По предварительным данным, объем выхода на рынок нового жилья в первом полугодии этого года сопоставим с объемом выхода жилья за аналогичный период прошлого года, и составляет он более 2 млн кв. м”.
В мае, констатируют эксперты, спрос вернулся в привычное русло. В настоящий момент наблюдается небольшой спад активности покупателей, связанный с началом летнего сезона и поры отпусков.
“Несмотря на волну ажиотажного спроса в марте-апреле и, как следствие, повышение цен отдельными девелоперами в среднем на 3-5 процентов, сегодня стоимость жилья откатилась на уровень конца 2013 — начала 2014 года. В среднем по городу цена за квадратный метр составляет около 95 тыс. рублей”, — подтверждает слова коллеги господин Берников.
Сейчас, по его словам, наблюдается летнее затишье, далее можно прогнозировать традиционный подъем спроса с начала осени, сопровождающийся плавным ростом цен до конца года. Резких скачков либо падений не ожидается. “И к концу декабря средняя цена реализации жилья достигнет отметки 98-100 тыс. рублей за “квадрат””, — дает прогноз господин Берников.
“Средняя цена на рынке жилья в массовом сегменте в черте КАД осталась на прежнем уровне и составляет около 83 тыс. рублей за квадратный метр. В популярных новостройках города наблюдается положительный рост средних цен предложения. В удаленных районах Петербурга и ближайших территориях Ленинградской области средняя цена увеличилась на 1,1 процента”, — говорит господин Буслов.