БН.ру: Стрит-ритейл Петербурга «подсел», но держится
11 июля 2014
Рост арендных ставок на помещения первых-вторых этажей, предназначенные для торговли или сферы услуг, в течение первого полугодия 2014 года лишь немного опередил показатели уровня инфляции. А в некоторых локациях мегаполиса значительно упал.
Прорехи
На Лиговском проспекте в связи с закрытием одноименной станции метро на капитальный ремонт ставки и вовсе рухнули – по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», на 40%. Это понятно, все-таки снизилась «проходимость». Однако ставки аренды помещений стрит-ритейла «подсели» и в других локациях исторического центра города, где ничего не закрывали. В частности, цена аренды в районе станции метро «Площадь Восстания» упала на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Падение отмечено и вблизи «Василеостровской» – на 10%.
Такой тренд может показаться странным и нелогичным, ведь арендаторы, казалось бы, покидают самые лучшие места. Но дело в том, что открывшиеся в последние годы крупные торговые центры, как «Галерея» вблизи площади Восстания или «Лиговъ» на Обводном канале, предлагают предпринимателям готовые помещения по привлекательной цене.
Алкоголь
Собственники объектов стрит-ритейла в основном неохотно идут на снижение арендных ставок. Специалисты называют это завышенными ожиданиями.
Когда-то прибыльные объекты теряют арендаторов. На витринах появляются надписи «аренда» или «продажа». Тем не менее владельцы помещений на первых этажах упрямо удерживают ставки – видимо, по привычке или в надежде, что рубль все-таки станет тверже.
В этой ситуации наиболее востребованными оказались помещения «мелкой нарезки» – до 150 кв. м. По сведениям экспертов АРИН, совокупная доля предложений объектов стрит-ритейла площадью до 150 кв. м сегодня составляет 62% рынка, площадью от 151 до 350 кв. м – около 29%.
Интерес представителей малого бизнеса к крошечным торговым площадям отчасти связан с лимитом на торговлю алкогольной продукцией – в супермаркетах после 22 часов бутылку пива купить невозможно, зато в полуподвальных помещениях с вывеской «Продукты» алкоголь отпускают в любое время суток. Ассортимент продуктов в таких магазинах, как правило, оставляет желать лучшего, из хлебобулочных изделий часто только лаваш. Зато дешевое пиво и водка представлены во всем разнообразии. Такие помещения прибыльны и будут пользоваться спросом вне зависимости от закона об ограничении продажи спиртосодержащей продукции.
Продукты и общепит
В большинстве объектов общепита, которые еще недавно заполнялись клиентами под завязку, теперь легко найти свободный столик. Однако в основных торговых коридорах кафе и рестораны процветают. По оценкам экспертов компании JLL, около 25% всех помещений стрит-ритейла оккупировал именно общепит. В большой моде суши-бары. Чуть более дорогие помещения в основном занимает среднеазиатская, кавказская кухня, а также итальянские рестораны. Самые шикарные площади (в нескольких шагах от метро) – MacDonald’s и прочие продавцы фаст-фуда.
Нельзя сказать, что на рынке нет роста. По крайней мере, он заметен на объектах, расположенных в новых жилых микрорайонах, где существует дефицит торговых площадей. Уровень вакансии там несколько вырос, но незначительно. Отчасти это связано с нежеланием собственников корректировать цену, а также с общим спадом экономической активности.
Помимо новых кварталов устойчиво пользуются спросом объекты стрит-ритейла на участке Невского проспекта от пересечения с Малой Морской улицей до площади Восстания. Здесь зафиксированы самые высокие ставки аренды. В период зимы-весны 2014 года размер ставки на этом отрезке составлял 7-12,5 тыс. руб. в месяц (включая НДС и коммунальные услуги). Второе место, с большим отрывом, занимает территория вблизи станции метро «Московская» – 4,5-8 тыс. руб. за кв. м. Для сравнения: в одном из окраинных районов города, вблизи станции метро «Проспект Большевиков», аренда коммерческих помещений на первых этажах стоит всего 1,2-1,4 тыс. руб. за «квадрат». Тенденция сохранится – Невский проспект был и будет оставаться дорогим.
Вообще, по словам руководителя Центра исследований и аналитики ГК «БН» Марины Чижковой, «во времена экономической нестабильности продуктовый ритейл стал единственным исключением из общего правила, демонстрируя активный рост и развитие».
Кроме того, в связи с наступившим летним сезоном усилили свою активность и операторы кафе и ресторанов – на их долю пришлось 20% всех сделок.
Наибольшее количество кафе и ресторанов сосредоточено в торговых коридорах в центре Петербурга. Там их доля в среднем составляет 25% от общего числа арендаторов, а на некоторых магистралях значительно превышает этот показатель, достигая максимального уровня на сформировавшихся ресторанных улицах. Например, около 50% помещений занимают рестораны на улице Рубинштейна. Свыше 40% – на Большой Морской. На 6-й и 7-й линиях Васильевского острова – 30%. В главном торговом коридоре города, на Невском проспекте, ресторанами и кафе занято 28% объектов стрит-ритейла.
Цирюльни и клиники
В первом полугодии 2014 года эксперты заметили повышение интереса арендаторов к помещениям, предназначенным для салонов красоты и коммерческих клиник. Спрос на такие объекты прежде всего возрос в развивающихся спальных районах Петербурга.
Наличие стабильного потока посетителей и высокий уровень платежеспособности жителей в районах новой жилой застройки делают эти зоны чрезвычайно привлекательными для арендаторов. Сейчас уровень ставок в некоторых спальных районах сопоставим со ставками на центральных улицах города. Зимой-весной 2014 года наибольший рост был зафиксирован именно во второстепенных торговых коридорах мегаполиса.
Рассматривая средние цены предложения на рынке продажи встроенных помещений, можно отметить, что самыми дорогими являются объекты торговли и сферы услуг. Как сообщают аналитики БН, в среднем цена в первом полугодии 2014-го составила 133,5 тыс. руб. за кв. м. Для сравнения: цена офисных помещений на первых этажах жилых зданий за этот же период была чуть менее 100 тыс. руб. за кв. м (не путать с офисами в бизнес-центрах высокого класса).
Коммерческие помещения на рынке строящегося жилья в первом квартале 2014 года предлагались в среднем по 127,2 тыс. руб. за кв. м.
Изменение за период с 2011-го по июнь 2014 года составило в среднем от 17,4 до 32%: на помещения торговли и сферы услуг – 20,7%, на офисные помещения – 17,4%, на объекты различного назначения – 17,5%. Коммерческие помещения, расположенные в строящихся домах, в целом по рынку показали изменение 32%.
Аутсайдеры и лидеры
По районам Петербурга в первом полугодии 2014 года минимальным по количеству объектов, выставленных на продажу, является самый отдаленный от центра район – Красносельский. По стоимости он также один из самых дешевых – 93 тыс. руб. за кв. м. Самый дорогой – Центральный район (153 тыс. руб.), где количество объектов является максимальным и занимает 19% от всего объема предложения по данному сегменту.
Как случалось и в прошедшие кризисные периоды, на фоне экономической нестабильности продуктовый ритейл остается исключением из общего правила: в то время как все теряют арендаторов, магазины продуктов питания демонстрируют рост.
Наиболее активно развивались операторы общественного питания и продуктовые сети. В течение первого квартала наиболее высокую активность проявляли арендаторы кафе и ресторанов. Большая доля в сделках приходилась именно на этот сегмент, причем свыше половины арендаторов предпочли разместиться в центральной части города. Зимой-весной 2014 года 70% всех площадей было отдано именно под общепит и продуктовый ритейл. При этом на долю общепита пришлась пятая часть всех сделок стрит-ритейла.
В заключение стоит отметить достаточно новый тренд аренды-продажи стрит-ритейла. Это встроенные помещения в новых кварталах с высокой плотностью застройки. Они могут предлагаться в продажу по цене даже выше, чем в готовых объектах ближайшего обжитого района, но при условии, что в шаговой доступности нет таких действующих объектов (аптек, магазинов, сферы услуг и пр.).
Словом, рынок развивается дифференцированно. В определенных локациях, несмотря ни на какие стагнации, внешнеполитические проблемы и тревожные ожидания кризиса, ставки повышаются. В других, наоборот, арендатор требует дисконты, а вакансии растут.