Коммерческая недвижимость: Торговая разминка
10 июля 2014
С начала года собственники и арендаторы торговых объектов ведут напряженные переговоры о фиксации валютного курса в контрактах. Большинство ритейлоров пока не соглашаются на ежегодную индексацию арендных платежей.
В течение первого полугодия стоимость аренды торговых площадей существенно не менялась. Правда, подешевели некоторые объекты на основных городских магистралях: Невском и Московском проспектах, а также на Большом П.С.
Объем предложения слегка увеличился. Арендаторы стали дольше выбирать варианты, однако их первоначальные ожидания чаще не оправдываются. В обжитых спальных районах пустующих помещений немного. В новостройках Приморского, Выборгского, Красносельского районов выбор есть, однако наиболее ликвидные встройки сдаются (по предварительным договорам аренды) задолго до завершения строительства дома.
Начали закрываться магазины в не самых популярных торговых центрах. Крупные сетевики продолжают оптимизировать портфель арендуемых площадей и расторгают невыгодные контракты, если нет возможности пересмотра ставок. Большинство ритейлоров предпочитают сохранить за собой занимаемые площади, но при этом не согласны на ежегодную индексацию, а наоборот, просят снизить арендную плату. Дисконт, как привило, просят те, чей бизнес сильно зависит от валютных колебаний.
За последние полгода в городе введен только один новый ТЦ – «Торговый двор» на Московском шоссе (к аренде пригодно 15 900 кв.м).
Наиболее ликвидные встроенные помещения традиционно расположены вблизи станций метро и вдоль основных торговых коридоров: Невский проспект, Садовая улица, Средний проспект В.О., Большой проспект П.С., Большая Конюшенная улица, пр. Энгельса, пр. Просвещения, Ленинский и Московский проспекты.
В центральной части города выше доля ресторанов и кафе, а также магазинов одежды, а в «спальниках» преобладают точки, оказывающие услуги населению и реализующие товары для дома. Самые дорогие встройки сосредоточены на Невском проспекте, хотя ставки там и снизились в среднем до 10 000 руб./кв.м в месяц.
Стоимость аренды на Петроградской стороне, как правило, не превышает 6000 рублей/кв.м в месяц. За встройки на Загородном и Владимирском проспектах дают не более 4500 рублей. У станции «Московская» ставки варьируются от 5000 до 7500 рублей, а в районе Сенной площади – от 3000 до 5000 руб. Ценники в торговых зонах, примыкающих к метро в крупных спальных микрорайонах, сохраняются на уровне первого квартала – в среднем 2000-3500 руб./кв.м в месяц. Уровень ставок здесь порой сопоставим с цифрами, характерными для центральных улиц города. Сильнее всего расценки варьируются на окраинах.
Так, помещение во дворе можно снять и за 500-600 руб./кв.м в месяц, а за встройки в проходных местах просят 2500 рублей. Рынок купли-продажи довольно фрагментарен. Успешнее всего продаются помещения до 350 кв.м. Большая часть вариантов переоценена, что удлиняет переговоры с потенциальными покупателями. В центральных торговых коридорах объекты реализуются от 150 000 до 400 000 руб./кв.м, в популярных «спальниках» цены достигают 300 000 рублей за «квадрат».
Новостройки остаются одной из немногих перспективных ниш для развития ритейла. Экспозиция помещений в новых домах составляет от трех месяцев до полугода. Профиль будущих арендаторов зачастую определяется еще на этапе проектирования, что позволяет обеспечить необходимые технические условия. Ставки на торговые площади в новых ЖК достигают 2500 руб./кв.м в месяц.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Екатерина Лапина вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АРИН:
– В первом квартале многие представители ритейла приостановили развитие, однако сейчас ситуация выровнялась. Кроме того, мы видим увеличение спроса на покупку площадей. Он вырос на примерно на 14%, если сравнивать с 2013 годом. Естественно, дороже всего варианты в центральных районах города, цена которых может достигать 1 млн рублей за квадратный метр.
Ставки аренды остаются прежними. Вблизи популярных станции метро помещения могут стоить 5000-5500 рублей за кв.м в месяц. В торговых комплексах, если речь идет о площадях до 100 метров, расценки составляют 3000-3500 рублей. Максимальная запрашиваемая ставка, по нашим данным, составляет 21 000 руб./кв.м в месяц.